水电大省四川为何缺电?

穿和服的女生,不能被如此对待

守不住赫尔松了,再不走就得被包饺子!乌克兰:俄军司令部已撤离

H游戏只知道《尾行》?弱爆了!丨BB IN

深度解读 | 姜文《让子弹飞》

生成图片,分享到微信朋友圈

自由微信安卓APP发布,立即下载! | 提交文章网址
查看原文

拱墅还是西湖?“民办不跨区”后,买杭州学区房的超强精算

江公子 层楼 2022-05-16


昨天,四大省市接连下发关于《2020年义务教育阶段学生招生入学工作的通知》(下文简称《通知》)。


浙江省传了许久的民办不得跨区摇号,落下实锤。


一时之间,喜忧参半。


《通知》下发不久,拱墅区一新盘当晚“光速”成交了一套大户型。育才、文澜、锦绣……杭州市排名前列的民办学校,拱墅区占了大半。


但拱墅区的公办学校在杭州不算顶级。与之相反,西湖有最好的公办学校,但民办学校不算最强。


买房时选哪个区,孩子才有最大概率读好学校呢?




PART 1


先来看下,昨天下午浙江省教育厅出台的《招生细则》,共涉及5大面17条。


概括下来就三点:1、公民同招;2、 民办报名数超过招生量,需摇号;3、民办学校(小学、初中)在审批地招生,不得跨区域抢生源


前两条,去年就已明确,众多家长做好心理建设。第三条,此前一度只是传言,如今落定。


对众多家长而言,它的冲击力是最大的。



杭州主城区内,民办学校数量最多的,是西湖区,一共有9所。其次是拱墅区、江干区,分别有8所;再次是上城区,有5所。


但民办学校并非以量取胜,更多的还是靠师资、生源。说的直白点,看升学率。尤其是有初中部的民办学校。


网传的2019年杭州民办初中前五位——文澜中学、育才中学、锦绣中学、建兰中学、采荷实验,有4所出自拱墅区。


据杭州一自媒体消息,除绿城育华外,其他民办审批地大多为区属教育部门审批。


这也是为何,《通知》下发后,拱墅区被定义为大赢家。




PART 2


民办学校必须摇号,这里面蕴含运气成分。


“锁区”之后,买拱墅区的房子,只是摇名牌民办的竞争者少了、概率高了,并不能保证你的孩子入读。


公办学校就不同了,买套名校学区房,早早落户,孩子上学不愁。


公办学校中,小学、初中教育资源公认的NO.1是西湖区,其次是上城区。拱墅、江干、滨江等区域,则各有所长。


对众多家长而言,孩子上好学校是头等大事,越保险越好。在公办+民办双保险考核指标下,综合衡量,上城区安全系数最高,西湖、拱墅各有特殊的磁吸力。


家长们最轻松的,就是去上城区买套房。



因为上城的公办民办学校质量都不错,而且过去两年,上城区常住人口都没太大变化,还是34.5万人。不像西湖区,一年时间新增4.5万人。


从数据上看,上城区去年虽然有4所小学爆表,但胜利小学钱塘校区扩招后,解决了一表生就读难的问题。


据不完全统计,4所民办小学,一年招生580人。就是同区域小升初也不愁,民办初中的招生量比小学还要多。


只是,上城区目前的房价,基本是富人的专属了。目前在售的新盘就一个,仁恒滨江园,精装均价70800元,还全是大户型,总价1000万起步。


待售的融创望江项目,参考去年售罄的御品,均价差不多也要7万,总价多在800万+。


即便是二手老破小,单价也是3万5起步,像是长明寺巷、新丰苑、金狮苑;稍微好一点的,就要卖4-5万一平;品牌开发商的次新商品房就更贵了,六七万一平打底。





PART 3


相对而言,西湖区、拱墅区房价“亲民”多了。


虽然价格整体也不便宜,胜在地域范围广,两级分化明显,留有不少房价洼地。


对志在让孩子接受“最好教育”的普通家庭而言,选西湖和拱墅显然更现实。但究竟哪一个更能“保证”孩子读上顶尖的学校,就相当让人纠结了。


如果买拱墅区的房子,肯定是希望孩子去冲冲民办前几名。


选民办,家长们拼的是运气理论上,只要在民办学校集中区域,购买一套总价最便宜的住宅落户,即可参与摇号。



面临的风险,首先是摇不到号。对应公办小学又满额,要被调剂。


漏夜排队、连环转场,这几年民办学校报名现场,不亚于奥体红盘开盘。2018年,锦绣育才附小一共就招60人,1560人报名,录取率高达26:1。


如果到了学龄发现民办摇号人数太多,临阵退缩,想改读家门口的公办,可能最好也就是一个卖鱼桥了。


如果买西湖区的房子,那基本就是冲着顶级公办去了。


西湖的顶级公办(小学+初中)包括了学军小学本部、文三街小学、行知小学、文一街小学,初中都是直升十三中。单看小学,求是教育集团也很厉害。



西湖区目前最贵的新房,是杭师大老校址一带的黄龙云起,高层精装均价5万8,近期计划推1幢高层,主力139㎡。


滨江铁建古翠蓝庭高层略便宜些,精装均价5万6,1月刚首开。


往南的之江,仁恒祥生西湖世纪、祥生云境,高层均价3万8左右;往北的三墩,金辉紫雅云邸、金辉建发现房地块,以及1月钱江刚拿的新地,精装限价28100元/㎡。


二手房价格路径也是如此。最靠近市中心的学军本部学区房,价格最贵,平均单价8万一平,超10万也很常见。


再往西,不少二手房小区降到了4-5万一平,像是嘉绿苑、自在城等;三墩北的二手经济适用房、回迁房更便宜,总价不到200万就能拿下。





PART 4


总体而言,买西湖区比买拱墅区不确定性更少,但拱墅区的初中更顶级。


先来看看以下两组数据。


2019年杭州民办小学招生数量:拱墅区,约320人;西湖区,约774人。


2019年杭州民办初中招生量:拱墅区:约1084人;西湖区,约1310人。


在不少家长心目中,小学其实是不是最顶级,没那么重要初中才是拉开孩子成绩的关键分水岭,为了锦绣、文澜拼一下概率,有些人愿意赌。


从去年的数据看,杭州民办中签率最低的是拱墅区的锦绣中学,派位率仅为8.24:1


“民办锁区摇号”之后,如果仅有拱墅区学籍的孩子能报名,预计锦绣、育才和文澜的派位率能提高不少。



但也有一个问题,可供“掐尖”的孩子少了,民办前五还能保持那么大优势么?


毕竟,好的师资、理念和硬件重要,好的生源更重要。如果都是全凭运气“摇”进来的学生,那名牌民办优势逐年缩小,是不可避免的趋势,虽然这个过程可能会很久


这真是一个吊诡的逻辑:竞争者变少,可以提高名校“中签率”,却又会导致名校优势变小,这不是白折腾吗?


正如杭州一资深教育人士所说:未来杭州将进入更严格的学区房时代。


2014年至今,杭州名校学区房的房价直线飙升,涨得猛的,房价翻了近两番。去年底,民办全摇号消息一出,学军本部等名校学区房,房价再度上涨。


投入成本不低,可至少家长们不必头疼几年后还在上学问题;若是二胎,甚至还觉得赚了。


目前的教育政策,更有助于杭州公办学校发展,吸引更多的优质生源。






▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



◎最新购房指南:8大主流板块,超5万套可售住宅

◎调查:最低4.78%!杭州十余家银行利率下降

◎土拍很火,会加速买房吗?| 楼先生问答NO.488

◎今年到哪买性价比高的房子?| 楼先生问答NO.487

◎今年少放一点限价,就很好了 | 楼先生问答NO.486

◎降价卖二手房,为把握限价红利,杭州购房者拼了


▍2020年买房系列报道

C E N G L O U · C H I N A



◎2020年买房系列之德信:超12盘推新

◎2020年买房系列之融创:6大新盘、11盘在售

◎2020年买房系列之万科:17盘且手握6大TOD

◎2020年买房系列之龙湖:5个续推盘和3个新盘

◎2020年买房系列之滨江:26盘在售待售,可售1万套

◎2020年买房系列之绿城:5大新盘,2700套亚运村

◎2020年买房系列之十大期待楼盘

◎板块盘底系列之萧山市北:可售8286套

◎板块盘底系列之城东新城:6400套大逃杀

◎板块盘底系列之运河新城:3万8到2万9,近4000套

◎板块盘底系列之艮北新城:14个盘火拼

◎板块盘底系列之奥体:5000套,至少还有8个新盘

◎板块盘底系列之滨江:4836套在路上,不缺新房

◎板块盘底系列之老市中心:17个豪宅,可售7557套



- End -



文∣江公子

编辑∣二叔


©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络


这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息


微信ID:ultraplus_cross

长按二维码关注层楼

                                                                                                                

文章有问题?点此查看未经处理的缓存