拱墅还是西湖？“民办不跨区”后，买杭州学区房的超强精算
昨天，四大省市接连下发关于《2020年义务教育阶段学生招生入学工作的通知》（下文简称《通知》）。
浙江省传了许久的民办不得跨区摇号，落下实锤。
一时之间，喜忧参半。
《通知》下发不久，拱墅区一新盘当晚“光速”成交了一套大户型。育才、文澜、锦绣……杭州市排名前列的民办学校，拱墅区占了大半。
但拱墅区的公办学校在杭州不算顶级。与之相反，西湖有最好的公办学校，但民办学校不算最强。
买房时选哪个区，孩子才有最大概率读好学校呢?
PART 1
先来看下，昨天下午浙江省教育厅出台的《招生细则》，共涉及5大面17条。
概括下来就三点：1、公民同招；2、 民办报名数超过招生量，需摇号；3、民办学校（小学、初中）在审批地招生，不得跨区域抢生源。
前两条，去年就已明确，众多家长做好心理建设。第三条，此前一度只是传言，如今落定。
对众多家长而言，它的冲击力是最大的。
杭州主城区内，民办学校数量最多的，是西湖区，一共有9所。其次是拱墅区、江干区，分别有8所；再次是上城区，有5所。
但民办学校并非以量取胜，更多的还是靠师资、生源。说的直白点，看升学率。尤其是有初中部的民办学校。
网传的2019年杭州民办初中前五位——文澜中学、育才中学、锦绣中学、建兰中学、采荷实验，有4所出自拱墅区。
据杭州一自媒体消息，除绿城育华外，其他民办审批地大多为区属教育部门审批。
这也是为何，《通知》下发后，拱墅区被定义为大赢家。
PART 2
民办学校必须摇号，这里面蕴含运气成分。
“锁区”之后，买拱墅区的房子，只是摇名牌民办的竞争者少了、概率高了，并不能保证你的孩子入读。
公办学校就不同了，买套名校学区房，早早落户，孩子上学不愁。
公办学校中，小学、初中教育资源公认的NO.1是西湖区，其次是上城区。拱墅、江干、滨江等区域，则各有所长。
对众多家长而言，孩子上好学校是头等大事，越保险越好。在公办+民办双保险考核指标下，综合衡量，上城区安全系数最高，西湖、拱墅各有特殊的磁吸力。
家长们最轻松的，就是去上城区买套房。
因为上城的公办民办学校质量都不错，而且过去两年，上城区常住人口都没太大变化，还是34.5万人。不像西湖区，一年时间新增4.5万人。
从数据上看，上城区去年虽然有4所小学爆表，但胜利小学钱塘校区扩招后，解决了一表生就读难的问题。
据不完全统计，4所民办小学，一年招生580人。就是同区域小升初也不愁，民办初中的招生量比小学还要多。
只是，上城区目前的房价，基本是富人的专属了。目前在售的新盘就一个，仁恒滨江园，精装均价70800元，还全是大户型，总价1000万起步。
待售的融创望江项目，参考去年售罄的御品，均价差不多也要7万，总价多在800万+。
即便是二手老破小，单价也是3万5起步，像是长明寺巷、新丰苑、金狮苑；稍微好一点的，就要卖4-5万一平；品牌开发商的次新商品房就更贵了，六七万一平打底。
PART 3
相对而言，西湖区、拱墅区房价“亲民”多了。
虽然价格整体也不便宜，胜在地域范围广，两级分化明显，留有不少房价洼地。
对志在让孩子接受“最好教育”的普通家庭而言，选西湖和拱墅显然更现实。但究竟哪一个更能“保证”孩子读上顶尖的学校，就相当让人纠结了。
如果买拱墅区的房子，肯定是希望孩子去冲冲民办前几名。
选民办，家长们拼的是运气。理论上，只要在民办学校集中区域，购买一套总价最便宜的住宅落户，即可参与摇号。
面临的风险，首先是摇不到号。对应公办小学又满额，要被调剂。
漏夜排队、连环转场，这几年民办学校报名现场，不亚于奥体红盘开盘。2018年，锦绣育才附小一共就招60人，1560人报名，录取率高达26:1。
如果到了学龄发现民办摇号人数太多，临阵退缩，想改读家门口的公办，可能最好也就是一个卖鱼桥了。
如果买西湖区的房子，那基本就是冲着顶级公办去了。
西湖的顶级公办（小学+初中）包括了学军小学本部、文三街小学、行知小学、文一街小学，初中都是直升十三中。单看小学，求是教育集团也很厉害。
西湖区目前最贵的新房，是杭师大老校址一带的黄龙云起，高层精装均价5万8，近期计划推1幢高层，主力139㎡。
滨江铁建古翠蓝庭高层略便宜些，精装均价5万6，1月刚首开。
往南的之江，仁恒祥生西湖世纪、祥生云境，高层均价3万8左右；往北的三墩，金辉紫雅云邸、金辉建发现房地块，以及1月钱江刚拿的新地，精装限价28100元/㎡。
二手房价格路径也是如此。最靠近市中心的学军本部学区房，价格最贵，平均单价8万一平，超10万也很常见。
再往西，不少二手房小区降到了4-5万一平，像是嘉绿苑、自在城等；三墩北的二手经济适用房、回迁房更便宜，总价不到200万就能拿下。
PART 4
总体而言，买西湖区比买拱墅区不确定性更少，但拱墅区的初中更顶级。
先来看看以下两组数据。
2019年杭州民办小学招生数量：拱墅区，约320人；西湖区，约774人。
2019年杭州民办初中招生量：拱墅区：约1084人；西湖区，约1310人。
在不少家长心目中，小学其实是不是最顶级，没那么重要。初中才是拉开孩子成绩的关键分水岭，为了锦绣、文澜拼一下概率，有些人愿意赌。
从去年的数据看，杭州民办中签率最低的是拱墅区的锦绣中学，派位率仅为8.24：1。
“民办锁区摇号”之后，如果仅有拱墅区学籍的孩子能报名，预计锦绣、育才和文澜的派位率能提高不少。
但也有一个问题，可供“掐尖”的孩子少了，民办前五还能保持那么大优势么?
毕竟，好的师资、理念和硬件重要，好的生源更重要。如果都是全凭运气“摇”进来的学生，那名牌民办优势逐年缩小，是不可避免的趋势，虽然这个过程可能会很久。
这真是一个吊诡的逻辑：竞争者变少，可以提高名校“中签率”，却又会导致名校优势变小，这不是白折腾吗?
正如杭州一资深教育人士所说：未来杭州将进入更严格的学区房时代。
2014年至今，杭州名校学区房的房价直线飙升，涨得猛的，房价翻了近两番。去年底，民办全摇号消息一出，学军本部等名校学区房，房价再度上涨。
投入成本不低，可至少家长们不必头疼几年后还在上学问题；若是二胎，甚至还觉得赚了。
目前的教育政策，更有助于杭州公办学校发展，吸引更多的优质生源。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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