自住买房：少一点价差思维 | 楼先生问答NO.491

Original 楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

当勾庄要涨到3.05万，下沙北涨要到2.6万，我们可以看到：新房限价正在慢慢上涨。整体楼市趋势还是一如往常：一二手房价格线会逐渐靠拢。其实已经有不少板块，新房比二手房贵了。

今年投资客的清单里，可以闭眼摇的楼盘越来越少。限价一千两千往上拉，对投资客是非常敏感的。投资客也是清醒的，算账就行了。

但刚需和改善还停留在价差思维当中。身边就有这样的典型案例：明明是刚需，名下无房，已经踏空了两轮行情。但至今依然全城参摇红盘，哪个中签率低就摇哪个。

“我也想赚钱啊”，恰恰就是被价差思维误导了。

我的同事就很明智，摇了一次幸福里，没中，就果断放弃了，转头买了一套海德公园。她家里本来就有房子，还是不着急住的。她算算了账，其实也不亏。

刚需和改善买房，应该尽快回归正常：地段、配套、学区、地铁以及品牌和品位等等，这些应该多关心一点。

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风尚望和湾、最后190套小户型、109/112方

@男男

3成首付，女生，作为婚前房，虽然单身，但是近两三年有结婚计划，现在看了三个楼盘，想问一下，和宁文华府、风尚望和湾、天阅云合源，应该选择哪一个？其实也在纠结是否买主城区二手房，所以想请老师帮我看看，我到底应该选新房还是主城区二手房？

楼先生：纠结的地方是什么？如果是价格方面，那一定还是新房更实惠一些，尤其主城区的次新房，都不会很便宜，要是选择老破小，四百来万的预算，又犯不大着。但要是急需自住，价格反而其次的话，那碰到合适的二手房，也可以。从自住角度来讲，只要你认为值得就行。

你看中的三个楼盘，从地理位置上来讲，融创在运河湾的两个楼盘会更占优势，一方面这里是桥西1.0的延伸，价值传导会更明显；另一方面运河湾的规划已经很清晰了，从城市界面来看，这里发展会更快。目前在杭州，融创的品牌可度很高，交付项目大家也都看得到。

至于风尚望和湾和天阅云合源，都是融创出品，虽然后者更靠运河，但如果不是买一线洋房的话，其实也没什么本质差别。你可以重点关注一下风尚望和湾最新这张预售证，11号楼190套，109和112方，最后一批小户型了。

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800W、未来科技城2.0、源庐vs熙园

@晶晶

老师您好，预算800W左右，自住兼投资，是买绿城桃源小镇的源庐，还是瑞城熙园的排屋好？很纠结无法选择，望赐教。

楼先生：源庐最大的优势，当然还是它是绿城的房子。绿城依然是很多人心中的白月光。两个楼盘都是很大体量的楼盘，但相对来讲，源庐能够依托于桃源小镇，内部的资源配置会更丰富。另外，源庐的产品比较突出，它是民国风，这也是绿城的又是小小尝试。从二代高层到中式小合院，绿城的每一次尝试都很成功。如果你是绿粉，选它不会错。

但如果考虑到更多的因素，比如地理位置、地铁，以及整个区域的发展走向，二选一的话，熙园更理想。未来科技城2.0的范围更大，但发展趋势还是往东西大道以及南湖一带，这样一来，熙园的位置就占优势了，它就在绿城湖畔雲庐的边上，能更直接共享未来科技城核心区域的城市资源。其它就是地铁的考虑，我们反复强调地铁的重要性，排屋别墅也不例外。

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未来科技城＞奥体＞三墩北＞市北

@零零

你好老师，总价预算500万，投资加住，哪个楼盘升值空间大，请推荐。

楼先生：还是要说一点，杭州的房价已经过了暴涨大牛的阶段，接下来会有很长一段时间，是慢牛的事情，这个慢牛行情的形成，也是因为限价的缘故，把杭州本来会快速上涨的涨幅，慢慢释放出来。如果你所谓的升值空间大，要看长远，还是短期。短期要投资获利，除了很少数的板块，其它都会很难。

以下我指出的几个板块，相对来讲，盈利的空间会大一些，但也不是百分百保证。一个是未来科技城，限价3.45万的高层，还是很有机会的，杭州富力中心、天空之城和西溪公馆，都在你的射程之内。另一个是滨江和奥体，以及亚运村，限价大概率4.5万到4.92万，只能考虑小户型，够得着的话，可以布局一套。

然后是勾庄和三墩北，这两个板块目前限价3万以内，前者是大城北发展的核心位置，各种规划利好加持，会有好几年的发展热度。后者是因为西湖区，有教育资源的明显优势，应该是单价最便宜的西湖区了，它会有自己的特定购房者。

500万预算，还可以比较关注的板块，一个是艮北，4万出头一点的价格，考虑到整个城市界面的均好性，投资比较稳，又能比较好的兼顾自住。另一个是萧山市北，发展的前景是紧挨着奥体，目前有1万多的价差。

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400W内、下沙金沙湖、绿城春风金沙