一份文件被误读，有人又开始担心房地产税了| 楼先生问答NO.505
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
最近后台冒出一些关于“房地产税”的留言。
过去这些年，尤其强调房住不炒和长效机制以来，一年到头总要被抬出来讨论几次。就像狼来了，喊多了也就有些麻木。大家越来越不当回事了。
关于房地产税，记住一点：全国不动产信息不联网，就没有基础，推出的可能性等于零。早在2017年就应该联网了，结果不了了之。最终要不要、什么时候推出房地产税，跟宏观经济是否稳定、地方政府财政收入，以及立法进程都密切相关。
2018年有一份《政府报告》说：稳妥。关于房地产税的推进，从来没见到“积极、加快”等用词，说明难度之大可见一斑。征收房地产税，第一阶段的立法都还没走完。它的难点恰恰在于：土地是国有的，而不是私有的。
4月13日住建部发布《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》，其中有一条内容是：实现网签即时备案。没想到，很多人将这个文件解读成：不动产将全国联网。
事实上，网签即时备案只是房屋交易的两个步骤，在杭州早就是这样了。这次住建部主要目的是全国范围规划流程，跟房地产税和楼市调控一点关系也没有。
拿“房地产税”劝你别买房，都是耍流氓。
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换仓/卖房窗口期、400W、拱墅区/祥符
@宁波
老师好，三墩的中海紫藤苑有一套89方两房中间套，想卖掉去参加新房摇号投资。请问现在适合卖房吗？卖掉的话，400万左右能摇什么盘？
楼先生：上半年应该是比较好的卖房机会，3月下旬开始，窗口期就打开了，成交量和活跃度都明显回升。同样的价格，去年底还无人问津，这段时间很多买家都不议价就直接签约，成交速度很快。总的来讲，眼下的行情和预期都有利于卖方市场，如果考虑好了换仓，上半年的这个窗口期不要随便错过。
再来看看你能买什么房子。可以买在未来科技城，从板块和产品上，都有进步。比如天空之城可以排在前面，无非比较难摇。比如西溪公馆也可以参与一下，从投资角度来讲，这个楼盘很划算，交付时间早，经济环境不好的情况下，可以降低投资风险。
你还关注城北，祥符板块有不少楼盘可以选，有在售的和宁文华府，也有纯新盘，比如招商和荣安合作的祥宸府，以及禹洲祥符项目。往东靠近运河这边，金地和香港置业的新项目也都要上市的。此外，想要性价比高一点，到勾庄去，单价才2.9万。
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现金700W/首付6成、学区、一碗汤距离
@加法
手头有400-500W现金，外地一套房子要是卖了，一共就有700W，有贷款记录，在杭州无房，首付得六成吧？想在杭州买一套二手三居学区房（目前主要考虑上城胜利实验，滨江江南实验），再摇一套跟学区房距离不远的两居或者三居给爸妈住，您看是先买学区房还是先摇号？有什么建议？
楼先生：有时候买两套，不如买一套算了。理论上来讲，与父母分居而住，又保持一碗汤的距离，相互之间少干扰又能照顾得到，想想是很美好的。但实际操作过程中，会有一定难度。其实既然承价能力这么好，完全在兼顾学区的基础上，考虑买一套四居室，这样父母也能住得下。
所以说，与其买两套都比较普通的房子，还不如集中资金买一套各方面都比较优秀的房子。你可以先朝着这个方向努力看看吧，不管是南星桥的胜利实验，还是滨江的江南实验，不管是新房还是二手房，一千万以上都有得选。如果这个方案最后行不通，那就再折回来。但不管怎么样，学区是刚需的话，那就先满足学区房。
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500W/排屋叠墅、临平新城、翡丽云邸
@徐浩
老师您好，我现在住在艮北，父母准备户口迁到杭州以后，把老家房子卖了在这边买房养老，考虑到老家是住幢房的，想买个合院叠墅排屋这类产品，总价在500万左右，想离我相对近一些，请问有哪些可以推荐的？
楼先生：500万左右的排屋叠墅，主城区范围内机会很少。如果要严格控制总价，可以往超山一带看看，单价3万左右，总价符合你的要求。比如江山风华150方的排屋，均价2万7不到。另外还有时代悦章、上锦宸府之类，也都在这个板块内，也是可以关注的。
叠排的选择稍微多一点，但也没有很市中心，想帮父母买一套有院子或有露台的叠排，只能在地段上让步一点，临平新城一带，今年会有不少选择。可以重点留意阳光城和保亿合作的翡丽云邸，由小高层和叠墅组成的低密住区，叠排面积139方，毛坯交付。那一带大概有三个楼盘有叠排，有精装也有毛坯，产品方面可以比较一下。应该最快上市的是中交的悦美庐，也有叠排产品。
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杭州壹号院vs御潮府、6.98W、望江新城
@吴立
滨江融创望江新城08地块，要6万多，和杭州壹号院对比，哪个比较划算？前者有小面积，后者都是200多方了。从长期居住，哪个更完美一点？能帮忙比较一下吗？
楼先生：考虑升值增值，当然还是杭州壹号院更划算一些，毕竟要看绝对单价，5万不到，而滨江一带的二手房价格已经突破8万了，这意味着杭州壹号院预期更高，今后收益可能会非常可观。而望江新城限价6.98万，已经是杭州房价天花板了，如果限价一直在，就很难突破。从这个角度看，御潮府不如杭州壹号院。
但从居住角度来讲，还是御潮府会更舒适一些，虽然望江新城不像南星桥一样，已经是成熟的豪宅区，但从发展趋势来讲，望江新城一定会接棒南星桥，成为下一个非常纯粹的豪宅地带。而且望江新城还处于建设的状态，按照现在的势头，还有很大的发展红利。
对于来讲，同样的总价预算，杭州壹号院可以买到220多方，御潮府能买160方左右，前者是五房，超高层，后者是四房，17层左右的高层，得房率不会相差很大。杭州壹号院已经非常难买，御潮府还不知道，估计也会跟滨江园一样，有钱也不一定买得到。
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为老人买房/地铁+电梯、丁桥vs未来科技城
@今夕
现住丁桥一套两房大概能卖230万，申花一套老破小顶楼学区房能卖250万，想要一套小户型给家里老人居住，或者直接两套换一套大房子，老师位置选丁桥还是未来科技城？
楼先生：只换一套可以，两套换一套也行。只是如果给家里老人换房，地理位置上尽量靠近子女住的地方，如果实在离得不近，最好公共交通要方便一些，老人不会开车又舍不得打车，最终出行还得借助公交地铁。另外也要考虑老人的居住体验，不要以为只有年轻人才注重这方面，当然还得是电梯房。
撇开居住维度的考虑，不管是板块能级还是楼市热度，未来科技城一定排在丁桥前面。同样是3万多的价格，未来科技城的限价红利更明显。而且，未来科技城是那种明确还在冉冉上升的板块，竞争力还在不断加强中。我一直有这样的观点：未来科技城至少应该投资一套。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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