抵押贷款、加大杠杆，有人又蠢蠢欲动最后赌一把？| 楼先生问答NO.502
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
朋友圈里有人给我留言：我有一个萧山同学超级有钱，但他是一个大空军，他说买房赚不了钱。
事实上，杭州楼市火得有些不可思议。但面对口罩摘不下来的经济，人人心中都有一丝恐惧，会不会是最后的狂欢？当然恐惧的时候，贪念也蠢蠢欲动，再赌一把？
杭州比较特殊：有人口增量，有政策扶持，有人才政策，有高超的操盘技巧，有城市概念，有谜之自信。在1-2月城市一般公共预算收入，排名前9中只有杭州同比增加。
我们办公室里几个同事参加了奥邸国际、晓风印月的摇号，很可惜，都没中。但不约而同表示：没有摇中，未必是祸不是福。至少我们办公室里，没有人小看疫情影响。
还有两个信号要关注：一是，一线城市二手房都在跌；二是，三四线城市现在依然面临量跌价萎。
所以，至少不用恐慌抛售，也不要加杠杆豪赌。
我们注意到，在近30家上市房企发布的年报中，总体趋于平稳，部分房企掉头向下势态。我们也比较关注头部房企的态度。比如许家印说：用最大的决心把负债降下来。比如孙宏斌说：降融资成本，坚决处理一些资产。再比如杨国强说：做好机器人和农业。
在调控政策上，不管怎么松，只有一个方向：可以继续利好刚需自住，但一定会利空投机炒房客。心态平和一点，买房就是抗个通胀贬值，做点价值投资。不赚钱，能保本，就很好了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
250W、未来科技城2.0、良渚/勾庄
@一路有你
我是北方人，想在杭州买一套房子，主要为孩子将来往南走，然后保值。所以想买发展潜力大的板块。如果孩子不过去，也可以卖掉，好出手。孩子过去那就是自用，也喜欢环境相对好些。预算在250万左右。谢谢您，真的很期待。
楼先生：如果看中未来发展，有两个地方可以选择，一个是未来科技城2.0，一个是勾庄。虽然这两个板块都属于余杭区，不在主城区范围内，但因为资源足够多，今后的发展建设还大有可为。250W左右可以重点关注西溪公馆，它的限价红利还肉眼可见，投资也是很理想的。往闲林、南湖一带，还有绿城、中梁、佳兆业等纯新盘，长远来讲，也不会差的。
勾庄一带，最好预算往上提一提，选择上就不用束手束脚。如果赶得上，华润的幸福里最好不要错过，目前看，它是北部新城性价比最高的楼盘，没有之一。还应该同步关注其它楼盘，比如运河云庄、沁澜，都有90方出头一点的户型，以及以后还有一个星创勾庄综合体项目。其它的话，良渚还有一些小户型，那就是和光尘樾，也不好摇而已。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600W/投资、滨江/丹枫四季、亚运村
@朱凤
我们在滨江工作，改善房已经入住滨江金茂府，原来旧房已经卖了，手中有400万现金，家庭年收入60万，双方父母在杭州有房有工作无负担，想买一套600万左右的房子，主要是投资保值为主，现在看了东城金茂府和丹枫四季，问一下城东和滨江哪个更适合投资？
楼先生：从投资角度来讲，二选一的话，还是丹枫四季吧，毕竟隔壁的滨江金茂府最高成交已经8.3万，挂牌价基本都在7万以上。丹枫四季的二手房不一定能超越滨江金茂府，但有这么大的倒挂，相对风险就小得多了。
但问题是，600W左右买不到丹枫四季。丹枫四季最小面积是145方，就算按4万8的单价，总价预算要接近700W了。如果预算是足够的话，丹枫四季当然可以排在第一位，它的品牌、周边的配套，都齐备了，145方这样的户型面积也不是很大，总价还能控得住，今后也不难转手。
至于东城金茂府，自住一点问题都没有，但它限价红利少啊，投资就没多大意思了。相对来讲，单价5万以内、投资诱惑力大一点的楼盘，主要还是集中在江南岸一带，今年钱江世纪城有不少楼盘可以买，买不到的话，还有亚运村也可以。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
330W、工作大关、勾庄/桃源/三墩北/丁桥
@乔培
层楼老师好，爱人在大关当老师，我在滨江工作，现自住滨康站附近的金色钱塘，手里有小200万现金，想淘一淘二手房和摇新房，希望离爱人近一点。您有什么建议吗？谢谢。
楼先生：现金200万，按首付六成来算，可承受总价300万头，差不多330万左右。在大关附近，只能买到一些老破小之类的房子，或者只能去看看周边的回迁房，不知道你能否接受。这些房子居住体验不会很好，但价格也不会贵，而且今后几年也涨不上去了，你可以慢慢挑。如果是为了照顾爱人的工作通勤，那就在学校附近买吧。
新房的话，有几个方向，一个与运河一脉相承的勾庄，像运河云庄、沁澜都可以摇一摇，单价很实惠，家门口就有地铁站，可以重点参考；一个就是三墩北了，建发的那个项目楼盘，预计要10月左右上市；还有一个是丁桥桃源一带，今年有四五个楼盘要上市，而且还有三个现房楼盘，基本买了就可以入住。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300-400W、市北/南卧/新街、融信展望
@摇阿摇
我住在萧山，父母为外地户口，但有杭州购房资格，父母想在萧山离地铁近的楼盘购置一套90-120方左右的房子，来杭时自住。可以吗？预算大概300-400万，最好能兼具投资，即升值空间较大，但望您赐教。
楼先生：完全可以。三四百万的预算，从投资角度来讲，看看萧山哪里的房子最难摇就是了。目前看，市北板块是中签率是最低的，单价3.75万，跟钱江世纪城有1万左右的价差。你马上可以摇的楼盘是拥翠府，如果摇不到，后面还有绿城的桂语听澜，以及滨江的拥涛府都快了，另外融信展望项目也可以，不久前刚发布了案名。总之市北的限价还突破不了，你可以一个个摇过来。
其次是蜀山一带，2.9万左右的单价，像是融望之城和九章赋，都是比较讲究的楼盘，也有一定的性价比，这里的中签率也不会高。当然这两个楼盘离地铁都不近。如果想要离地铁近的话，可以考虑新街，今年也有两个新盘，一个是保利的，一个是中铁的，预计价格也就两万八九。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
未来科技城/次新房、4万7、学区+改善
@刘衡
我们孩子2025年读小学，想卖掉城西的华元蒙卡岸89方，再加点首付，换成万科溪望或者合景映月台，因为是未来科技城第三小学的学区房，目前这两个均价在4万7左右，请问最近这么操作时机合适吗？或者是否有别的新盘推荐？
楼先生：4万7的价格，很勉强了，但只能说你自己认为值得就行。两个维度你多考虑一下，一个是4万7的价格，可以买到和家园一带的房子，西湖区的学区要保险得多；另一个是未来科技城的新房，限价才3万5左右，只要耐得住寂寞，完全可以新盘一个个摇过来，如果摇得到，租房两年也是划得来的。
其实看来你对学区要求也不高，加上孩子上学也不是急需，不用把很多新盘挡在门外。像天空之城，不去努力摇一下挺可惜的，它的小区内部就有小学可以上，不管好坏，至少今后上学会很方便。退一万步讲，4万7的价格买映月台或溪望，任何时候都不会买不到吧？未来科技城买不到，还有西溪、申花、桥西的二手房都可以密切留意啊。
▍特别关注·看不见的楼市陷阱
C E N G L O U · C H I N A
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络