颜值与正义：我们为外立面操碎的那颗心
人靠衣裳马靠鞍，房子也是一样。
小区品相如何，一个外立面暴露无遗。人且讲究内在美，房子是物件，开发商连门面功夫都懒得装饰，又岂能期待他会在内在美上，超常发挥？
中国是“期房制”，下单时，大多房子才出地面。这时，关心房价、地段、户型，远比看不到的外立面，靠谱得多。
限价时代，思维方式更是单一。管它外立面用的是涂料、还是石材，抢了再说。
快交付了才发现，货不对板，沙盘上明明不长这样啊。
入住后，后遗症就更多了。阳光被前排建筑遮挡；一线钱塘江江景，莫名被拦腰斩……
315系列报道《看不见的陷阱》第五篇，我们一起聊聊被忽略的外立面，以及入住后的风景。
PART 1
外立面的维权，按杀伤指数可分为三个等级。
最高级别
交付前后外立面开裂、脱落
解救方法
要不换房，要不忍忍继续住
外立面开裂、脱落，在交付多年的老盘里，时常会发生。但刚交付或还没交付，就出现开裂、脱落的现象，跟买彩票中奖的概率差不多。
三年前，城北一外来房企入杭开发的首个项目，就发生了类似情况。自交付以来，该小区多幢住宅出现不同程度的外墙墙皮脱落现象。
将近半年，各路媒体追踪报道，渣质量满城皆知。
至于外墙脱落的原因，经检测，乃施工过程中，未设置外墙抗裂分格缝和锚栓。
开发商坚称：并非用材上偷工减料。
这“万里挑一”的运气，也就电视剧敢这么演吧。开发商修修补补，到现在，外立面还是一块灰、一块黄，并不好看。
刚交付那年，区域内的中介都不爱推。这外立面，明眼人一看就明白，解释都没用。甚至，为了促进其他房源成交，有些中介还以它为反例，猛踹一脚。
去年，也有类似情况发生。城东一楼盘还没交付，就被业主发现，其中一幢外立面墙体开裂。
业主一番维权后，开发商安排施工单位修补。
对了，这楼盘的开发商，也是第一次入杭的外来房企，在杭州交付的第一个项目。
好在，外立面开裂、脱落属于明显质量问题。一旦发生，开发商就得处理。否则，涉及业主的人生安全，任谁也不敢冒这个险。
PART 2
次一级
用材不当，品相失真
解救方法
施工中及时交涉，交付只能接受
即买即疑虑，是这两年杭州楼市的一大特色。
比如最近，杭州某豪宅，房子还在施工呢，第一波争论已经来了。
其中一项维权内容，就是外立面。
该豪宅在沙盘上展示的外立面，是整层双板腰线的设计，由一块长铝板搭配短铝板组成，；但施工中展露的外立面，只有一根线条。
还有萧山的A楼盘，销售时展示的黄金麻花岗岩外立面，曾俘获一众购房者的心。一年之后，其他楼幢新挂上的石材，换成了沛纳金花岗岩，与买房时看到的并不一样，又是一通维权。
这一类纯涉及“美感”的外立面维权，很难得到法理的支持。
因为购房合同上，外立面最多只约定“石材”或“铝板”等主材，不会规定品种和具体样式，开发商因成本考虑，最终交付与效果图或样板段不一致，只能道义上谴责。
新杭州人小宋，在杭州买的第一套房，就吃过外立面的亏。
小宋的房子在城东，2016年底买的，当时小区均价3万3到3万5，它还算运气，再晚些时日，均价就涨到4万。
南面几百米，是该小区另一姊妹盘，早一年开发。可惜小宋“上车”时，已经没房子了。
想着同一个开发商，品质应该差不多。结果，光是外立面，就拉开了好几个档次。小宋的小区，外立面用的是瓷砖，颜色还是shi黄shi黄那种。被一众回迁房包围着，不走近看真是难辨真假。
每回邀请朋友来家做客，小宋总忍不住要说一句：这是XX开发商的房子。不是小宋想显摆，而是房子外立面跟周边的回迁房，实在太像了。
但它的姊妹盘呢，奶白色的外立面，石材+真石漆的材质，别提多洋气了，gai上最靓的zai；就是北面隔着条高架，单价不到2万的房子，用的也是铝板外立面。
交付时，包括小宋在内的业主们，好生一番维权。可惜没用，法理上站不住脚。闹腾一番后，也就不了了之。
但外立面引发的“审美不适”后遗症，并未消失。最典型的，就是小区二手房价上不去。
最近半年，小区里卖得最贵的一套二手房，成交单价也不过4万1。旁边的商品房，二手房贵的已经冲上5万。几百米的距离，二手房价差了近1万。
“好些买家一看这外立面，摇头就要走。”小宋叹了口气，这么丑的外立面，只怕自己也没欲望下单。
PART 3
最低级别
开售前，立面规划调整
解救方法
问清情况，及时跟进
相比前两类情况，开发商在开售之前调整外立面规划，算是明示。
去年下半年起，杭州市规划局网站上，经常会出现楼盘规划调整。调整的，大多是准备入市的纯新盘，内容多是关于外立面。
有的新盘，只保留门头部分的石材，其他全部取消，改为保温材料；有的新盘，将裙楼低层的石材，改为仿石材料；还有的，将自持部分的外立面，从石材干挂，调整为高端仿石多彩漆……
还有的房价5万+起步，外立面却从头到脚全用真石漆，连底座都不贴一块石材。
想想十年前的杭州，商品房外立面动辄石材、铝板。即便是刚需盘，好些还会用石材打底。真是世风日下啊！
现在，我们必须得接受，未来很长一段时间内，真石漆（含仿石材料）将成为楼市主流。
不过，即使同是真石漆，档次也相差很多。
像当年的中大普升（阳光城普升），就属于工艺讲究，把真石漆做出与石材“以假乱真”效果的良心楼盘。
此外，在真石漆上搭配一些金属或石材线条的做法，相比纯真石漆立面，高级感也要强很多。
这方面最成功的例子是梧桐郡和玖樟台（高层）。
所以我们关注外立面，用材是一个层面，工艺又是一个层面，而对整体韵律节奏的把握，才是最高的艺术。即使是全石材干挂，我也见过一些土味扑鼻的楼盘。
PART 4
不过购房者能够相对确定的，还是用材。
工艺、美感问题引发的维权，涉及专业领域，且成因复杂，难以直接下判断；但用材如何，一目了然。
大众的“常规认知”里，外立面第一档用材，非石材、玻璃幕墙莫属，比如早年的西溪诚园、蓝色钱江；一档二档之间为铝板，如东方润园、金色海岸，都是全铝板材质。
定位为豪宅的楼盘，外立面大多会选择这三类材质。最近几年，顶豪一般流行铝板+石材+大玻璃的组合。
第三档为真石漆，近些年流行的一种仿石材料。
从事建筑多年多年，拥有国家一级建造师资质的老金告诉我：客观因素上，为了环保，国家对不可再生资源石材的开采有严格限制。
主观因素上，真石漆能做出石材的效果，但成本却比石材便宜不少。追求品质与成本均衡的房企，大多会选择这类材料。
“具体便宜多少不好说，每个盘用料不一样，差不多一半能省下来。”
最次的莫过于涂料、面砖，价格相对最便宜。但交付没两年，外立面不是脏污就是脱落，或者越来越像公厕。隔热效果也差，一到夏天朝西房间那叫一个热啊！
外立面的维权，归根结底还是因为限价，房企获利空间缩窄。
外立面耗资不菲不说，销售层面上，它并不是get购房者下单最重要的点。对普通购房者来说，地段、户型、价格，远比外立面是用真石漆还是石材，更为重要。
甚至，造个恒温泳池、提高装标，这些肉眼可及的，更能凸显楼盘逼格。
当然，豪宅除外。上千万总价的房子，外立面用真石漆，就跟富太拎着A货爱马仕一样，开发商也不好意思。
曾有房企尝试过外立面创新，结果房价迟迟涨不了。碍于成本管控，最后的成品，有点四不像的意味，就连开发商，渐渐也不再提起了。
PART 5
比外立面更影响生活质素的，是房子的采光，以及望出去的风景。这些，光靠沙盘、效果图，是完全看不出的。
《层楼》一老粉，前年有幸摇中城北一倒挂红盘，结果房子没选好，选了个小区最南面的楼幢。那时，小区南面还是一块空地，该粉丝还去实地看过，哪怕低楼层采光也不怕受影响。
去年，伴随着房子交付，该粉丝发现南面的空地按规划会建企业总部大楼。虽说楼层不会太高，一旦建起，房子的采光必然会受影响。
趁着去年底那波行情，该粉丝果断将房子出手。“等大楼建起来，只怕再想卖出高价就难咯。”
这小区原本也没什么风景，总部大楼建起，最多采光受影响。滨江一小区业主那才叫郁闷，当年冲着一线钱塘江江景买的房子，也确实过了两年被艳羡的面朝钱塘江的生活。
谁曾想，小区到钱塘江之间的那块空地，多年都不曾动工，突然就要建写字楼，高度扎扎实实超过了住宅。现在，这业主只能透过卫生间的窗户，还能瞥见一点钱塘江的景色。
碰上类似情况怎么办？要不就像层楼粉丝那样，直接把房子卖了；不然，就屈服于现实。
归咎于开发商？造房子还得讲究个先来后到。规划未出炉前，开发商也未能知晓未来四周的空地是造绿地，还是建高楼。
不仅外部环境会影响采光，内部前后楼幢间的影响，一样免不了。尤其是高层、超高层住宅，采光影响尤甚。
之前我曾多次参与摇号的一超高层住宅，部分楼幢13楼以下的房子，竟全是变异户型——其中一个朝北的房间只能做成敞开式，交付后业主需自行砌墙隔成房间。
问及缘由，置业顾问倒也不避讳，直言是为满足日照条件。
要知道，由于是超高层住宅，原本低楼层的采光，在模拟的日照软件中，已接近最低限值，谁知道交付之后会怎样？万一又出现隔壁空地建高楼的情形呢，岂不是四处夹击？
奈何一二手房价倒挂大，哪怕一二楼的房子，照样被抢空。
但违规吗？并不。按照杭州市规划局2006年发布的《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》，建筑物主要朝向的居室，大寒日有效日照不低于2小时，既符合标准。
测试时间为大寒日上午9点到下午15点，连续两个时间段累加。
住宅项目中，甚少听说因日照不达标报批不通过。况且，要想日照达标，方式有多种。比如，一二楼做上下跃层，又或是一楼做成架空层等等。
再不济，大不了房子就不卖了呗。
但业主呢，得忍受四周全是建筑环绕，艳阳高照室内还得开着白炽灯的生活。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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