一边是万人摇，一边是全球黑天鹅，要保存现金流吗？| 楼先生问答NO.494
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
美股史无前例的10天四次熔断，纽交所关闭交易大厅，各国开始降息自救。与此同时美联储把基础利率降到0，伴随着7000亿美元的QE计划。巴菲特都说「活久见」。
我们每一个人都正在见证历史的发生。
有人说：这一切都是要写进课本的。但同样在楼市这里，也在发生意想不到的事情：购房力似乎丝毫不受影响，62套仁恒滨江园，900多组登记，30分钟内被选完；在大江东，融创城创下了第25次万人摇。
这个时候，有人天天喊着：危险危险危险，没有人可以真的独善其身，中国真正的雷是房地产，那是要命的。也有人奔走相告：中国机会，而似乎是中国机会又是属于房地产，是中国经济的超级底盘。
今年的楼市，又会是赌徒们的狂欢，而悲观者们只能负重前行——前面到底是危险更多一点，还是机会更多一点，没有人可以提前预知。但有一点相信是共识：手上多留一点现金，总不会错。
万一极端事情发生，唯有现金是最佳可动产。举个例子：有个朋友还是会选择买房，但总价预算从一千多万降到了六七百万，最多不超过八百万。
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丁桥/3万出头、东寰名邸、电建泷悦华府
@cK
三桥周围或者江干区有没有3-4万的性价比楼盘，有升值空间？
楼先生：西兴大桥的两头，房价都不便宜。江北这一头，房价已经奔着七八万去了，江南的这一头，二手房最高出现过8万3的成交，新房被限价摁住，单价也得5万左右。关键还是，不管哪一头，新房都不好买，总价千万左右的房子，卖得速度比刚需盘还要快。
滨江三桥周围就没法推荐了，值得投资的，有升值空间的房子，都不符合你的单价需求啊。江干区可以有机会，4万出头一点的艮北，不管是改善还是投资，接受度都还挺高的，今年这里可以选择的楼盘有五六个。
另一个方向是丁桥长睦，单价三万左右。去年丁桥没得挑，今年选择有一些，比如天阳和融信合作的现房楼盘，叫东寰名邸，以及电建的项目——泷悦华府。还有边上的长睦也能选，有在售的芳菲与城，还有杭房的御东方，单价不高。当然中签率不高。
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200-300万、未来科技城2.0vs大江东
@wschen
我想再买一套投资，预算在200-300万。1、未来科技城和钱塘新区，后期增长谁空间更大？钱塘新区的话，下沙板块和大江东板块，哪个板块空间更大？2、最近二手房价格走低，新房老是摇不到，近期是否可以买入二手房？
楼先生：新房的价格更有诱惑力，尽管可能今年限价稍有变化，但基本还是明确的。对于购房者来讲，预算和预期都比较可控。当然二手房也有机会，只不过更多要靠自己争取。只能说，二手房可以密切留意，有特别便宜的房源冒出来，也可以考虑。
大江东的势头也很凶猛，但相对来讲，未来科技城的发展更明确。这就要看你对投资买房的风险承担能力了，想要稳妥一些，那就选择未来科技城，毕竟这里已经有社会资源、产业资源、政府资源以及大量的年轻人。
从投资角度来讲，大江东的周期会更长，你得耐得住寂寞，拿得住才行。当然大江东的房子更便宜，投资成本更低。关于投资大江东，我们一直坚持：最好要买大江东的最核心区。另外，钱塘新区的机会点一定是落在大江东。
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150万内、富阳东洲、戴村、党湾、浦阳
@泽彬
老师，真的非常看好杭州房价，尽管资金有限，还是想问问：杭州有没有150万内的新房好投资的？
楼先生：只能承受150万的总价，那选择投资标的时不能太讲究了。新房还有一些选择，但基本一只手也能数得过来。比如萧山方向，大江东附近的党湾，有一个融创的悦融湾，还有浦阳和戴村方向，有德信的时光之宸，也有融创的森与海。
另一个方向是富阳，在东洲这里还有一个选择，非常难得了，九龙仓雍景山，单价是绝对便宜的，但这个楼盘不好买，肯定要摇号，中签率估计会很低。
如果预算能增加二三十万，大江东核心区的两个楼盘可以考虑，一个是融创城，一个是星央悦府。还有临平北、青山湖科技城，以及大城北方向的仁和，单价1万9左右。
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150万、回迁房vs市区老破小vs郊区新房
@荞麦君
本人女生，男票有住房，两人工作在城东，想在结婚前把首套3成资格用掉，但因为能承受的总价只有150万左右，摇号或者二手房的选择都很窄，不知道是不是要摇一套偏远区域的新盘，还是市区的老房子，比如景芳30方这种老破小，或者临平北、丁桥两室的经适房回迁房？请老师分析一下。
楼先生：想要买一套符合需求的新房，大致上的选择参考上一个提问就可以了。至于经适房或回迁房，即便地段再好，尽量别去选择，更何况是临平北和丁桥一带，更不用过多考虑。相比之下，景芳这种30方，因为没有带特别好的学区，单价就不会特别高，但算算出租回报率还是很可以的。景芳在二手房市场中又一直比较活跃，今后自己需要改善的时候，转手也比较容易。
我的建议是，自驾去看看这几个够得着的新盘，如果都不喜欢，或者摇不到，就再回来买景芳的小房子。当然其实不买也没关系，四五十万的现金，拿在手上也犯不着恐慌，索性可以再攒点钱，到时有机会买一套更主流的房子。总之，这几年房价不会大起大落。
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未来科技城、房价天花板、投资/见好就收
@炭炭
老师好，2017年底投资一套融创金成未来海，当初是看好未来科技城发展带来的辐射效应，而且毗邻公共中心，但现在公共中心迟迟不落地。现在是继续持有未来海，还是考虑置换，去投资到地段更好的楼盘？请给点建议，谢谢。
楼先生：如果没有更好的选择目标，其实可以继续持有未来海。从房子本身来讲，未来海一点都不差，加上未来科技城还有很明确的升值空间。如果愿意持有，今后还会有比较好的回报。仅仅因为公共中心不落地，容易拣了芝麻丢了西瓜。未来海的房价天花板，一定要看整个未来科技城的资源导入。
相比未来海的买入价，现在肯定是涨了不少，当然可以见好就收，只有落进口袋里的钱才是真正的收益。然后再去摇一套限价现房。未来科技城有一点好，这里的购买力很足，次新房卖得很快，价格也很不错。
但再投资的时候，需要意识一点，那些肉眼可见的，还有利益可图或发展势头很好的房子，都会很难买，谁不能保证自己的运气就一定很好，摇号就必中。所以就得问问自己，其中的风险能不能承担，且有没有退路？
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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