上半年杭州超30个楼盘交付，刚需有捡漏机会吗？
The following article is from 地产小王子 Author 程立
文 | 《地产小王子》创始人 程立
去年底，我专门撰文告诉大家今年的购房逻辑：2020年投资机会在二手房。捡漏，从来不是投资客的专利。刚需们，更应该捡漏，降低自己的购房成本。
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投资客的抛售，是捡漏的好机会。
随着前几年大量一二手倒挂的红盘陆续交付，其中的短炒投资客们会急于套现。
一方面由于刚杆的使用，投资客们持有房产的每一天都在产生着较高额的利息，吞噬着既有的利润。因此，他们基本的共识是：早卖一天是一天。
早兑现利润，可以加快资金周转，提高资金利用率。
另一方面，这些投资客们购入的成本较低，获利的空间较大，对他们来说，几乎不存在亏本买卖。卖高一些不过是获利多一些，卖低一些则获利少一些。
于是，大部分投资客往往为求得快速的利润回报，以较低的价格挂牌刚交付的新房，以求达到快速成交的目的。
这种有一定数量的挂牌和成交，会引起连锁反应，很容易导致楼盘出现短期抛售潮。
而这种抛售潮，正是长线投资者们捡漏的机会；同时也是自住购房者降低购买成本，捡漏的好机会。
谁不想花更少的钱，买到同样的房子呢？
今年上半年，这样的机会可不少。
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2020年上半年交付楼盘汇总
我们统计今年上半年即将交付楼盘。供大家查询。
有几点说明，大家需要注意：
1、因为疫情的影响，部分楼盘的交付时间可能会有推迟的变化，要以开发商正式通知为准。
2、有些楼盘为部分交付，具体详情，也应以中介登记的情况为准。
3、部分户型、数据可能有出入，也应以开发商交付时数据为准，本表格仅供参考。
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并不是所有的楼盘都会出现抛售潮
在市场平稳的情况下，新交付的楼盘出现抛售潮，最重要的原因在于投资客的急售。
不是所有楼盘都有投资客急抛。因此，不是所有的楼盘都会出现抛售潮。
往往刚需盘、低价盘、一二手倒挂厉害的红利盘，出现抛售潮的概率较大。因为这其中有足够的获利空间让投资客们进行抛售，以求快速获利了结。
市场的需求是有限的，谁价格更低，谁就出货更快。
但高端盘、改善盘，大户型相对不容易出现抛售。
这部分购买需求会更注重楼盘的品质，而不仅仅只是价格。这些楼盘会比周边老旧的楼盘在品质上有显著的提升。
所以，这些房子往往交付后，非但不出现不抛售，反而会有很明显的涨幅。譬如滨江金茂府、南星桥的上品等等的高档楼盘。
另一方面，纯粹的投资客购买这种类型标的的概率也比较低。哪怕购买者怀有投资目的，往往也是些不缺钱的主儿，没有必要自砸身价。
还有一种情况，区块内供应量严重不足，哪怕是刚需盘，也不一定出现抛售潮。
供不应求时，不论出来多少房子，都会被购买者抢空。这种情况下，是不会有投资客傻乎乎的去砸盘的。
市中心，配套充足，人流密集区块的新房交付后，非但很少出现砸盘情况，往往还会有明显涨幅。
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二手房捡漏小攻略
这里给准备捡漏的朋友，还准备了一份·小攻略：
1、新盘交付后，办出房产证大约会需要1-6个月左右时间（主要看各楼盘大证拿出时间快不快）。没有房产证不能进行交易，所以，并不是楼盘一交付就可以买它的二手房。
2、在没有办出产证之前，公共的中介平台是不能正式挂牌 。但我爱我家和链家的内网上，会根据业主的购房合同先行录入房源。所以想要先一步掌握新交付小区二手房挂牌，就得亲自跑中介门店，查看后台数据。
3、除了要掌握你想要买的新交付的二手房挂牌价格外，你还需要掌握周边二手房价格，有了一定的对比后，才能确定新小区价格是否处于抛售状态。
4、一般新房与周边1-5年内交付的次新房价格会持平；比6-10年的二手房价格高15%左右。比年代较久的老破小，会有更显著的价格差距。
5、但这个价差并不是绝对的。譬如有的小区户型赠送特别多，价格相对就会更高一些；有的小区物业特别好，价格也会更高一些。小户型单价一般会比大户型高，有学区的，大小户型差距会更大。相邻两个楼盘若学区有差异，价格可能会天差地别。所以具体情况要通过各个实地的中介公司去亲身了解，才能有较为客观的结论。
6、要注意是否满二这个重要指标。满二与不满二的房子相差一个5.3%的增值税（就是原来的营业税），所以未满二的房子，往往在挂牌价上会比满二的明显低，实际我们应该观察买家到手的价格更精准。
7、如果有多套低于周边二手房原有价格体系的房源出现，我们基本可以判断这个新交付的小区抛售潮出现。一般抛售周期在1-3个月左右，或者更短。急抛客户走完后，价格会恢复市场正常水平。因此要捡漏的客户，应该盯准目标及时入手。
8、要关注楼幢、楼层、户型的差异，不要光被低价冲昏头脑。有些顶底买来就很便宜，这不代表抛售。比较简单的方法是，通过透明售房网查找房东购买原价，对比其他房源升值比例后，再判断是否划算。
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赠送面积造成价差
最后还要注意新旧户型，因赠送面积不同造成的差异。
过去几年中，建筑上偷面积盛行。一般89方小户型，赠送面积能达到5-8方以上，轻松做成3室2厅2卫。
但由于建筑规范的改变，目前在售的新房，能偷的面积很少。所以，我们现在看到的新房，同样3房2厅2卫，面积往往要达到93-98方左右。
事实情况是现在一手在售95方左右的房子，实际套内可使用面积，与过去几年中89方的是差不多的。
既然使用面积一样，那么比较价格的时候，就不能只比较单价，还要比较总价。
假设一套95方的新房，单价2.8万，总价266万。按同样的总价推算，同一区块已经交付，有较多赠送面积的89方，单价应为3万左右。
如果按赠送面积的差异，折算成价格比例，原有89方赠送面积较多的，比现在90多方，赠送面积较少的，在单价上贵5-8%，属于合理范围。
这一部分，也是购买二手房值得精算的。
最后，祝大家都能淘到自己心仪的二手房，捡漏成功。
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