那些迟迟不开的新盘，都有可能小涨 | 楼先生问答NO.492
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说几条最新的消息。
1、去年深圳常住人口增量41.11万，而杭州是55.4万人口增量，全国第一。2018年时深圳是第一，杭州是第四。当全国各地都抢人时，一定是：有人，才有未来。
2、听说西溪公馆要开了，最快本月就取预售证，预计开572套，还是毛坯上市。至于价格，被摁着没动。就算天空之城去掉了精装修，还是西溪公馆便宜。很有可能是今年第一个万人摇。
3、很多人在关心亚运村。4月份有望土地确权，三家开发商早已蓄势待发，售楼处、样板间、户型图、效果图都准备好了。大家最关心的价格，去年底传出来有可能4万5，今年说是4.75万。毕竟政府参股了亚运村。
4、今年土地市场上的限价政策会更灵活。勾庄从2.9万涨到了3.05万，塘栖从1.98万涨到了2.31万，青山湖科技城从1.92万涨到了2.69万。除此之外，还有艮北涨2000，崇贤涨3000，滨江涨2100。
5、哪些楼盘是你翘首以盼，却迟迟未开的？这些拖着不开盘的房子，基本上还在价格博弈。比如杭源里、丹枫四季、春月锦庐、春来晓园，都仍有悬念。
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绿城理想水镇/陈向宏、蓝城陶然里/宋卫平
@anny
楼先生你好。我儿子在杭州有房，无房票，我想买一套自住兼投资的养老房，预算200W左右，现在看临安及海宁的绿城理想水镇，请问哪个更适合买？谢谢。
楼先生：在杭州没有购房资格，但又想买住宅，也只能关注临安区以及环杭板块。整个临安区的住宅存量不小，首先并不难买，其次价格也没有太大的上涨动力。反过来看，绿城的理想水镇，价格比临安更便宜，虽然属于海宁，实际上的地理位置，跟大江东也差不多。
很多人应该不知道，以为理想水镇仅仅只是绿城出品。当然也没错，跟宋卫平先生有关系，但实际上背后的大佬叫陈向宏，也就是乌镇的总设计师。有宋卫平和陈向宏这两个小镇开发的大师背书，还是很值得期待的。理想水镇的理想很大，想要玩转的概念也很多，作为普通的购房者，其实可以简单一点，把它想象成是盐官的乌镇就好了。
对于你来讲，还有另一个选择，在杭州买一套非住宅的产品。既然考虑养老，蓝城在之江给出了一个全新的方向——在市中心养老。楼盘内有很多养老的硬件设备，同时在精神上和软性服务上，老人们可以有更精致的享受。如果你知道万科的随园嘉树，那蓝城就有一个陶然里，这是宋卫平先生非常看好的产品。
备注：绿城理想水镇 置业顾问 157 1577 6589
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祥符板块、和宁文华府139洋房、限价红利
@风
老师，你好。现在卖掉一套三墩北金地自在城鹭影轩88方高层，置换一套拱墅区和宁文华府139方的洋房，是否可行?还是说去摇红盘。名下就这么一套房子。
楼先生：可行倒是可行的。从产品角度看，和宁文华府也不弱。金科的品牌在杭州还是被看好的，不管是和宁文华府还是博翠碧蓝湾，从产品展现的界面来看，还是一家比较重视品质和口碑的开发商。从限价红利来讲，和宁文华府不是最有诱惑力。相比之下，不如天空之城，或者三墩北今年会上市的新盘。
但限价红利更大的楼盘，也意味着会很难摇，买不买得到全凭运气。即使摇到了，也不一定能选到最满意的房子。而和宁文华府的话，相对好买，完全有机会挑中资源最好的那一套。只能说，想摇一摇限价红利更多的新盘，不是不可以。但下定决定，果断买和宁文华府，也是值得的。
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350万、天空之城/小户型、三墩北/2.81万
@清风暖阳
想把老余杭的房子（还完贷款可以有200万现金）卖了，换到离主城区近一点的地方，总价350万，只考虑城西方向，有什么新盘推荐吗？二手房的话房龄5年内也可以，能买到吗？
楼先生：只考虑城西方向，但又要比老余杭的地段要靠主城区，那选择范围可以锁定到未来科技城的核心区，杭州富力中心的单价是很划算的，但相对户型略微有点大，总价不好控制，对你来讲，有点吃力了。你可以等等两个楼盘，一个是天空之城，后续有高层小户型，350万可以够得着。另一个是西溪公馆，3月底有可能取证了，572套。
如果能接受稍微不那么城西方向，比如三墩北，这里虽然是主城区的边角料，但总归还是西湖区，相比老余杭，三墩北至少能占到学区优势。另外，三墩北的限价也比较明确，不大可能突破2.81万。你可以重点关注建发的现房项目。二手房的话，建议盯一下华夏四季、未名府，能买到自然是最好的。
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600-700万、江南岸/8000多套房子、嘉品
@echo
预算600-700W，想在江对岸或者城东、艮北买一套改善型的四房，有什么好的建议吗？目前的房子是06年的电梯房三房，小区一般，地段还不错。
楼先生：从房价的发展趋势来看，江对岸的预期会更高一些，比如滨江、钱江世纪城和亚运村。我们不说一定能跟南星桥、望江新城和江河汇持平，但确实有机会进一步拉近差距。至于城东新城、艮北新城，更多还是区域级的选择，而江对岸的三个板块，慢慢也可以站在城市的视角去看待它们了。
去年江对岸的房子难买是有目共睹的，但今年供应量很充足，相比去年，中签率不一定会高多少，但至少可以选择的目标更多了，参与的次数也能大大提高。从滨江往东到亚运村，我们粗略估计，有8000套左右的房源，基本上可以从从年初摇到年末。
在滨江区这里，有丹枫四季，听说限价有可能4.92万，145方的户型，700万出头够得上了。还有御滨府，地理位置稍微弱一点，但滨江的口碑，还是会吸引不少滨粉过去的。到钱江世纪城，有御虹府、嘉品和滨江奥体项目，都是滨江集团出品。亚运村我们说得比较多，一旦土地确权，三个楼盘就会立马上市。
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置换＞抵押＞出租、让房子产生现金流
@vivian
老师您好，目前自住申花板块，和父母住一起，小孩上中班以后读书也会在申花这边， 手上有一套余杭的玉榕庄排屋，一直空置，像这种房子是卖掉在申花买一套改善，还是继续持有？哪个好？
楼先生：原则上，任何用不着的房子，不管有多好，都可以卖掉。对于房子来讲，空置就是一种资源浪费。对你来讲，要么把排屋租出去，产生现金流，要么做一下抵押，做一些别的投资，总之要想办法让这套房子给你带来收益；再要么就置换一套自己愿意住的房子，也是一种方案。
当然，更建议把生活品质放在前面。因此，愿意折腾的话，还是选择置换吧。在申花这里，今年选择也不少，而且都比较好买。你可以买到品位很高的古翠隐秀，也有学区比较明确的九龙仓天玺天荟，家门口就5号线地铁，还可以买到现房的养云静舍。当然承价能力更高一点，可以关心余杭塘路以南的新盘，比如黄龙云起、锦绣公馆和古翠蓝庭。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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