江南岸第一波集中供应：从400多万到1300万 | 楼先生问答NO.498
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今年关心杭州楼市，就一定要关注钱塘江南岸。
这里的钱塘江南岸包括：滨江区、钱江世纪城、亚运村，往南或往东一点，分别还有萧山市北和萧山科技城。粗略统计将近20个楼盘，单价从3万到5万不等，总价400万起步，最高1500万以上。
前阵子跟开发商讨论价格体系，针对各板块进行一顿假设。其中说：奥体6万比申花5万4、城东4万6还要好卖。这就是市场预期的力量，普遍认为滨江奥体能到7万。
毕竟有机会两岸同辉，南星桥卖6.98万，有钱也抢不到仁恒滨江园，隔壁二手房已经9.8万成交；望江新城6.98万，作为上城区重点开发的区域，未来还有无限可能；还有江河汇的住宅，身边至少六七个人等着摇。
▲江河汇：就是这宗宅地
3月27日江河汇再挂出一宗宅地，限价68500元/㎡，而这个地块与亚运村之间相隔6号线一站地铁，每平方米价差2.35万。所以说，以钱塘江北岸的房价作为背景，南岸的性价比就挡不住诱惑。
奥邸国际、澄品之后，还可以买这些：
| 晓风印月：今天最后1天登记，总价1000-1300万，最后72套，户型217方和255方，单价48100元/㎡。 |
| 御虹府：预计3月底取证，二期加推，户型103、117、139方，均价45000元/㎡，共286套。 |
| 丹枫四季院：预计5月取证，首开4、5、6号楼，共176套，户型145方和165方。 |
杭州壹号院：预计5月取证，可能先开267方，共160套，往期均价48100元/㎡。 |
君品名邸：预计6月取证。 |
御滨府：预计6月拿证，首开5、6、9、10号楼，共252套，户型101、105、115、125、139方，均价49200元/㎡。 |
| 嘉品：下半年。 |
| 亚运村：最新消息说8月份。 |
澄品：澄品最后一批房源，预计5月取证，7#、8#、30#三幢高层，222套，户型95-198方，均价47600元/㎡。 |
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萧山市北vs南部卧城、拥翠府、拥涛府
@李伟
老师，我在滨江江陵路附近工作，单身不急自住，萧山市北西和南部卧城哪个板块更好？原想打算摇拥翠府、拥涛府。现在纠结九章赋要不要先摇下，又怕摇上了放弃，不能摇其它楼盘。请问：市北西和南部卧城哪个板块一二手价差多、区域配套好？先试下摇九章赋，还是安心等市西北几个盘摇号？
楼先生：从地理位置来讲，市北西会更合适一点，离江陵路附近更近。市北西与滨江区就隔着一条风情大道，二者之间的关联度更紧密一些。随着那一带的城市建设愈加丰满，现有的距离感还会进一步削弱。两者二选一，还是市北西吧，不管是城市资源，还是目前的性价比，都是更好的方案。
九章赋当然也很好，也不愁卖，估计中签率还是会很低，很难摇。去年市心府的中签率就是蜀山一带最低的记录。只不过，不像去年，今年整个市北板块有大量选择对象，除了市北西的拥翠府、拥涛府，还有闻博花城、桂语听澜，接下来融信的项目也会上市，一个个摇过来就好了。范围稍微拓宽一点，市北往东一点，还有新希望、滨江等项目。
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首付60万、滨江区/刚需、万达同心湾
@张轩
在滨江西兴站附近上班，首付60万，考虑交通因素，富阳的万达同心湾，萧山南面的融创森与海，以及大江东的融创城、星央悦府，哪个方案最佳？
楼先生：现实一点的话，同心湾是最佳方案。它在富阳的高桥镇上，原来就有比较好的居住基础。更何况，同心湾是一个TOD项目，有地铁6号线，又有城南万达，今后这里会是一个中心。对于滨江区的刚需来讲，高桥是一个值得关心的外溢选择。
融创的森与海，是一个适合造梦的地方，概念很先进，单价也有绝对优势。只不过对于普通上班族，住到浦阳不大现实，除非自由职业，工作可以freestyle。因为短期内看不到地铁规划，所以森与海可以先PASS掉。
至于大江东，不管是融创城还是星央悦府，都是属于区域最核心的地段，这两个楼盘符合我们选择大江东楼盘的原则。另外，从城市发展势头来看，大江东的能级可以排在富阳的前面。一个很现实的问题，长远看，大江东的房价上涨空间一定更可观。
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800W内、教育+交通、城东/花语天境
@风马扬
老师好，预算800W以内，预计年中才能拿到房票（二手房挂牌中），上班钱江新城，诉求是教育和交通，有何推荐？
楼先生：这样的承价能力，交通比较好办，但教育上可能就要一些弹性。如果对学区没有很高的要求，在钱江新城工作，去城东是比较好的选择，而且今年可选的楼盘很多。接下来可以重点留意中国铁建的花语天境，它是城东新城唯一零距离双地铁楼盘，而且纯石材干挂。
总价800万，还有一个方向是滨江区，丹枫四季的145方就在你的预算内，165方的低楼层应该也有机会。它离地铁不远，马路对面就有小学。还可以到钱江世纪城，今年有不少楼盘都是滨江出品，像是嘉品、君品名邸可以等一等看。但钱江世纪城的学校很普通。
如果对学区有比较高的要求，还可以到拱墅区，地铁方便，学区也比较理想。一个是大关的杭源里，另一个申花一带，像是养云静舍，它卖的是现房，以及九龙仓的天玺和天荟，边上就有一所育才小学，挺值得期待的。
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600万、绿城/春风金沙、城东新城4.65万
@Jason
目前跟爸妈住观音塘，老婆在下沙大学工作，平时地铁上班，有二胎打算，预算600万，打算购买钱江新城附近三房学区房，也想改善，请问有什么推荐？
楼先生：附近要多近？如果要在观音塘附近，这个预算有些吃力，因为钱江新城附近没有便宜的房子，尤其南星桥一些次新房，单价都要七八万以上，即使是一些有学区但房龄比较老的房子，图一个学区，不是不可以，但考虑到居住品质，性价比也不见得有很高。
可以承受600万的总价，更多可以往城东考虑，学区一时半会没有很高的期待，需要一定的时间成长和积累，但至少可以改善啊。从城东新城的4万6到艮北的4万出头，大量楼盘可以挑选。或者不要把自己匡死，换一个思路直接买到金沙湖，绿城会有一个很厉害的楼盘，叫春风金沙。此外，融创也有一个楼盘可以买。
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800多万、城西/低密、天空之城/叠墅
@潇方
老师，您好。我们手上大约有500万的现金，六成首付，想买城西二手房的低密度房子，现在看金成的白云深处，不知道您有没有什么建议？
楼先生：有一些排屋，可能真的只能给提供有天有地的低密生活，但品质和服务就比较难。尤其买排屋，更应该注重房子以外的一些附加值。所以，有机会的话，尽量买新一点的房子。总价800多万，可以关注一些新楼盘，比如绿城的桃源小镇、南湖明月，还有凤凰台也有小排屋可以买。
实在不行的话，去看看良渚一带的藏珑大境和颐和江南，800多万也能买到。如果换一个思路，还能考虑叠墅，天空之城马上要推叠墅了，这里的地段优势更加显性。天空之城本身又是一个超级TOD楼盘，今后小区内商业、生活、办公、文化、教育和体育，应有尽有，既能享受低密的生活感，又不会失去都市感。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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