今年也不缺房，也是两头热行情，尤其豪宅盘不愁卖 | 楼先生问答NO.495

Original 楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

1、领导带头摘下口罩，一方面说明疫情确实得到了有效控制，另一方面更说明不得不顾及经济了。不管眼下楼市有多火，对今年整体经济形势，大家都不要乐观。

2、疫情一定还没有真正结束，全球还处于疫情高峰期，仍有输入风险。疫情结束的一个标志就是：学校开学。

3、全国市场开始分化：在大放水之下，股市又是这样子，很多三四线城市开始下跌了，钱实在没地方去，一线城市和重点二线城市的资产重回价值高地。北京的土地回暖了，深圳两三千万的豪宅被疯抢。

4、数据显示，今年1-2月，国内房企发债融资2484亿，同比上升36%，仅次于2018年，是过去6年第二高。对于开发商来讲，只要融资不难，日子就不会难过到哪里去。

5、上半年杭州楼市行情不会差，融创城创下了今年第一个万人摇，运河云庄高层的中签率低至2.3%。豪宅市场里，凤起钱潮、仁恒滨江园都已经试验过了，千万豪宅卖得很好很快。这两天就要公布的奥邸国际，中签率也不会高。

6、下半年会怎么样，还得看全球疫情和石油的发展，不要有侥幸，美股一定会影响中国楼市。疫情可以结束，是短暂的，但经济疫情还没完全显现，而且是长远的。这一轮最怕的是：经济停摆。回应第1点，领导带头摘口罩。

7、现在外国也开始封国封城了，千万别幸灾乐祸。没有全球化，最受伤的还是中国。这一轮真正消灭的是：需求。没有需求就没有订单，没有订单，所有生产都是库存而已。希望别重演1929年美国的「把牛奶倒进河里」。

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330W、勾庄/限价3.05W、幸福里/沁澜

@Lemon

在北部软件园上班，首套刚需，想买一套330W内的住宅。手里有一套迪凯运河印象77方的公寓（无贷款）和100万现金，由于工资不高，还贷能力比较弱。请问有推荐的区域和楼盘吗？是卖了公寓付6成首付摇新房，还是留着公寓，等进新房了把公寓租出去，以租还贷更好？

楼先生：选择哪一个方案，确实要根据自己实际的还贷能力。在按揭能力可承受的范围内，原则上建议首付比例越低越好。我们分析过很多次，简单说，房贷是普通人能用的最大的杠杆。很明确，利率正处于下行通道，意味着会有更快的通货膨胀。

其实首付比例不是3成和6成之间非此即彼的选择，也可以是4成或5成，要是现金流能够应付得过来，还是先留着公寓呗，一方面不用再租房过度，另一方面今后可以以租养贷，无非前面两三年压力会大一些。但也要考虑到，你的工资水平也会慢慢提升的，所以买房可以垫垫脚。

对于你来讲，最理想的区域就是在勾庄，而且今年选择也比较多，当然每一个楼盘都不会很好买。如果能摇得到，幸福里是最划算的新盘，2.65万的单价，比边上的限价地块便宜了4000元/㎡，这个地块被万科拿下了。你还可以关注运河云庄、融信沁澜，都是2.9万的价格，都在你的预算之内。

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500W/排屋、超山、时代悦章、江山风华

@一诺亦潇

现在有一套89方，四个人住，但这套商品房质量差，隔音不好，隐私都没保障，以后还有2套安置房，现在手里还有点钱，是否有必要改善一下？在拱墅区半山街道周围，有500W左右的联排吗？不想跟别人一起住共有天花板的房子。我要置换更好的房子，资金有点不够，我是先买房，还是先卖房？谢谢老师赐教。

楼先生：在半山一带，总价500W的联排不大好找了。崇贤这里倒是有一个联排，而且还是大家很喜欢的中式产品，叫杭语宸鹭院，但总价超出比较多。其实你可以关注叠墅，可以关注到良渚，比如万科的大溪谷，它有叠墅，还是精装修，另一个是联发的藏珑大境，在良渚镇上。

如果非得不要共用天花板的联排，也不是没有，可以去超山。从半山到超山，其实就隔着一个半山隧道，真的不算远。这里有面积可控啊的排屋，单价3万左右，总价上符合你的要求，比如江山风华要推150方的排屋，均价2万7不到，还有时代悦章、上锦宸府之类也能关注。

至于先卖还是先买，不是最重要的。自己已经很嫌弃的房子，不管怎么样都要卖掉。只要下定决心改善，就总能换到比现在更好的房子。可能会担心踏空，不存在的，中央那只手还是摁得很紧，地方政府想涨价也不敢多放。

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375W、艮山府、艮北二手房/4万出头

@黑猫警长

想问一下艮山府怎么样？二手房，88方毛坯，挂牌375万，南北通透，3楼无遮挡，小区最前排，不靠近快速路和高速，可以入手吗？

楼先生：从地理位置看，现在的艮北府也挺好的，今后所处的区域也还有发展。但会发现周边较新的二手房，都卖到5万多甚至6万左右，而它的单价一直卖不贵，自然有它的原因，那就是它的产品做错了。你要是喜欢，能够接受这样的户型，当然可以买。但关键是，当如果要卖的时候，别人可不一定也喜欢。总而言之，受众面是比较窄的。

我们可以试着看看这个预算，还有没有可替代的方案。比如4万出头的单价，可以买到艮北的次新房，到杭甬高速的西侧，城东新城稍微有一点年龄的二手房，也可以够得着。另外，如果可以接受德胜路以北，笕桥和普福板块的小户型有一定挑选余地。买89方，尽量选择三房吧。

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绿城明月江南、绿城亚运村、奥体/嘉品

@马赛

我们名下有140方时代奥城和89方明月江南，今年想卖掉明月江南的房子腾出房票，去摇亚运村或奥体的新房做为投资，这种置换是否合适？现在的问题是，摇号也是个运气活，如果不想冒风险，明月江南不卖，有没有继续持有的必要？

楼先生：明月江南是可以到更新换代的时候了，它的户型还是绿城上一个时代的产物，当年绿城更注重外在颜值，户型上有明显的短板。再来看看现在绿城，已经完全与发展潮流接轨，尤其今年将售的五个新盘，户型都做得很好。大家对绿城二代高层有很深的印象，现在绿城正在定义第三代高层了。

还是建议置换。可以绿城换绿城，也可以绿城换滨江融创，都不会吃亏。更何况今年能换到很多不错的楼盘，选择也多。比如滨江区的丹枫四季145方，总价700万左右，用明月江南换，预算应该也够的。还有奥体的嘉品，据说定位很高。到了亚运村，喜欢绿城的话，盯着绿城的2000多套房子吧。

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学区+改善、滨江/丹枫四季、之江/西湖区

@木三几