前两年抢到的红盘，交付后要不要继续换仓？| 楼先生问答NO.497
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今年是交付大年。年初时，我们统计了一下，全杭州大约四五十个楼盘交付，其中不乏投资型红盘，与两年前相比，房价涨了多则近2万，少则也有七八千。
问题来了：要不要一交付就卖掉，然后接着摇新房？还是等满两年后再卖？或者就不折腾了？
1、最安全的做法，当然是见好就收。投资最难做到的一点是，贪念不要过重，知道把钱装进口袋里才属于自己。
2、在后市不确定的情况下，跳跃着往前走，或许能更好地踩准周期节点。换句话说，现在赚到的账面上的利润，很有可能被时间冲没了。这样的事情，过去常有。
3、综上1和2，投资客应该频繁换仓。换仓的目的有两个：一，换成更抗风险的资产；二，调整一下现金流。在目前的经济环境之下，一定是现金比房子更安全。
4、还是那句话，上半年觉得楼市好，那不是真的好。关键看下半年，6月可能是拐点。某开发商明确要求：旗下所有项目6月前必须上市，一天都不要拖。
5、3月以来杭州楼市火到不行，有点诡异。百业待兴，楼市独好。你不觉得慌吗？考虑到全球的经济状况，楼市越火越不心安。有个朋友说：要是杭州楼市没那么火，我就再买一套。他决定今年不加仓。
6、今年租金下降挺厉害的。中介的朋友告诉我：杭州租金高峰值是在2018年，又好出租，租金又高。所以你会看到，2018年长租公寓平台站在风口上，但去年下半年开始，猪终于掉下来了。
7、刚需改善就不要折腾了。过于悲观和过于乐观，跟你们都没有太大关系。拿到房子就好好装修入住吧。在装修上花点钱，毕竟过去两年的房子品质不见得好。
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没有踏空风险、扶持托底楼市、不怕观望
@笑笑
未来悦期房一套，140方，打算寒暑假自住；松木场河东一套30多方，保小学区，出租中，另在学校周边租房住。小孩目前读一年级，考虑长久居住，想把河东就近置换。手上没什么现金，一直很犹豫，请问现在的行情适合置换吗？是现在咬牙换一套小三房还是再缓缓多攒点钱？今年会不会可能有救市政策？按我们家目前的收入状况，晚一年换房大概可以多100万的购房预算。望回复，谢谢。
楼先生：按照你的需求，换了房子，最好不要再租房了。但如果用河东老房子换的话，选择面就比较窄。估计能选的房子，要么是黄龙路一带的老房子，提升不了太多；要么是比较郊区的小三房，房子是会比较新一些，也没有解决需求。
对你来讲，有两个选择建议你参考。一是索性就等一等，手上资金更多一些的时候，再来考虑换一套比河东社区居住体验更好的房子，一家人能住得舒适宽敞的房子。二是等未来悦交付之后，其实也可以换它，加上手上的资金，这也是一个方案。
总的来讲，现在也不怕等，不存在踏空的风险，二手房后面的机会更多，新房限价还是在的，也没有大涨的可能性。对于地方政府，房价跌是财务风险，房价涨是政治风险。
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改善+地铁+品质+配套、申花/大关/城东
@strawberry
自住想买地铁方便、品质好、配套好的楼盘，请问杭源里、养云静舍、花语天境，哪个更值得买？您这边还有其它好的推荐吗？谢谢。
楼先生：在具体分析楼盘之前，还是要充分考虑通勤。既然是自住需求，地理位置的选择应该是第一个维度，杭源里在大关，养云静舍在申花，花语天境在城东新城，其次再考虑楼盘的品牌、品质和周边的配套。
从品牌来看，融创可以排在第一位，目前交付的所有楼盘都是比较出色的，在杭州的口碑也有一定的厚度，可以跟绿城滨江并列选择了。其次是建发和杭房合作的养云静舍，这两家房企也有自己的美誉度基础。中国铁建在高端改善领域还没有很有代表性的作品。
再来看看配套方面。地铁：三个楼盘都很近，学区：目前比较明确的是杭源里，卖小就在家门口。养云静舍很有可能会被划到育才小学。城东新城的教育资源，不能有什么太高的要求。商业配套：申花和大关没什么本质区别，城东新城一直被商业拖累。
还有一个区别，养云静舍是精装现房，基本上买了就可以入住，而花语天境，单价是三个楼盘当中最有优势的。一定要排序，养云静舍可以优先考虑，其次杭源里，再花语天境吧。
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300W、南部卧城、九章赋、融望之城
@大宁
目前在滨江西兴这边工作，预算300W左右，近期看了九章赋、融望之城，价格都在2.8W左右，但这两个楼盘和附近二手房没有什么差价，这两个楼盘可以买吗？请问南部卧城板块怎么样呢？
楼先生：买房自住千万不要被「差价」误导，如果一味追求价差，反而会迷失方向。接下来限价会一点点放开，新房价格会慢慢上涨，一二手房的价格会慢慢靠近。如果还只盯着限价，买不好的。买房还是要回归正常：地段、配套、学区、地铁以及品牌和品位等等，这些应该多关心一点。
在南部卧城一带，九章赋这样的楼盘，各方面资源都比较齐备，地铁也不是很远，城市面貌也挺好。融望之城也是位于比较成熟的区域，而且自身项目就带着一个银泰。至于值不值得买，去年市心府的高层在售时，就是南卧最难买的楼盘，它的价格就是2.81万。所以，这个价格摆在那，不管是九章赋还是融望之城，不会愁卖。
对你来讲，300W左右的预算，无非三个主流方向：一个萧山科技城，一个南部卧城，一个是萧山新街。这三个板块，单价差不多，都是目前滨江外溢的选择。从居住成熟度来看，南卧可以排在最前面，它本来就有萧山老居民的基础。至于南卧今后的发展，南站和浙二的到来，就大致可以看出来了。
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宜和江南/中式合院、亚运村4400套住宅
@马赛
我想了解下亚运村住宅的近况，绿城亚运村项目会是最先上市的楼盘吗？开盘时间会在什么时候？面积段大概多大？价格大概会是多少？如果摇号不中，萧山科技城的融创宜和江南的合院，建议投资吗？
楼先生：万科跟我说，上半年一定要上市，今年万科很大一部分的货值都压在这个项目上。但绿城和华润至今还是语焉不详，对于什么时候能上市，还是把握不好。关键还是土地没有确权。它们的售楼处、样板房都做好了，就等一声令下。目前网上已经有亚运村三个楼盘的效果图，非常漂亮和震撼。
亚运村是今年最受关注的板块，很值得去摇一摇。据我们所知，绿城大约2700套住宅，一共37幢楼，户型110-220方；万科大约750套，户型100-200方，华润大约950套，户型125、145、180方。
至于绿城亚运村是不是先上市，一点都不重要，不管怎么样，它们肯定要上市就是了，而且一旦确权，三家开发商也会抢节奏开盘。它们的价格在4.5-4.75万之间，这三个楼盘，政府都有入股，所以限价方面，很有可能会稍微抬一下手。宜和江南的合院，很美，但不适合投资。
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深圳龙岗vs杭州未来科技城、一线城市/存钱
@天涯三毛
目前杭州还有一张房票，想把深圳龙岗的一套房卖掉置换到未来科技城的排屋，从投资角度是否可取？
楼先生：概括起来，无非是买一线城市，还是买二线城市。我一直秉持两点：一个一线城市是存钱的地方，二线城市是赚钱的地方；二个任何时候都不要轻易放弃一线城市的资产，它是易出难进。在一线城市当中，深圳的门槛算是最低的，北京上海这两个城市，想进去买一套房子，多难啊。
只是从投资角度来讲，不是很建议这样操作，除非深圳的房子是特别差的那一种。即便是这种情况，有机会的话，还是应该在深圳置换一套更优势的。总而言之，房子是城市的股票，杭州跟深圳比，还是完全不同的城市量级。
在杭州，未来科技城是非常有潜力的板块，但排屋不是最好的投资类别。我的意见倾向于不建议，杭州买房门槛还是不高，如果你赚钱能力强，等有更多的资金了，再买杭州也来得及。如果赚钱能力一般，那留着深圳的房子，更稳定。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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