武汉今起解封，现在出发抄底楼市，是机会还是坑？
01
今天零时起，离汉离鄂通道正式解除。
这座封禁了两个半月的英雄之城，正在重新拾起生活的日常，恢复往昔的模样，包括楼市。
从3月23日公布“救市六项举措”、3月31日发放首批预售证，到4月预计15盘加推……武汉楼市的复苏节奏不断加快。
但身处疫情中心，购房者的心绪早已被搅乱。
楼市信息更错综复杂，时而打折、时而涨价，难辨真伪。有人认为今年武汉房价跌幅将超过20%，避之而不及；也有人视之为千载难逢的机遇，准备抄底杀入。
身边一个杭州朋友，就萌生了类似想法：趁眼下打折优惠，捡漏去。
02
捡漏的前提是房价降了。从公开消息看，还真确有其事。
早在疫情爆发的2月，武汉部分楼盘就启动了“xx天无理由退房”，抑或推出一批面向抗疫战士的特惠房（优惠数万不等）。
相似动作，春节后的杭州楼市也有，并不稀奇。但到了3月，力度明显增强。
据“武汉房姐”3月20日消息：很多新盘开始打折，如时代新世界、泛悦城、金科城、新城璞樾门第、光谷未来城等，包括许多大牌房企。
各种优惠层出不穷，折扣低至6折，个别总价甚至便宜了70万。
更夸张的是二手房。今年2月开始，大量二手房出现主动降价，特别是一些非热门板块，幅度可达百万，关键依旧“无人问津”。
有媒体统计3月武汉二手小区挂牌降价排行榜，最高的跌幅超过20%。
再对比火热的杭州楼市，平均房价不到2万的武汉，确实“便宜得不像话”。像汉阳江边的滨江·金茂府，直线黄鹤楼约4公里，精装才2万5。
杭州郊区刚需的价格，就能买武汉城区豪宅，难免心动。
03
但前两天问了一圈后，朋友却发现：压根没什么漏啊！
“优惠倒还有，但大多只有一两个点，或者就是常见的存抵。那些较大幅度的优惠，基本没了。”
甚至有部分楼盘，还扬言涨价。
“高铁武汉站旁，一线东湖湖景的某盘，前期价格2万7，下次开盘据说要涨到2万8。” 朋友自嘲道，便宜没捞着，居然还涨价。
涨不涨价另说，但从4月摸底情况看，大面积降价确实不存在。
据“武汉楼市动态”消息，除少量楼盘外（远郊盘和销售困难盘），武汉大多数项目价格，与封城前无太大差别，相对平稳。
也就是说，至少从现在看，武汉房价整体仍“按兵不动”！
04
事实上，即便没有疫情，今年的武汉楼市大概率也是“温吞水”。
最近几年武汉的确火，新房销售套数连续位居全国前列。但只要稍加观察，不难发现，改变正在发生。
我们来看两组数据。
第一组：2017年武汉新房成交20.7万套，住宅库存13.9万套；2018年成交17万套，库存15.3万套；2019年成交20.9万套，库存16.8万套。
第二组：2017年武汉全年推盘349次，整体去化率91%，日光盘占77%；
2018年推盘532次，去化率87%，日光盘占60%；2019年推盘605次，去化率79%，5月后日光盘罕见。
结论显而易见：去化率逐年降低，库存逐年攀升。
这还不止。据《武汉市住房发展规划（2020-2022年）》，未来3年，武汉将新增供应住房7019万㎡。其中商品住房5072万㎡、50.7万套。
加上2019年底的16.8万套，武汉商品住宅潜在库存接近68万套。
所以，去年下半年开始，严重供大于求的武汉，已经“疲态尽显”。不少板块上演贴身肉搏，推盘量较大的洪山、东湖高新等，促销手段花样百出。
再看平均房价，自2018年上涨到1万8后，限价下的武汉已“横盘多时”，既没大涨、也没大跌。
说一个典型例子：金科城。去年武汉销量前三的楼盘，长江和东湖之间，大概2.5环位置，毛坯均价1万9，一直很容易买到。
如今受疫情进一步重创，楼市的创伤，需要更长时间恢复。
05
人口吸引力不足，是我不看好今年武汉楼市的另一个重要原因。
一个城市的人口增量，很大程度上影响着楼市。典型如杭州，2016年起人口增量迎来了爆发，也是那时开始，楼市掀起了一波持续4年多的大牛市。
但头顶“全国最低落户门槛省会城市”称号的武汉，在烈火烹油的抢人大战中，却是“为他人做嫁衣”。
2017年，武汉提出“百万大学生留汉创业就业工程”，大学生落户几乎“零门槛”。
可当年人口增量仅12.67万人，2018年冲高到18.81万（远不及2015年的近27万人），2019年又旋即下滑到13.1万人。
对比去年杭州全国第一的55.4万新增人口，可谓天壤之别。
疫情影响后，数百万的流动人口和上百万的高校毕业生，短期内，留在武汉的意愿，怕是会进一步降低。
这对楼市购买力，必然会产生一定影响。
06
客观地说，武汉的基本面还是不错的。
2019年武汉GDP高达16223亿元，位居全国第8，排在杭州之前。
教育上，武汉更是甩开了绝大部分城市。拥有83座普通高校，数量上仅次于北京，远超成都的57所、杭州的47所。
基础设施水平，也属于头部梯队。2019年，武汉地铁运营里程数339公里，仅次于上海、北京、广州和南京，居全国第五、中西部地区第一。
截至2019年6月，杭州地铁运营里程仅135.36公里，只有武汉的4成。
如果能够有效解决产业结构相对单一，提升工资水平（杭州9千+，武汉7千+），相信武汉的吸引力会进一步显现。
最后总结下观点：
1、去年开始，武汉的房子就很好买，现在只是变得更容易买到而已。
2、降价打折并不普遍，不存在抄底这种说法，至少短期不成立。但看好武汉楼市的（包括自住需求），现在是一个相对好的买入时机。
3、楼市供大于求，人口吸引力下滑，今年大概率不温不火。
4、不排除后期因资金链、业绩等因素，出现优惠活动，但需时间观察，所谓底部也很难把握。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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