杭州房价大涨12%？没事的，不要慌 | 楼先生问答NO.501

楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

关于上半年的楼市，我们基本上就认一句话：形势看似越乐观，行动上越要谨慎。经济复杂程度远超我们想象，所以不管怎么唱多楼市，仍会被一群空军diss。

换言之：楼市到底能不能挑战经济规律？

短期来看，我们政府的调控手段很多，工具箱里随便挑一挑，可以拿出来用的政策还有很多，足以刺激楼市。这一波热度反弹，是经济预期太惨、货币贬值压力双重作用下的应激反应。

如果把周期拉长看，由于受到短期现象的影响，而加大杠杆冲入楼市，不一定是正确的事情。现在杭州楼市还是分化，不是整盘热：刚需盘和豪宅的流量提上来了，中间段的改善没有逆袭。

此外，真正专业的、炒波段的投资客，是持币观望的状态。杭州很有名的一个投资客，去年卖了两套网红次新房，加上抵押授信的一些杠杆，目前手上有1000万的可用资金，但他一点都不着急。他哪一天开始买二手房了，说明拐点到了。

回过头来看，这个清明三天假期里，一直可以刷到「杭州房价大涨12%」的在朋友圈，基本上都是中介和置业顾问——这数据来自中国房地产协会，不是统计局：3月杭州二手房环比上涨12%，四个一线城市全部下跌。

不管来自哪里，都无所谓，没事的，不用慌。

1、二手房涨不了多少，即使涨上去了，下半年也会慢慢回调。2、不用担心二手房价格飞起来，对待二手房还是要有捡漏的心态。3、面对舆论，先要稳住的是自己。4、今年二手房最好状态就是横盘。5、目前没有专业投资客会碰二手房。

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700W/改善、绿城春来晓园、花语天境

@流浪兔

老师您好。预算在700万左右，改善自住。想问问，在城东新城是否有好的楼盘及户型推荐？城东新城的璟宸府139方如何？家里四口人，对学区无要求。另外璟宸府附近地块如何规划是否有潜力？只自住不投资。

楼先生：笕桥吃亏在地铁规划没定，加上学区也比较普通。如果一定要考虑笕桥一带的新房，可以重点关注绿城的春来晓园，楼盘体量比较大，整个盘面比较有气势。相对来讲，这里对应的学区也要好一些，听说还有地铁6号线的规划站点。

春来晓园这个楼盘的定位还是蛮高的，样板房已经做好了，还是保持了一贯的绿城的品位，细节也还是挺多的。无非是价格，目前笕桥的限价是4.08万，但绿城还是想突破一下。总之可以关注看看，毕竟隔壁的玖樟台最高成交已经4.9万了。

至于城东新城，从地段上来讲，当然比笕桥要更好，但相应的价格也要贵6000元/㎡。在城东新城一带，花语天境可以排在最前面，它的地理位置和周边配套是最丰富的。这一期开盘小户型卖完了，大户型还没卖完。其它比较好的方案是世茂的钱塘天誉。

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望江新城/6.98W、申花/5.4W、融创御潮府

@小妹

老师您好。望江新城的价格6万多，看上去还是比较荒凉。以后不知如何，申花板块价格5万多，这两个区域哪个更有优势一点？

楼先生：以现在的眼光看，还是申花更适合居住，这里已经非常成熟，包括商业、学校、地铁都齐备了，当然这里的楼盘也都不错，比较有代表性的是养云静舍、古翠隐秀。另外到余杭塘路南面，还可以关注中冶的锦绣公馆，它是现房的，终于快卖了。

但长期来看，望江新城更好。这里一边是钱塘江，一边是西湖，能跟杭州这两大自然资源搭上边的，就这个位置。而且今后望江新城会有崇文的公办学校、新世界的K11和瑰丽酒店，关键还是上城区真的没有地方可以发展了，好不容易在老城区拆出了这么大一片空地，一定是铆足劲发展的。

南星桥的仁恒滨江园卖完之后，一大堆的有钱人会涌到望江新城这边。今年望江新城最快可以买到的房子是融创滨江的御潮府，限价6.98万。总之，申花还是区域性的高端改善区，但望江新城完全有可能成为杭州的富人区，接棒南星桥。

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200W、萧山戴村/浦阳、富阳银湖/高桥

@Henry

工作在上城区，预算200万左右，自住为住。银湖板块的大城小院、云湖城，浦阳的融创森与海、戴村的时光之辰。想做个选择，后期哪个板块升值空间前景好些，也方便置换？谢谢老师。

楼先生：不管是浦阳的森与海，还是戴村的时光之宸，最大的优势就是单价便宜，性价比高。从今后房价增加比例来看，应该会很可观。但萧山南面这个地方，城市建设真不怎么样，与都市感有一定的剥离，就看今后能不能融入城区了。目前来看，在上城区工作，自住还是不大现实的。

相对来讲，萧山的浦阳和戴村的熟知度，会不如富阳的银湖。毕竟银湖的开发时间要早得多，现在又有了地铁，虽然跟银湖关系不是很大，但确实不只是富阳本地人，还有主城区和余杭区的人也住到了银湖。因此，从地理位置上来讲，后者的受众面更广，更容易被接受，这也关乎以后的置换问题。

要是考虑富阳，银湖是一个选择，它离主城区更近，但地铁不够方便。其实富阳还有一个板块，蛮适合杭州人的，那就是高桥，像万达的同心湾，楼下就是地铁6号线，家门口就是万达广场。

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买房回归长线投资、经济疫情、跑赢通胀

@杭旭

您好，现在短期投资，是应该买大江东二手房，还是临安新房？大江东太难摇了。

楼先生：这两个方向，不是非此即彼的选择，而是都可以不要。不管是大江东的二手房，还是临安的新房，都不再合适短期投资。从宏观角度来看，一方面不要小看这次全球经济风险，另一方面对国内经济也要谨慎乐观。疫情可以很快就结束了，但经济上的疫情，可能才刚开始。归根到底，经济面不转好，房价就会吃力。

投资买房可以短期套现，那一定是特殊窗口期，而现在这个窗口期已经过去了，所以还抱着短期投资思维，一定要谨慎。接下来买房一定要回归长线投资的正确方向，只要能跑赢通胀，抵消放水带来的贬值，就可以了。心态要平一点吧，危机还没真正过去。

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430W、未来科技城、三墩北、祥符板块

@小亮

老师您好，刚需无房，手头260W现金，首付六成，摇了两年红盘，幸运女神始终没有眷顾我，打算今年把房子落实。最近跟着中介跑了二手房，中介说最近余杭真实的二手成交价格并没有涨，还是有谈价的空间的。以我目前这样的情况，是果断下手二手房，还是继续摇接下来的西溪公馆和三墩北建发的准现房楼盘，然后下半年再去看二手房市场？很纠结。希望老师给些意见。

楼先生：如果你不是急需，那就可以把二手房撇在一边。3月以来，二手房市场开始恢复交易，房东上调了挂牌价，可以不用理它，本来就不是诚心卖房的。今年二手房整体趋势还是调整，那些贵的房子不用看就是了。上半年真的买不到想要的新房，下半年再来关注二手房，说不定价格会更实惠。至少过去两年都是这样的行情。

可承受400多万的总价，预算是够的，可以挑选的新盘也有余地。在未来科技城一带，能摇到新房一定比二手房好。有单价很实惠的西溪公馆，它基本已经是准现房的状态，明年3月就可以交付，无非毛坯得自己装修。还有天空之城这样的红盘，3.5万的高层不去摇一下，多不甘心啊。

至于三墩北建发的现房项目，今年应该也很难突破限价，单价也就是2.8万左右，最小户型100多方，在你的预算内。另外还能关注楼盘，主要集中在城北一带，一个祥符，马上会有招商荣安、禹洲、金地等项目；还一个勾庄，运河云庄、沁澜、香港置地等等。总之，努力去摇，说不定上半年就买到了满意的新房。不用纠结。

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