太火了！报价即封顶+自持，萧山远郊宅地近30家房企报名
上周五，主城宅地的出让，拉开了4月土拍大幕。
翠苑、申花、三塘等市区宅地，受到了外来房企猛烈追捧。封顶+自持的精彩戏码，再度上演。
不只是杭州。时间再往前推，绍兴拍出了新地王；近日，慈溪新成交宅地，折合楼面价9747元/㎡，溢价率高达64%。
全球“大放水”下，土地市场似乎正在迎来一波新行情。
而且行情还在延续。今天早上，萧山区将出让4宗地块，包括戴村和火车南站2宗宅地。
其中，新房限价1.61万的戴村宅地，近30家房企报名。从出价纪录看，仅报价阶段，就已达到封顶溢价，并有3%自持。
限价3.2万的火车南站宅地，相对平静，报价还停留在起始价。
直线奥体23公里，中签率低至5%
放在一年前，戴村绝对是一个陌生的地方。
若以奥体为中心，从地图上拉一条到戴村的直线，距离超过23公里。相当于从武林广场出发，到下沙沿江、瓶窑、老余杭的距离。
义桥（江湾城）往南还要约8公里的戴村，名副其实的萧山远郊。
改变从拿地开始。
2018年7月，戴村首宗商住用地，由银泰集团&云南城投以总价64844万元竞得，折合楼面价4500元/㎡，即现在的城南银泰城。
出让地块示意图（图源：好地讯）
2019年3月，银泰再次拿下戴村仙女湖宅地（容积率1.1、地价6628元/㎡）。
同日，德信在城南银泰城西侧，也拿下了1宗宅地，楼面价达8018元/㎡，即时光之宸。
去年12月，城南银泰城率先推出住宅部分，毛坯均价13600元/㎡。截至目前，累计两次开盘，中签率分别只有5.64%和7.03%。
今年3月，时光之宸两次推盘，精装均价16100-16800元/㎡，中签率最低13.76%。
尚未开拍，报价已封顶+自持
今天要推出的戴村宅地，就位于时光之宸北侧。
地块出让面积42167㎡，容积率1.9，可建筑面积80117.3㎡，需配建面积为4006㎡公租房。即可售体量76111.3㎡。
起价44065万元，起始楼面价5500元/㎡；上限价格57065万元，上限楼面价7123元/㎡。
新房毛坯均价不高于13600元/㎡，毛坯最高单价不高于14960元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/㎡。
可以看到，新房限价标准与板块在售价格一致，但封顶楼面价却远低于时光之宸。
戴村地块报价阶段出价记录
考虑到地块需配建5%公租房，加上这部分成本（建安成本3千算），经测算实际封顶价约7655元/㎡，仍低于8018元/㎡。
再结合市场超低中签率和低门槛的土地总价，未拍先火，也就不奇怪了。
截至昨日18时，戴村地块共5轮报价，已达上限总价57065万元，并有3%自持。据悉，报名房企近30家。
今天9点30分，地块将进入正式竞拍环节，不知最终自持比例会有多高？
火车南站宅地：限价上浮了8%
相比之下，火车南站的热度肯定低多了。
先来看看地块位置，东至新城路，南至彩虹大道，西至下潦路，北至横一路，位于火车南站东南约1.5公里。
直线距最近的地铁5号线双桥站，不到1公里。
地块出让面积34767㎡，容积率2.4，可建筑面积83440.8㎡，需配建4172㎡公租房。起始楼面价15800元/㎡，上限楼面价20474元/㎡。
未来新房毛坯均价不高于28500元/㎡，毛坯最高单价不高于31350元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。
目前地块附近共两个项目，一个是南侧紧邻的奥克斯·金宸玖和府，另一个是西侧不到1公里的世纪金宸，高层精装均价皆为29700元/㎡。
也就是说，新出让地块限价上浮了近8%。
地块位置示意图（图源：好地讯）
但限价标准提高了，并不代表地块就能拍出高地价。相反，大概率是低溢价成交。
原因很简单。目前不到3万的均价，市场接受度并不太高。两个楼盘累计四次推盘，两次流摇，最低一次中签率也仅47%。
这意味着，更高的限价，只是一个象征意义。
另一方面，对比新地块的封顶价，两个在售楼盘的实际地价，并不算高。
2018年1月，世纪金宸地块成交，折合楼面价；17830元/㎡；2018年7月，金宸玖和府成交，折合楼面价18400元/㎡。
2019年6月，地块南侧约1.2公里，又有两宗宅地成交，算上自持，实际地价1万8出头。
综合来看，对比现在15800元/㎡的起价，溢价约14%。
考虑到新地块还需配建公租房，实际成本更高，从市场理性角度看，最终溢价可能10%左右。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络