楼市太魔幻了！一边担心失业，一边疯狂抢房 | 楼先生问答NO.504

Original 楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

1、又一个城市闯关失败。昨天消息，青岛放松限购限售的百日政策正式取消，继续执行限原来的限购和限售5年。从发布到取消，青岛用了6天时间，海宁连1天都撑不住。

2、前天微博上有人说：燕郊70年住宅跌成0元，白送一套93方房子，只要你愿意还银行贷款。但网友们表示：白送往往是最贵的，千万别盼着杭州白送房。

3、最魔幻的时期来了：一边是穷人担心失业，一边是富人疯狂抢房。这一幕已经在深圳上演，写字楼租金下降非常厉害，沿街商铺，除了小卖部，都还开不了业。杭州也差不多情况，听说文三路那边有一条街的店面都在转让。

4、开发商积极拿地真的是因为看好后市吗？不一定见得。在土地市场上，大型开发商拿地，有时候为了指标，毕竟要养人养团队养系统养生态，不赚钱也得干。如果小开发商也开始疯狂拿地了，大概率是利空的一种表现。

5、现在是大开发商天天喊穷，小开发商现金流充足。这样的房地产是不健康的。同样，小老板们不干实业了，整天想着排队抢房，穷人担心失业，找不到工作，这样的楼市也是不健康的。

6、只要不聊房子，身边很多朋友都在说一句话：勒紧裤腰带，留够半年以上一家人生活开销的现金流。

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春江郦城89方/改善、丹枫四季、君品名邸

@神经蛙

老师好，本人目前26岁未婚，目前在春江郦城有一套89方小户型。最近看到丹枫四季的价格很有诱惑力，一方面本人想要置换一个较大的改善户型，但考虑到摇号又要卖房子，丹枫四季这样的红盘中签率又会很低，一下子拿捏不定，不知道是否要试一试？

楼先生：丹枫四季的价格很有诱惑力，那奥体的价格是不是同样有诱惑力？要是摇不到丹枫四季，也能接受奥体的新盘，那就去试一试吧。反过来讲，如果丹枫四季摇不到，就一脸懵逼，不知道该怎么办，那就要深思熟虑，再想一想。

不管丹枫四季的产品是不是高配，这个地段和价格摆在那，一定不好摇。你看看晓风印月、奥邸国际、杭州壹号院200方以上的中签率就知道了，这两年江南岸的购房力实在惊人。接下来，那些没摇到以上三个楼盘的人，都盯着丹枫四季，预计5月拿证，目前样板房已经对外开放了。

对你来讲，丹枫四季总共可以摇三四次的样子，最好当然希望一把拼到运气。但完全有可能一直摇不中，要有这个心理准备。如果真的摇不到丹枫四季，也绝对不能手握一堆现金，要找到替选项，比如同步可以关注君品名邸、御滨府，也都是滨江出品，下半年还有嘉品。

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300W内、和光尘樾/小户型、西溪公馆

@钗

因为也不是太着急要买房，买房的钱也不是太宽裕，就一直在摇号，结果一晃回头就2年了。三墩北、良渚、未来科技城、城北这些区域的房子都在摇。买的算是婚房，现在工作在城西银泰附近，能接受总价300W内，老师是建议继续摇号还是买二手房？眼下买二手房有什么注意的地方吗？

楼先生：婚房急不急？如果是想提前为自己准备婚房，实际没有非常着急，可以继续摇一摇新房。话也说回来，都摇到了现在，不摇反而会很不甘心，所以不如多摇一会。300W内当然也能买得到二手房，比如到良渚、三墩北，还是有一些选择余地的。只不过跟附近的限价新房相比，价格就没有那么实惠。

在城西银泰附近上班，有几个楼盘还是值得摇，一个是良渚站边上的和光尘樾，还有最后一批小户型，难摇程度也可想而知，另一个是勾庄，2万9的单价，依托整个北部新城的发展规划，竞争力依然不小。此外，西溪公馆是必摇楼盘之一，一旦拿证开盘，房源量比较充足，可以摇很多次。

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高端改善、御潮府、望江新城/第一梯队

@LHL

目前有两套住宅，一套曙光之城139方，一套万科西庐138方，都是三房，现在想：1、卖出其中任意一套，摇号08望江御潮府4房。值得吗？待这套置换成功，准备继续也卖出另外一套，一起置换4房。这样的做法是否妥当？从自住和投资保值增值角度，请老师给我一些指点。

楼先生：一半赞同。从置换角度来讲，不管卖掉哪一套，能换到御潮府的四房，你的居住和资产将得到双重升级，当然是值得的。我看过御潮府的外立面效果图，是那种看一眼就会爱上的房子。除此产品本身，御潮府所在的望江新城，与武林、南星桥以及江河汇，都是杭州第一梯队的区域，而望江新城起步之高，可见未来还有很大的发展前景。

另一半要打一个疑问。比较稳妥的做法，是先置换到御潮府，然后再来决定是否置换另外一套。毕竟御潮府这样的房子，尽管总价都得一千万以上左右了，但还是会很难买。退一步讲，不管是曙光之城，还是西庐，都是不差的房子，还是能够跑赢大盘的。也就是说，这样的房子等过几年再换，也是可以的。总之一步步来。

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长线思维、资产换仓VS投资股市

@国芳

目前萧山两套房，其中一套是2000年左右的老房子出租中，曾经贷过款已还，另一套房自住有房贷，另外在临安青山湖还有一套房，也是有贷款。请问如果想要动一动的话，怎么配置比较好？

楼先生：不管是萧山的老房子，还是青山湖的房子，都可以动一动，但前提得看动了之后你是什么状态。青山湖的房子不占你的房票，卖了之后能腾出资金，但腾不出购房资格。那这样的话，套现出来的钱准备做什么？不能投资买房，有没有更好的投资渠道？看今年的经济形势，恐怕还是房子更稳妥。另外股市有机会，但相应风险也大。

主要还是看你动一动的目的是什么。如果想做其它类型的投资，短期看，卖哪一套都可以，长线思维的话，二选一，可以留青山湖的房子。但如果只想换仓，那就要仓位空出去。按这样来讲，就只能动萧山的老房子了，然后资金还不够，青山湖的房子也可以卖掉，用不着纠结。

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运河云庄vs西溪公馆、明年3月底交付

@王悟空

请问一下，自住的话，运河云庄和西溪公馆怎么选？哪个更具有升值空间啊？

楼先生：讨论怎么选，其实没什么意义。这两个楼盘都不是随心所欲就能买到的。运河云庄第一次开盘高层中签率只有2.3%，130套房子，5663人报名，太难了。西溪公馆更不用讲，投资客只会更多，整体会更难摇。从自住角度，在两个楼盘都满意的基础上，建议是「都去摇」，无非是能摇中哪个。在红盘面前，没有挑三拣四的资格啊

从投资角度来讲，当然更是都去摇了。至于哪个升值空间更大呢？总的来讲，西溪公馆所在的未来科技城，从板块等级和规格，都要比勾庄高。从城市发展的角度看，也是未来科技城更重要，也更独特。另外就是限价红利，西溪公馆大概毛坯2万7左右，与周边二手房倒挂更厉害，而且西溪公馆能更早拿到房子，明年3月就交付了。

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