8万2一平，文鼎苑88㎡拍出历史新高，捡漏学区房越来越难咯
PART 1
81935元/㎡！
昨天中午11时14分，杭城知名学区房耀江文鼎苑，拍出历史最高单价。
15人报名、超4万人次围观、40次延时，最终被M3706号竞买人，以713万总价拿下。足足比市场评估价，高出95万。
这一锤子落地，只怕文鼎苑的房东们，又琢磨着得调高挂牌价了。
这是文鼎苑38-5-2001室的房子，建筑面积87.02㎡，经典的两室两厅一卫户型。自挂牌之初，已有预感会在法拍市场掀起一番“腥风血雨”。
价格太便宜了。起拍价才435万，折合起拍单价5万。
3月中旬，文鼎苑刚被爆出，一套52㎡的小户型，成交单价近10万；另一套88㎡两室一卫，成交单价近7万8。昨天拍卖的这套，起拍单价足足比市场价便宜了2万8一平。
虽有预感能拍出高价，不曾想，最终的成交价竟比网曝的二手房价，还要贵个4千一平。
目前，文鼎苑正式网签的房源中，单价最贵的一套，是去年12月12日成交的。58.82㎡，单价高达8万8；88㎡户型，今年二手房的成交价，差不多在6万4到7万2之间。
参拍人数，从最初的5人，增加到9人、11人、15人。前天晚上7点20分，第36轮报价时，竞买人出价已超过市场评估价。
今早7点，又接连出价44轮，拍出文鼎苑88㎡户型的历史最高价。
根据拍卖信息，这套房子的房东是台州人，因涉及民间借贷纠纷，其名下房产才被拍卖。房子内部品相一般，也就简单装修了下，胜在楼层好，高楼层视野广。
PART 2
这并非文鼎苑首套拍卖房。
淘宝司法拍卖平台记录显示，自2014年4月至今，文鼎苑先后成功拍出19套住宅。
不过，被拍卖的多是大户型，建筑面积从130-300㎡不到。88㎡两室一卫户型，一共就拍过2套。
其中一套，拍卖时间是2015年11月17日，建筑面积88.56㎡，273万成交，折合单价30827元/㎡；另一套是在2016年5月4日，建筑面积89.81㎡，成交总价363万，折合单价40419元/㎡。
昨天拍卖的这套，是文鼎苑时隔近4年，再一次有小户型现身。也就不奇怪，为何争抢的人如此之多。
一来，购买文鼎苑的竞拍者，大多是冲着学区来的，买房得考虑总价。若能买到五六十方的小户型固然好，可惜没机会。
法拍市场上，60㎡左右的小户型，只在2014年出现过一次。
哪怕是二手房市场，目前挂牌在售的104套房源，60㎡左右的也就13套，占比才13%。挂牌单价最便宜的也要8万1，贵一点要9万，并不便宜。
相较而言，88㎡总价虽然高了点，但单价便宜呀，还是两房户型，家长们买了还能自住。
二来，即便单价创新高，总价上比大户型要便宜。且不说二手房如何，就说法拍市场里，2018年至今，总价最便宜的一套要770万（128.98㎡），去年10月拍出，其他大多在千万上下。
何况，高价买名校学区房的家长，未来还得考虑出手。小户型出手的成功率，自然比大户型要高，且更能卖出高价。
PART 3
与文鼎苑同日开拍的，还有另两套名校学区房。
一套是保俶北路与文三街交叉口的恒升花苑，产证面积186.42㎡，另有123.48㎡的阁楼未计入产权。
恒升花苑是“文三街+十三中”的双优学区房。但在中介圈子，这小区并非区域主推盘。户型大、起步就是100多㎡；整盘体量又小，一共还不到200户。
目前正式挂牌在售的二手房，一共不过7套，挂牌单价从4万1到6万3不等。而上一次有成交，已经是半年前，成交单价从3万4到4万5不等。
昨天拍卖的这套，起拍价685万，市场评估价978.1万，折合市场评估单价52468元/㎡。就产证单价而言，已经超过市场成交价。
开拍前几天，迟迟无人报名。临近竞拍尾声，报名人数多达14人，热度仅次于文鼎苑。
最终，70轮报价、51次延时后，恒升花苑这套房子被R1817号竞买人，以937万的总价拿下。仅比市场评估价，便宜了41.1万。
众人疯抢的原因，除了本身的学区优势外，想必也跟这套房子赠送面积多有关。
另一套是嘉绿苑小学学区的嘉绿北苑。（注：嘉绿苑小学原为文三街小学分校）
面积比恒升花苑还要大，足足有两层，产证面积618.13㎡。一拍流拍后，二拍起拍价降至1142万（下调285万），而市场评估价为2038万。
一开拍立马有人出价，截至昨天早上9点41分，已有36轮出价，叫价至1202万。按这势头，仍有继续上涨的趋势，很大可能超过一拍起拍价。
结果，竞拍尚未结束便被临时中止。何时再挂牌出让，目前还是未知数。
PART 4
我数了数，4月至今不过半月，杭州主城区相对知名的学区房，前后拍了不下11套。
其中，一半以上房源，最终成交价高于市场评估价。
竞争最激烈的，是隶属文三街小学文苑校区的康乐新村香港城。一套78.29㎡的房子，31人报名，从160万开拍，一直拍到300万才成交，比市场评估价还要高出72万。
当天拍出的（4月14日），还有采荷一区一套顶楼。建筑面积34.69㎡，一室一厅一卫，22人报名， 215.5万成交，折合成交单价62122元/㎡。
虽比市场评估价贵了10.5万，但现在看来，竞买者还是“捡漏”了。就在上个月初，采荷一区一套面积一样大的三楼，成交单价65574元/㎡。
算上中介费等支出，差不多便宜了近4000元/㎡。
4月10日拍出的十三中学区房石灰桥新村，建于1981年，建筑面积45.49㎡，303万成交，折合成交单价66608元/㎡。
单价优势虽不比采荷一区，但胜在总价便宜，而且还是非走破房源。买十三中学区房的业主，相对更看重总价。
另有3套，最终成交价低于市场评估价。分别是市中心国都公寓，总价低于市场评估价25.9万；金地自在城求学里，低于评估价33万；以及城东的商教苑，低于评估价51.5万。
后两套，之所以低于评估价这么多，最主要原因是户型大、总价高。
像是曙光新村及世纪新城的房子，一个150多㎡、一个200多㎡，一拍直接流拍。
PART 5
继文鼎苑、恒升花苑之后，下周一，杭州又有两套学区房待拍。
其中一套，是文三街本部的学区房——马塍路9号1单元301室，建筑面积64.59㎡，起拍价348.8万，折合起拍单价54002元/㎡。
同一小区、同一面积段，前天刚网签了一套1楼，成交单价69872元/㎡。
下周一拍卖的这套，楼层更佳。起拍价与成交价之间，有着近1万6的价差，不知最后会否如文鼎苑一样，拍出高价。
目前1.3万人次围观，尚无人报名。
另一套是三墩的金地自在城求学里，文三街小学文理校区学区房。建筑面积89.02㎡，起拍价278万，折合起拍单价31229元/㎡。
据板块中介透露，求学里组团距离学校近，相对更能卖出高价。目前在售的89㎡二手房，市场成交价差不多在4万。
每年3、4月份，都是杭州学区房旺季。今年虽受疫情影响，二手房复工晚了点，但热度并未褪去。
尤其是名校学区房，房价仍在刷新新高。
伴随二手房行情的回暖，一定程度上也带热法拍房。素有“捡漏”之称的法拍房，现在要想再低价捡漏，真是越来越难了！
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络