杭州中签率越来越低，但背后的购买力掺了太多“水分”
01
我有一个朋友，股票炒得不错，最近想换套大房子。
前一阵加入某超级红盘的摇号群，情绪大受打击。原先她以为，像自己这样能掏出一千万的，怎么也算是杭州的富足之家。结果，群里每个人说起房子，一千万都跟不是钱似的。
再看看越摇越低的中签率，更是垂头丧气。
那些跨年摇过号的红盘，年后的中签率比起年前，全都变得更低了。
比如天空之城，年后加推的房源140㎡起步，中签率仅8.3%；而去年首开时，户型93㎡起步，中签率13.25%。
南星豪宅仁恒滨江园，年后最后62套房源，992户家庭神仙打架，总价千万起步的房子，中签率低至6.25%；去年12月加推时，这个数字是15.6%。
滨江区当红炸子鸡晓风印月，两幢超高层大户型年前年后各开一幢，中签率分别为年后11.96%，年前12.52%。
还有未来科技城的湖境云庐，年后开盘123套叠墅，中签率24.6%；去年12月的中签率则是31.71%。
“杭州到底哪来的这么多有钱人啊?！”她一脸绝望地问我。
02
“杭州的有钱人，绝对比你想像的更多。”我告诉她，但是不用恐慌，也没有你在摇号登记人数里看到的那么多。
不信看看最近，城西某红盘传出消息：因有5户家庭放弃选房，需在剩余摇号家庭中进行递补。
这事令人大惑不解。要知道，该盘是真正的“网红盘”啊！开盘的最后47套房源，吸引了703组购房者登记，中签率低至6.7%。
原因嘛，都是做生意资金掉不过头，或者是二手房来不及出掉。
之前南岸另一个红得发紫的精装叠墅，“日光”之后几个月，也退出了几套房子，重新选房。据说有一些还是开发商直接起诉，被迫退房的。
原因嘛，还是逾期不能付款，钱拿不出来；关系又跟开发商闹僵了，没得通融延期。
还有一种是主动的放弃。
市北某红盘近期开盘，中签率不足16%。但有网友反映，300多套房子，自己400多号原本内心忐忑不安，结果去选时，居然还有大把的户型可以挑。
搞得自己意兴阑姗，总觉得捡了别人不要的房子，怕不是要套牢吧?
为什么会有这么多“主动放弃”和“背动放弃”呢?因为我们肉眼所见的中签率，其实购买力是掺了不少水的。
03
首先得承认，杭州的低中签率是真实存在的。
它反映的，是现阶段楼市的主要矛盾之一，即人们害怕因放水导致的货币贬值，和资金无处可去的矛盾。
对大多人来说，疫情最大的影响，并不是健康受损，而是知道，这个世界不一样了，自己活在一个天天在见证历史的时代。
就说年后这短短2个月吧，就有美股熔断、石油负价、口罩厂商扬言谁再打款就报警等事件，不断刷新我们的认知。
为了对冲疫情对经济的影响，全世界的印钞厂都在开足马力印钱。但凡家里有点存款的，每天刷刷朋友圈，就觉得钱贬值了，得赶紧换成资产。
但是，能换什么呢？股票像女孩，喜怒哀乐没个准信，分分钟翻脸不认人；黄金像大妈，过于老派且缺乏想象力；看来看去，还是房产像结发原配，最不容易叛变。
所以，加入摇号大军，赚取限价红利，在许多人眼里，是最佳的资产保卫手段。
更何况，大量的放水带来了更多的钱。这些钱的使用成本大大降低，在职业或者半职业的投资者眼里，如果在楼市中选准筹码，算好回报，加上运气，是一门非常好的生意。
经济最差的时代，和流动性最好的时代，在这个春天，相遇了。
04
然而，印出来的钱终归是印出来的，心态有时也仅仅只是心态，它们直接导致了市场上的低中签率，并不是实打实的“低”。
倘若浑水来到杭州，一定会从中实锤几个“楼市瑞幸”。
按照他们派出92名全职和1418名兼职人员、记录981个工作日的门店流量、收集25843张顾客收据的认真负责、不打死绝不收手的“瑞幸手法”，如果一一访问红盘的每一个签号，至少会发现以下掺水痕迹。
这第一重水分，来自于一个签号，并不等同于一份购买力。
理论上，每一个签号，代表一张房票，也代表一笔资金。但实际情况是，很多红盘，由于难摇，为了提高中签率，许多客户会大显神通，想方设法搞到多张房票参与竞争。
比如，上次没选到房的奥邸国际2号，就因为同时拿了两张房票去摇，在人脸识别环节出了问题。
再比如，此前晓风印月的最后一幢超高层摇号，有一位客户，一下子搞到了9张房票。由于要9份冻结资金，体量庞大，最终不得不通过资金掮客进行过桥。
这样的案例中，9个签号才等于一份购买力。换句话说，假如这位客户运气好，有两个号都摇中了，他也势必会放弃其中一个。
父母房票摇中的签号，实际变成选定房源的概率也要打折扣，因为首付的比例提高了好几个档次。
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第二重水分，是有一部分客户，虽然多少有点存款，但资金实力其实是不够的。但“抱着先摇了再说，摇到钱总会有办法的”心态，冲进红盘摇号大军。
毕竟，对这些红盘来说，摇不中才是常态。
谁知道，有时候人品爆发，偏偏运气将降临到自己头上。现在的楼盘尤其是红盘，从摇号到选房再到缴款的节奏非常快，常常就在几天之间。这么短的时间内，要完成大额资金拆借不容易。
比如前文提到的城西红盘，此次开盘房源均价47000，大部分户型集中在174㎡以上。这意味着，总价要800万以上。
如果是二套房，首付6成，至少要准备500万左右的现金。
毕竟，这年头不是谁都有几个身家亿万、愿意借钱、还不会让另一半知道的富豪朋友。
一旦头寸调不过来，面对肉眼可见的红利，也只能忍痛放弃。
还有一些人，必须卖掉一套二手房，才能凑够首付。但如果不能确定摇到新房，又舍不得狠心降价出货。
结果还真摇中了，马上去卖二手房，一时半会却根本来不及找到买家，还是只能放弃。
06
还有一种水分，是拿着抵押贷冲进楼市的资金。
这两天，深圳严查房抵经营贷的事件闹得沸沸扬扬。事实上，在杭州市场上，也有类似的情况存在。
就在前两天，中国银保监会在其网站公布消息，对浙江两家村镇银行因个人消费贷款资金被挪用于购房，罚款共计65万元。
虽未公布两家银行涉及的具体数额，但至少一叶知秋。
更常见的现象，是抵押贷。比如要买二套房，首付又不够，需要抵押第一套房子来套现资金。这样一来，整个家庭的杠杆一下子上去了。
类似的情况还为数不少。因为限价，红盘已经成为这个城市里最好的“奖券”之一。甚至有人制订了详细的包含差价、交付周期等元素在内的投资回报表，将摇红盘当作一款理财产品。
深圳的事情一出，对这部分客户的心理也产生了一定影响。毕竟，高层释放的信号非常明显。
如此三重原因，就像三个漏斗，逐层过滤掉了购买力。
在楼市泡沫泛起时，这些“水分”无伤大雅，只会帮着制造繁荣。但一旦楼市出现拐点，它们却会消失殆尽，让购买力加速“蒸发”。
这一点，或许开发商看得最清醒。所以，不管如今行情多好，他们都只有一个动作——快速出货！
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文∣乐福
编辑∣二叔
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