有人才优先购房资格的，赶紧申请、认定、摇号 | 楼先生问答NO.506
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
4月只有个位数楼盘出现人才摇号登记，其中最多的是和光尘樾，26组登记，比25套倾斜房源还多出一位。
其余楼盘人才登记量相对较少，排在第二多的13组。
可以预计，接下来如果楼市一如既往的火热，一定会冒出越来越多的人才，尤其限价红利大的楼盘会更难摇。
一是存量人口。我知道就有两个案子：一个是在某高校工作的老师，正在申报人才认定；另一个是层楼的粉丝，博士毕业，准备把资格用起来去摇红盘投资。
二是新增人口。未来三年杭州要计划引入100万大学生，给生活补助、租房补贴和金融支持，这些都是潜在人才和购买力。我估计今年的人口新增比今年还要多。
昨天我们的推文还写到：某红盘一个置业顾问手上就近20个E类人才，更何况距离开盘还有一个多月的时间。
杭州摇号新规出来之后，会有三个影响：1、人才家庭的第一摇中签率超级高，4月是百分之百中签；2、无房家庭第一摇没有受到影响；3、普通家庭中签率进一步降低。
去年12月南京出台人才购房新政，它的经验证明：前期报名摇号的人才家庭会比较少，所以报名即摇中；到后期，报名的人才家庭越来越多，人才家庭也得竞争。我看杭州也会是这样的趋势。再次印证一个铁律：买房要趁早。
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桃源板块/溪语宸庐、抵押贷款、未来城
@爆护
老师，现住在半山桃源板块，目前手上有一套万达板块的三成按揭房，还有一套万科未来城3期的全款房，想请教您：从投资角度以及未来发展看，有没有必要把未来城的房子置换成桃源板块联发的现房项目？或者有没有别的方案？希望得到帮助，谢谢。
楼先生：联发在桃源板块的现房项目叫溪语宸庐，因为现房，优势是投资周期短，相比交付晚的期房，操作上会灵活许多。但从投资角度来讲，有没有必要换，要看短期内能不能抓住限价红利和博到价差。比较直观的方式就是去看看桃源一带的二手房，如果倒挂还比较大，那可以努力一下，如果倒挂不明显，那就要打一个问号了。
桃源板块有自己的优势，地铁、学区以及主城区这些条件摆在那，又是现房，很多人会想买。但未来城所在的良渚板块也在积极发展当中，接下来的利好和规划还不少，这样的房子一时间不急着资金周转的话，可以先放着，机会还是有的。
所以从长期看，还是算了吧，从投资收益上，看来看去也不会占到什么很大的便宜，何况还挺折腾的。至于全款买的房子，在杠杆上当然比较吃亏，但现在各个银行都可以房屋抵押，大概可以抵押7成左右，这些钱可以再投资。
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西溪公馆/5月开盘、天空之城、二手房
@孝敏
老师好。请问翡翠城四期新交付二手房350万（另外还需税费），现在该入手吗？还是再等等周边西溪公馆、天空之城，也快摇号了，但是担心这边摇不到，二手房又涨了。
楼先生：要是加上税费，单价要4万出头了，从价格上看，还是有点贵的。毕竟天空之城的精装高层才3万5左右，推迟到5月上市的西溪公馆，毛坯单价有可能3万内，而且位置上来讲，也是天空之城、西溪公馆更好，尤其天空之城几乎地铁零距离。这两个条件叠加，真的不考虑去摇一摇吗？
你要担心的是，红盘级的限价新盘可能摇不到。对于摇号这件事，摇到就果断买，摇不到也没关系，一方面杭州要卖的宅地还有很多，一两年内都不会缺，另一方面杭州限也不会放开。此外，更没必要担心二手房涨价。看看整个社会的经济面，二手房能涨到哪里去啊。
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IP型楼盘、超山/江山风华、浦阳/森与海
@小方
你好，上班在市中心，咨询一下超山的江山风华和萧山南的融创森与海，哪个更有前景？
楼先生：短期看，刚需自住的话，还是临平超山的接受度更高一些，这里开发更早，跟主城区的联系更密切。而且接下来这一带会有很大的不同，奥特莱斯落地了，未来两三年内会造好，它不是一个折扣点，而是一个正儿八经的购物中心，今后生活配套都能解决了。更重要的是，新政务中心也确定搬迁到临平及超山一带，这意味着，临平的整个发展方向是往北延伸的。
至于萧山南浦阳一带，应该说杭州的城市发展还完全没延伸到这里，这一带的熟知程度还有点弱。当然森与海是融创正在打造的一个超级IP，从项目本身来讲，绝对值得买的，融创为这个项目会倾注很多资源。更何况，最大的优势是单价便宜，一万出头的房价，杭州也没有多少个了。看长远前景，可能房价的增值比例，还是森与海更可观。总之，短期选江山风华，长期森与海也可以期待。
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350万/投资升值、未来科技城vs良渚新城
@幽然
想卖了万科未来城一期89方，换到未来科技城，可承受350万左右，只考虑升值。方案1：摇号未来科技城，有哪些推荐？2：未来科技城有哪些性价比好的二手房? 3：不需要换。
楼先生：第二个方案就算了吧，未来科技城没有性价比很高的二手房，如果是核心区，起码要4万以上，非核心区的话，比如上面提到的翡翠城算下来也要接近4万了，也没有比新房便宜。所以，大致上可以考虑第一个和第三个方案。
未来城所在的良渚新城，从能级上是比不过未来科技城，但自身一点也不差，整个板块处于很积极的发展当中，城市感也越来越好，大型商业配套、公共建设也都跟进，虽说产业没有很密切，但也能被未来科技城、云谷板块辐射到。正如上面说的，未来城机会还是有的，所以不换也可以。
实在要换，也可以，毕竟未来科技城的产业更密集，是重点发展区域，可以吃到很多发展红利。但前提是能摇得到。未来科技城没有一个新盘是好买的，天空之城、西溪公馆，一次比一次难摇，即使是菜鸟总部附近的杭语蓝庭，中签率也不高。
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250W/纯投资、大江东、融创城/星央悦府
@大不点
纯投资二套房，总价250万左右，有哪几个楼盘推荐？大江东的星央悦府、阳光名城、融创城怎么样？融创城只有125方的大户型，星央悦府111方起。或者还是以闲林、崇贤、未来科技城2.0、空港新城等方向更有投资价资？
楼先生：既然明确是纯投资，完全可以试一试大江东。不管是融创城还是星央悦府，都是大江东范围内，我们圈定起来可以买的楼盘。在大江东，我们一直建议沿着地铁购物中心，买就买最核心区的那几个。相比之下，融创的品牌更强势，又是一个超大盘，属于区域权重型楼盘。当然不一定摇得到，最好两个都去参与一下，摇中就买。
其它也能关注，像闲林、崇贤可以，空港和未来科技城2.0也能看。相对来讲，这些区域的发展循序渐进，投资的稳定性更好。而且从实际居住角度，接受度也更广泛。但大江东之于杭州，是很特别的存在，它积蓄的能量更大。投资来讲，时间是大江东最大的杠杆，说不定哪一天就会发生本质的改变，颠覆你现有的观念。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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