楼市下一波：开发商争夺90后 | 楼先生问答NO.512
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
前两天，被「后浪」刷屏了。
让我想起：在楼市里，购房群体也越来越年轻化。根据贝壳研究院的数据样本调查：去年有三成房子被90后买走。北上广深一线城市90后购房比例平均占比22.5%。
这个比例在二线城市则是33.3%，三分之一的占比，这样的购买力已经不容忽视。根据我爱我家的数据显示：去年杭州每卖出三套房子，就有一套是90后买走的。
我们每天关注后台购房的动态，其中出现很多在读大学生在提问买房相关问题。当然第一批90后已经三十而立了，在买房这件事上，可见慢慢在掌握主动权。
这还不止。如果说90后是楼市后浪，那95后也已经在路上了。这印证了一句名言的楼市翻版——买房要趁早。
但有一点值得注意，90后购房群体中大约有6成需要依靠父母提供部分资金支持或完全由父母购买。
今年仁恒滨江园最后一次开盘，这种千万级的豪宅，992组客户登记中，单身客户竟然有333组——其中有一些离异购房，但另有大量父母在用子女名义在买房。我听说，很多父母本来就住在周边豪宅，希望子女也住在边上。
对于开发商来讲，这个数据也有参考意义：在建筑审美、装修审美上，是不是要贴合年轻人呢？我们在回过头看，这两年的产品确实一个迭代了，比如更重视窗墙比，更喜欢与外部环境形成互动，喜欢高级灰、喜欢简约轻快......
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首付40万、富阳/戴村/大江东、时光之宸
@dxx
您好，工作在滨江。想要自住。首付40万左右有什么推荐吗。富阳合适吗？
楼先生：位置上而言，富阳挺合适的。但即便是往富阳方向，选择也不多了。你可以留意泰禾和九龙仓的高层，大城小院精装1.55万，雍景山毛坯1.32万。目前那一带价格最便宜的两个楼盘。其它云湖城的均价2万不到一点，预算上还得撑一撑。
总的来讲，在滨江上班，总价200万内，富阳主要是两个方向，一个银湖板块，价格便宜些，离主城区更近，离地铁远；一个高桥板块，更靠富阳市区，但优势在于有地铁、购物中心，目前价格在2万出头一点。
其它推荐也有，同样200万内，戴村、大江东和空港新城都能关注。如果想试一试运气，万人摇「圣地」的大江东可以努力看看，融创城和星央悦府可以摇。这两个楼盘买到哪个都挺好的。至于戴村重点推荐时光之宸，精装16100元/㎡，空港新城的话，精装2万的阅杭可以选。
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300-400W、勾庄/桃源/丁桥、棠玥湾
@项项
目前三塘有一套小房子（250万左右），想要改善，目前两个方案：一、保留小套用于孩子上学（也不是好学区，只是已经在读，怕转学有问题）去摇运河新城的三百万左右的新房；二、买掉目前这套，去摇大的新房（桃源板块的联发溪语宸庐、丁桥的芳菲与城、艮北的中南棠玥湾）。请问结合学校和位置，哪个盘比较好？
楼先生：只要已经在读了，就不会受影响。但有可能会因为占不占学籍的问题，影响你卖房。一般来讲，不是什么好学区的话，对学籍限制也不会很高。再退一步讲，若是有限制，也应该能找得到不用学籍的买家。
关键的问题还是，勾庄一带两三百万的新房，从幸福里、沁澜到运河云庄，没有一个是好摇的，中签率都很多，甚至还可能万人摇。如果能摇到，从区域发展来看，勾庄今后的资源会很集中，不论投资还是自住，都可以。
如果狠得下心租房，两个方案不冲突。勾庄的新房先去摇，手上这套小房子也挂出去卖，如果摇不中勾庄，房子又顺利卖出去了，那就到丁桥、桃源板块买面积大一些的房子，建议你考虑附近的三个现房项目。当然，预算足够的话，长远看，买艮北更好。
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时尚公馆89方、瑷颐湾119方、未来科技城
@蒋某某
老师，我名下有一套89方未来科技城的万通时尚公馆，男朋友名下有一套119方余杭良渚的瑷颐湾，要卖掉一套留一套自住的话，也考虑未来升值空间的话，留哪套比较合适？
楼先生：两套房子都还挺好的。在未来科技城，时尚公馆虽然没有什么话语权，存在感比较弱，但毕竟未来科技城有很大的发展红利，以后还有很大的机会。至于瑷颐湾，在勾庄一带，已经很热门的次新房，价格也不低了。
如果一定要卖一套，建议卖掉瑷颐湾。但还忍不住要追问一下：为什么一定要卖掉一套？如果不是资金周转紧张，或者想去摇一摇限价红利大的红盘，其实不论瑷颐湾还是时尚公馆，都可以留着，都还是比较优质的资产，机会不会少。
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桥西小面积回迁房、学区房/硬通货、投资
@敏阿黛
现持有桥西小面积回迁房一套，受分区摇号上民办的影响，价位有所上涨到4万，学区这些年都用不上了，卖了估计到手260万左右。最好再住上2年（等期房），比较纠结的是，要不要现在置换一套89方带地铁的商品房，最好是未来科技城或萧山，有这个必要吗？还是本来这个桥西学区房还有上涨的空间？比置换的89方更抗跌？
楼先生：学区房一定是价值坚挺的硬通货。一方面，小孩出生量和杭州新增人口不断走高，另一方面，每一位家长都是良苦用心。但至于桥西的学区房还有没有上涨空间，比普通89方是否更抗跌，这个就不好说了。
整个市场中，房价发展的大趋势是一致的，不可能只有学区房涨，其它非学区房都在跌。总的来讲，学区用不上了，就去换吧。在限价政策之下，只要不去买特别差、烂、偏的房子，不需要太多顾虑，尤其未来科技城、萧山市北奥体这一类，都很有竞争力，能可以摇。
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现金/600W、丹枫四季院、嘉品、保利云上
@MXW
夫妻上班一个在滨江一个在萧山市中心，孩子已上初中，不需考虑学区。现租住初中对面，还要住到2022年夏初中毕业。已有一套创世纪待交付，可以慢慢摇。手头现金600多万，可酌情再按揭一些，想再买一套品质更好的大三房自住，最好准TOD，不考虑排屋或别墅（父母在郊区有排屋），请问老师有什么推荐的楼盘？
楼先生：建议钱塘江南岸沿江那一片楼盘，一个个摇过去吧。只是中签率都会比较低，不过反正也不着急住，可以慢慢摇。丹枫四季院可以先去试，报名人数会比较多的，总价700来万就可以。往东一点的奥体，有君品、嘉品这些选择，相对来讲，嘉品的定位会再高一点。
再往东一点，就是亚运村那一片。暂时土地问题还没有彻底解决，听说8月会上市，那边有4400多套房子，估计可以一直摇到年底。亚运村三个盘当中，华润是地铁上盖。除此之外，还可以重点考虑萧山市北，地理位置正好在滨江和萧山市中心的中间，限价3.75万，有拥涛府、融信展望、保利云上这些楼盘。保利云上预计6月上市。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络