限价又悄悄往上拉了一拉 | 楼先生问答NO.513
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尤其在这样大水漫天之下，房价不涨就是跌。
经过多年教育之后，大家都懂这个道理。当然，深谙其道者是地方政府。所以会看到，房价稍有一点点疲软迹象，地方政府最着急。接连7个城市闯关失败，说明一切。
在控盘这条路上，杭州是最娴熟的。一招「限价+摇号」彻彻底底托住了杭州楼市，至今还表现着「独立行情」，所谓的楼市周期似乎不存在了。
我举个最简单的例子：
勾庄。幸福里的价格是2.65万，后来的运河云庄、世茂双子星以及沁澜都是2.9万，而万科和星创的地块就限价3.05万了。同样的操盘思路也应用于南部卧城。
实践证明：限价一点点放，一点点拉动市场预期，才能出「温水煮青蛙」的效果。不至于房价一下子拉涨太多，市场一脸懵逼，要是购买力跟不上了，那可不行。
言归正传，再看看接下来哪些板块限价又往上拉了一把：一是，临安的滨湖新城，最近一宗宅地精装限价29500元/㎡，去年青山湖科技城最高限价26800元/㎡。这样的拉涨逻辑，购房粉丝群里不少人直呼看不懂。
二是，东湖新城的宅地，精装限价22000元/㎡，仅仅4个月，限价第二次上调。上次是2020年1月2日，当时限价是20800元/㎡。三是瓶窑，精装限价24000元/㎡。而这个板块最后一次预售证是叠排毛坯20358元/㎡。
除此之外，我们已经看到：大江东、未来科技城、崇贤、高桥、银湖，都上调了限价，幅度低的有615元/㎡，高的有6880元/㎡。
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首付80W左右、南卧、九章赋/融望之城
@mo-mo
夫妻都是萧山户籍，女的上班在萧山最南端，男的萧山杭州都要跑市场。大的孩子下半年上一年级，小的孩子快一周岁，现住农村自建房。首付80万左右，萧山有什么合适的楼盘推荐？
楼先生：地理位置上，建议选择南部卧城一带，这里原本就是萧山老城区，配套和居住氛围相对比较成熟。以前这只属于萧山人，但现在这里正在发生积极的变化，医院、地铁、高架、购物中心和南站等，各种城市资源都来了，局面一下子就打开了，杭州人把目光投了过来。
总而言之，对你来讲，南部卧城可以重点关注，总价上也贴合你的预算——300万内，可以买到品牌开发商，比如东原和德信合作的九章赋，还有融创操盘的融望之城，它的隔壁就是银泰。
其它方向作为备选，比如萧山新街，预估价格两万八九，有保利欣品华庭和中铁雅逸府之类的选择。另外，总价要能稍微撑一下，还可以买到市北板块，单价三万三四，滨江的悦潮府、新希望的锦粼云荟，都是不错的选择。
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钱新2.0、江河汇/城市封面、都会森林
@别吃炸鸡了
金隅的都会森林，我看了透明售房网上，有大半都没有卖完，请问自住兼投资可以买吗？我是没有学区要求的，还是说可以再等等，之后可能会打折？
楼先生：再等等的话，都会森林就会卖完了，哪怕等到最后一批房源上市，它也不会打折，毕竟成本摆在那里，利润而言也没有降价的空间。除非它一个月也卖不出去一套，开发商可能会着急，但现在没有这个问题，尽管不是特别难买的房子，但也不担心卖不掉。
都会森林这样的楼盘，地理位置不错，江河汇已经开始动工，这一带的发展，其实不用担心。产品也挺好，当然要不是限价，在精装修方面完全可以做得更好。至于价格的话，要看怎么比，跟奥体滨江相比，性价比不高，但从板块内来看，它又是最实惠的那一个。
总的来讲，房子看得上，价格也能够承受，自住是挺好的选择，毕竟挨着大运河，今后这一带运河建设也会很漂亮。但投资的话，客观讲，没有奥体、滨江一带有优势。
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550W、杭源里VS天阅云合源、新桥西
@Kathy Lee
层楼老师，作为一个新杭州人，每天早上读您的文章已经成为一种习惯，通过文章解读城市发展让我受益匪浅。现在面临买房问题，从学区、未来增值的角度，杭源里108方和天阅云合源138方，您更推荐哪个？我只能承受550万的总价。目前来看，杭源里更加成熟，但是运河新城的发展又很诱人，做不好选择，求指教。
楼先生：谢谢你一直以来的关注。融创的这两个楼盘都挺好的，但相对来讲，杭源里会更难买些，毕竟它周边的集聚的城市资源都是现成的，而且非常集中。另外，从产品上来讲，杭源里的定位也更高一些，从设计院出来的时候，它是奔着杭州豪宅标杆去的，不知道会不会受限价影响，那就要看融创的还原程度了。
从地段上来讲，虽然都是沿着运河而建，但从传统眼光看，运河湾还是不如大关有优势。当然长远看，运河湾一带的规划也不弱，它的定位就是「新桥西」。3.8万的价格，目前看性价比很普通，但以后这个价格还是很有发展红利的。
这两个楼盘摆在一起，虽然有点难选，但倒是可以摇号的节奏来安排。按照计划，这个月天阅云合源会开出最后一批高层，而杭源里则是会在月底或下月初首开。
一味地等杭源里，买不到是大概率事件，如果又错过了天阅云合源的最后开盘时机，两个机会都没有，那岂不是很可惜。所以不妨抓住先到来的机会再说。
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预算六七百W、投资+学区、丹枫四季院
@sunshine
请问滨江区的御虹府、丹枫四季，奥体的澄品，以及申花的九龙仓天荟，从投资、学区等角度，预算600多万，考虑选哪个更有投资价值？
楼先生：结合学区和投资两个维度，丹枫四季排在第一名，丹枫小学就在马路对面，在滨江区虽然没有江南实验有名气，但以后这个学校应该也不会差。至于投资价值，大家都冲着它跟滨江金茂府的倒挂去的。
它的单价估计跟晓风印月差不多，按最小面积145方，总价也要七百来万，超出你的预算范围。另外，重点是它非常不好摇。如果能摇得到，预算也够得上，就去拼一拼手气吧。
其它的几个楼盘，学区和投资之间要有所平衡。要么没有什么学区房的概念，比如澄品、御虹府，要么投资价值一般，比如九龙仓天荟。
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620W含车位/自住改善、城东新城VS艮北
@小羽
老师好，在钱江新城上班，地铁需求，总价620W以内（含车位）自住改善，请问城东新城的东潮府、悦风华，和艮北新城天悦江湾，哪个更好？
楼先生：在城东新城里，目前东潮府是卖得比较好的那一个，它有品牌优势，但这个楼盘也比较特殊，产品有点杂，有高层、叠墅和排屋，还有一批像华家池的类住宅产品。就看你能否接受这样的居住氛围了。悦风华还没开盘，可以考虑它的125方户型，优势在于地铁零距离，以及精装修在城东一带还是比较出挑的，看到了热毛巾架和主卧的智能马桶，还有收纳比较多。
天悦江湾在艮北新城，也是卖得比较好的那一个。单价4万出头，比城东新城便宜6000元/㎡，从性价比来讲，艮北更有优势。600万多预算，可以买到很舒服的大四房了，还是TOD住宅。总的来讲，在钱江新城上班，买在艮北新城和城东新城，都是合适的。城东新城的城市资源更高级、更聚集，板块能级也更高一些，艮北的单价低，总价要更亲民，能买到更宽敞的面积。怎么选，就看你第一诉求是什么了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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