未来科技城终于涨了，早该涨了 | 楼先生问答NO.514
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
必须得承认：杭州限价在涨。
从临安的滨湖新城、东湖新城，到良渚的瓶窑，限价又拉涨了一波。如果行情处于低迷时，限价往上拉，市场上就会产生阻力。但眼下的市场背景是：超级大放水，货币贬值的预期，前所未有的明确。
因此就会发现：限价往上拉一把，市场也没有那么敏感，即便被关注到了，也被迫只能忍住。比如当看到滨康综合体限价突破5万时，也就默默接受了。
在今年这一轮限价拉抬的板块里，我们看到未来科技城终于涨了——未来科技城核心区域挂出一宗双限宅地，预计6月11日出让，限价36100元/㎡，其中精装4000元/㎡。
今年1月出让的一宗宅地——距离即将出让的宅地西北方向约600米——当时限价34500元/㎡。这意味着半年时间不到，未来科技城房价上涨了1600元/㎡。
未来科技城是目前限价最严格的板块，限价痕迹非常明显，不管是核心区的天空之城、杭州富力中心，还是2.0区域的杭语蓝庭，都很难摇。这难免不让人想到「永远下个月开盘的西溪公馆」，是不是在等限价再松一点？
站在市场逻辑来讲，只有消灭限价红利，市场才能真正回归。这里的「回归」包括两点：价格的回归——别给未来科技城的富人们省钱，以及品质的回归——让未来科技城的有钱人住上好房子。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
学区、申花/九龙仓天荟、大关/杭源里
@吴江
我们夫妻工作在申花，住在德胜卖鱼桥的学区房，和父母孩子一起住，房子是父母名字。我们名下有两套奥体的房子，一套金色江南89方已出租，一套创世纪139方还没交房，小孩要上学，纠结萧山学区问题。考虑卖掉金色江南，换杭源里139方可以吗？除了杭源里，别的还有推荐选择一下吗？
楼先生：杭源里是很受追捧的项目，它的地段很多人会喜欢，既有传统地段的文艺气息，又有集中的资源在边上。它其实可以做得更好，考虑限价因素，有些方面会优化。但总的来讲，还是很值得买的。当年金色江南算是捡到宝贝了，那个价格那样的产品算是很惊艳了。对于你来讲，从学区考虑的话，还是能换的。
其它推荐的楼盘，到申花文教一带也能选，比如余杭塘路南面的一个项目，叫锦绣公馆，预计价格5.8万，它的学区还是很值得期待的。另一个现房也可以留意，建发和杭房开发的养云静舍，预计7月开盘，如果学区更确定一些的，可以是九龙仓的天玺和天荟，马路对面就是育才小学。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500-600W、自住/投资/改善、未来科技城
@清幽纳兰
500-600W预算，自住兼投资，未来科技城该怎么选？年前刚卖了英特学府小户型，是否有必要同小区换大户型？很纠结。
楼先生：在未来科技城，只要能摇到新房，基本都会比二手房好。一个是产品，跟当年的刚需定位相比，现在的新盘定位更偏改善，产品和规划都更先进；二是价格，未来科技城核心区的限价红利很多，加上板块发展也很澎湃。所以在新房和二手房之间，是得纠结一下。
如果没有很着急住，也愿意试一下，可以给自己一个机会，不要错过这一波限价红利，毕竟红盘真的很诱人。比如天空之城和富力中心，4万不到能买到大户型，这两个楼盘能够兼顾自住、投资和改善。此外还有西溪公馆，预估毛坯3万内，投资非常可观。
这些未来科技城核心区的新盘，每个都很难，都摇不到也没关系，还有2.0板块的新盘也可以试一试，比如杭语蓝庭，每次中签率都很低，又是滨江比较高的产品系。总之都去摇一摇吧，新房限价放在那儿，二手房也难涨的。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
纯投资、大江东vs勾庄vs良渚、城北CBD
@M
老师你好，如果是投资的话，这三个板块大江东、勾庄和良渚，哪一个更有投资价值？
楼先生：目前状态来看，可以最先考虑勾庄，它是北部新城的一个核心位置，是大城北全力在打造的CBD。整个大城北的城市资源都会往这里聚集和靠拢。从楼市角度来看，限价红利也是肉眼可见的。另外，从区域发展来讲，良渚与勾庄，当然勾庄更好。这里的城市资源更密集，有两条地铁线，有万象城，有整齐划一的城北CBD的规划。
至于大江东，毕竟2万不到的价格，加上钱塘新区的城市定位，竞争力也很强，几乎核心区每出来一个新盘，都是万人摇级别，但相对兑现时间会更长一些。一般来说，投资要讲究两点：收益和安全。勾庄可以比较好地兼顾，所以大致这样的顺序：勾庄、大江东，再是良渚。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
保值为主、1000W+、申花/文教区/翠苑
@虫
老师好，我们已经在申花买入自住的期房，现在爸妈手上一张房票，还有1000万+的预算，只考虑投资保值为主，入手哪里较好？
楼先生：要不要考虑给父母自住？如果自住的话，就考虑申花的楼盘，虽然限价红利不是很多，但保值还是比较好的，而且1000多万可以买到最好的楼盘，比如古翠隐秀的200方，国际大师的作品；比如养云静舍和锦绣公馆，都是现房；还有九龙仓的洋房。
再往传统地段去选，比如翠苑这里有一个中铁建和滨江合作的古翠蓝庭，你的预算绰绰有余了，文教区的黄龙云起，也在你的预算内。还有第一个问题提到的杭源里，也有小高层大户型，性价比可能会高一些。以上这几个楼盘，距离都是比较近的，父母住或以后自住，都好。
如果彻底不打算住，纯投资保值的话，你的预算也可以随便买。性价比更高一些，可以买未来科技城的叠墅和排屋，也可以考虑滨江、奥体和亚运村那一带，发展更有机会。另外，望江新城、江河汇这些，也会有新盘上市，谈不上性价比，但顶级豪宅是楼市中的硬通货。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300W左右、工作在朝晖、丁桥桃源勾庄
@顾勤
老师你好，今年9月份才能有购房资格，工作地在朝晖，刚需，300万左右预算，主城区御东方估计我是赶不上，余杭区还有什么新盘推荐？
楼先生：赶不上御东方没有关系，今年丁桥桃源一带新房挺多的，只不过比较麻烦的是，像联发的溪语宸庐、天阳的东寰名邸，以及电建的泷悦华府，都是现房楼盘，一般情况都会是一把清，估计节奏凑得上，买它们是最好的选择。
这些都来不及的话，就没办法了。在朝晖工作，其实比较顺的可以往勾庄看看，我估计那时勾庄要关注的是，星创和万科那两个楼盘了，限价3.05万，比现在贵1500元/㎡。目前在售的沁澜、运河云庄，那个时候高层都卖完了。
还有一个方向是三墩北，限价3万不到，时间上有可能可以匹配得起来，一个建发的现房楼盘，这个盘很值得关注，会是一个非常建发特色的房子，另一个是钱江房产的三墩北项目，现在这个盘的信息还不是很多。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络