近三年新低！杭州首套房贷利率最低4.65%，关键还有下调空间
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本月20日，央行公布的贷款市场报价利率（LPR）如期而至，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
是不是很奇怪，为什么此次LPR按兵不动，这似乎超出了“降息”大背景下的市场预期。
其实，此次LPR维持不变早有预兆。
此前的5月15日，央行公告称，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，MLF中标利率2.95%，与上期持平。
当时就有市场分析认为，这次MLF为减量操作但利率不变，其操作纯粹是为LPR报价作指引，5月LPR报价有可能保持不变。
除了MLF利率这面指向型的旗帜外，更重要的是实际贷款利率已在较快下行。
根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年5月（4月20日-5月18日），全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11个基点。
虽然本月LPR未见调整，但很显然此前的下调已初见成效。
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由此，《层楼》这两天也调查了十几家杭州主流银行的房贷利率。
最低的就是花旗银行，首套房贷利率目前只要4.65%，在LPR的报价上一个基点也不需要加。
而两个月前则要当时的LPR（4.75%）加5个基点，利率高达4.8%，一来一去短短两个多月竟下降了0.15%。
同时，这也差不多是近3年来的首套利率低点了。
不过，还是那句话，像花旗银行这样的低利率不是人人可以享有，主要还是针对现房和二手房客户，也就是对大部分新房客户不适用。
利率最高的平安银行，目前首套房贷利率也不过5.2%。在两个月前，当时首套利率最高可达5.35%。
更多主流的银行，首套房贷利率集中在5.12%-5.14%之间，这比上一次调查时大部分银行的5.24%-5.29%，还是低了将近0.15%的。
可以说，几乎所有银行的利率，在这两个月间都下降了0.15%，即15个基点左右。
算一笔账，假设利率从4.8%下降至4.65%，也就是0.15%。若贷款还剩30年，剩余本金100万，按等额本息方式还款，一共可以少还32500元利息。
算下来每个月也就少还90元，都可以喝上三杯星巴克了。
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那么，接下去LPR的走势又会如何呢？
尽管本月MLF、LPR利率均未变化，但这并不意味着货币政策的收紧。
有市场分析人士认为，在“六保”、“六稳”政策背景下，6月MLF利率、LPR报价仍存下调空间。
在未来着眼于稳定就业大局、提振短期经济增长动能的情况下，6月开始央行降息节奏有可能适度加快，预计MLF利率有可能下调10-20个基点。
毫无疑问，这将带动6月1年期LPR报价下行10-20个基点，市场化降息过程有望持续推进。
只是在“房住不炒”原则下，主要针对房贷利率的5年期LPR，下行幅度可能会相对较小。
本月18日，在国家统计局公布的4月70城房价指数中，新房、二手房售价环比涨幅均有扩大之势。
有专家表示，4月5年期LPR利率下调幅度小于1年期，说明房地产整体政策调控仍持谨慎态度，但流动性放松的大背景，依然会拉动热点区域楼市热度的提升。
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而在当下，有一部分人应该很纠结，就是那些存量贷款购房者，到底要不要由固定利率转换LPR呢？
从目前LPR趋势来看，还有可能继续下行，今年年末的LPR报价，极有可能比现在的4.65%还低。
也就是说，到时候转换成LPR的实际执行利率，将会更低。
对于购房者来说，面对未来十年、二十年后市场的未知和不确定性，当下能确定的是未来一两年内，LPR将持续下行，贷款利率也将跟着下降。
所以现在可以确定的是，转换为LPR后的一两年内，你的贷款利率肯定是比以前低的。
对于短线持有或是有换房打算的，选择转换为LPR，显然可能薅一波羊毛。
当然，如果长期持有的购房者，可能是固定利率来得更加安心。
虽然短期来看并没有享受LPR下降带来的好处，但面对未来长远的不确定性，却更加的保险，将来无论LPR如何变动，你的利率都不变。
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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