开发商疯狂「抢出货」，一堆预售证已公示 | 楼先生问答NO.516
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你想买的楼盘，领证了吗？
截至上周末，杭州楼市有40多个楼盘领证，陆续将开始登记。到目前为止，仍有22个楼盘处于公示状态，18个楼盘正在登记中。
其中有不少是中签率很低的红盘：天空之城、珊瑚世纪、沁澜、星央悦府.....在公示的楼盘中，还有一堆的刚需流量盘：时光之宸、光合映、时代芳华、悦融湾、长粼府、芳菲与城、大溪谷。
与此同时，这个月许多低密也上市了：郡西云台的精装合院、万科公望的精装类独栋、青山湖玫瑰园的排屋、闻博花城的叠排、天空之城的叠排、凤凰台的合院、翡丽云邸的叠排、上锦宸府的排屋、珊瑚世纪的精装叠墅.....
接下来明确也会拿证的：望江新城的御潮府、新桥西的大运桥西府。至于万众期待的丹枫四季院，最新消息是，5月不会开了。
开发商疯狂抢节点有两大原因：
一个是，政府给出了「大优惠」，预售条件放松，这个大优惠错过就不再有。而对于开发商来讲，能够提前一天开，就意味着更稳定的现金流。有个开发商说，每天的财务成本都是百万级的。
另一个是，虽然已经「发大水」了，楼市现象又称货币现象，对于房地产这个行业的利好，我们都已经看见了。但仍要注意一点：由于受疫情以及贸易战的不确定，今年会高度重视「既要保房价，也要控房价」。
很多营销一线的负责人都表示：对下半年市场不是没有担忧。现在楼市的状态是：所有人都吊着一口气，只要这口气还在，大家都能够活下去，但似乎每个人都有一种走钢丝的孤独感。既然限价想突破也很难，看着一天天增加的财务成本，不如走为上计。
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1000W、精装叠墅、珊瑚世纪、天空之城
@一切都会好的
老师，请问最近半年有什么叠墅产品的楼盘，求推荐。另外次选是望江新城一带的140方+大平层，我怎么觉得叠墅项目太少了。
楼先生：这两年叠墅产品非常丰富，有上中下三叠，也有上下两叠，有精装也有毛坯。而且产品也有很大的创新和进步，比如珊瑚世纪的叠墅，退台式的大露台，放在杭州都很难得，还有镜溪绿汀的3+3，形制更接近排屋。
1000万的预算，关注度比较高的叠墅，一个是上面提到的珊瑚世纪，位于之江，它是精装交付的。另一个是天空之城，位于未来科技城，再加上一个TOD的标签。这两天刚好都在登记中。它们的中签率比很多高层住宅都要低，所以很难买。
相对好买一点，这个预算可以考虑城东，像花语天境、景粼天著以及钱塘天誉，另外艮北的博翠碧蓝湾也有毛坯交付的叠墅，也可以留意。
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300W/纯投资、市区老破小、更新板块认知
@Yuhui
老师你好，手上一套房没房贷，还有一些现金想买二套房，总价控制在300W内，是买市区的老破小比如朝晖、闸弄口，还是摇号偏远板块的地铁盘？比如最近要开盘的临平新城首创禧瑞江南，不过这个离地铁有点距离，老师帮忙分析下。
楼先生：有300万的预算，不至于像你说的那么偏远板块。现在的杭州跟5年前完全不同，当年认知里的郊区，现在都是一些主流刚需买房区域。所以这个预算还是建议摇新房。尽管有些红盘的确很难摇，中签率个位数，但不管怎么说，放眼望去，还有那么多楼盘明显比老破小更好。比如可以买勾庄、未来科技城、良渚，还可以买萧山的南部卧城、新街、萧山科技城。
如果明确是投资，那些超级红盘先去摇，勾庄的幸福里、良渚的和光尘樾、未来科技城的西溪公馆这些，别错过每一次摇号机会。这些都摇不到的话，那种中签率相对较高的楼盘，也可以买。相对来讲，也还是要比老破小要好。至于禧瑞江南，只能说比老破小要好，在新房里，比它值得摇的楼盘有很多，它不是第一梯队。
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500W、精装叠墅、芳菲与城/丁桥板块
@Jane Hu
老师好，总价500万左右的叠墅，精装，人生地不熟的新杭州人，求老师指点下。
楼先生：如果一定要叠墅，还得精装，那推荐关注一个楼盘，位于丁桥板块的芳菲与城，是华侨城在杭州的第一个楼盘。这两年杭州叠墅蔚然成风，总价从200多万到上千万都有。但总的来讲，叠墅精装不多，加上又要贴合你的预算，还是比较难找的。芳菲与城可以重点留意一下。
其它的精装叠墅，比如大江东的融创城可以考虑，还有富阳银湖板块的云栖桃花源，另外，良渚方向的万科大溪谷，但这些都用不了500万，毕竟地理位置摆在那，还是要外围一些的。如果能够接受毛坯，临平新城有很多能选，像禧瑞江南、悦美庐、时代芳华、翡丽云邸都有叠墅产品。
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350W、高层次人才摇号、越早买越好
@等候
目前350W的预算，想买勾庄，有高层次人才认定，云庄、沁澜目前摇号相对比较稳，但是又很喜欢幸福里，请问应该先上车还是等一下8月份的幸福里，又担心幸福里摇不到，后面就没什么好摇的了。
楼先生：从价格上看，当然是幸福里更有诱惑力，毕竟相差3000元/㎡。但幸福里不一定属于你。现在已经出现这样的趋势：人才家庭摇号只会越来越多，再过三个月，还真说不好，而且可能会遭遇打补丁。像南京的人才摇号，到后面也需要激烈竞争。
所以，幸福里固然很好，但运河云庄、融信沁澜一点也不差，都是属于第一梯队难摇的房子。对于很多人来讲，能摇到这两个楼盘中的随便哪一个，都很好，也都很难。既然你有这样的机会，建议还是怎么稳怎么来。
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自住+投资、申花/养云静舍、天空之城
@雅静
养云静舍和万科天空之城，自住兼投资，哪个好？未来升值空间哪个大？养云静舍和天阳武林邸未来二手房价格会差不多吗？
楼先生：天空之城的中签率，只会越来越低，属于杭州最难摇的一批房子。养云静舍大概率也不会好买，它有现房优势，很多人都在等。说实话，对比这两个楼盘哪个好，没有什么意义，前提先能摇得到。从自住角来讲，这两个楼盘只要去摇就可以，摇到哪个都可以。
从未来升值考虑，一定要分出高下，那天空之城排在前面吧，毕竟它的单价摆在那，高层精装三万四五，小高层也4万不到，而申花这里的新房限价5万4，这个价差还是挺大的。未来科技城房价还有很好的空间，与申花相比，上涨势能更有力度些。短期内未来科技城的房子不一定能超过申花，但趋势还是慢慢靠近申花的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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