阿里旁租金大涨10%，还爆难租？只是个例，接下来大概率要跌
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
最近的杭州楼市，热到不可思议。
土拍市场不是封顶+自持，就是高溢价；二手房成交量，则有望连续两个月破万。
最夸张的是新房，两大红盘西溪公馆、幸福里，前脚跟后脚加推。纵使购房者大幅分流，两个“万人摇”也基本没跑了。
就连受疫情影响最大的租金，感觉也在往上涨。
上周末，我去未来科技城租房，原先看中的小区房源居然一套不剩，而且租金还涨了10%。
不过，这只是个例，从整体走势看，杭州租金反而可能要跌了。
01
离搬家限期还剩7天，“重度拖延症患者”的我，上周终于从城东奔向未来科技城租房了。
能让我这么不急不缓租房的，除了散漫的性格，主要是脑子里总想着：今年租房是件再容易不过的事。
因为家属在未来科技城工作，所以我们首选的是靠近绕城的西溪八方城。
不仅交通方便，小区体量也大，3月份我就查过某中介平台，有七八十套待租房源。
但直奔八方城的租赁托管公司，我却被狠狠打了脸。
“一套都没有了，刚刚最后一套被他们租走了。”租赁公司的小哥，指了指坐在沙发上的小情侣。
What！这个几千套房源的小区，难道一套房都没得租么？鬼才相信呢。
于是，我又转头去了小区内的另一家托管公司，谁知得到了一个相同的答案。“最近很好租呀，前几天十号楼出来一套，10分钟就被租走了。”
没办法的我，只能蹲在门口的石墩上，就地在APP上找起了房源。谁知道两大中介巨头我爱我家和贝壳找房加在一起，待租房源也不过5套。
这和前两个月满屏都是可租房源的行情，简直是一个天上一个地下呀。
而且，被挑剩的这几套房源，不是朝向西北，就是楼层很低，最重要的是，价格还涨了不少。
一套四楼朝西的房源，记得3月初才挂3500元/月，还有商量余地。现在谈了半天，最低只能给到3800元/月，短短两个月足足涨了10%。
数据显示，3月初西溪八方城两室普遍在3200-4000元/月，视朝向和装修而定。
现在呢，基本没有低于3800元/月的两室，甚至还有个西北边套，叫出了4800元/月的高价。
02
这一趟租房之旅跑下来，几乎刷新了我认知。
印象中，开年以来租房市场的表现一直不怎么好，甚至从去年下半年开始，租金一直在下跌。
我爱我家数据显示，2019年8月后，杭州单位租金经历了“五连降”，直到今年2月，套均租金才出现了小翘尾，达到60.5元/㎡/月。
即使有小翘尾，相比前一年65.8元/㎡/月的峰值，也足足跌了8%。
一场疫情席卷，租赁市场更一蹶不振。
今年3月，就有相熟中介告诉我，他们公司早就不接受托管租赁房源，因为挂出来出租的房源实在太多，怕砸手里。
但现在，带我看房的小哥却是两眼笑眯眯。
“上个月，我手上租出去了快20套房源，今年前三个月租掉的都赶不上这一个月。”
他告诉我，因为西溪八方城这一带离阿里近，周围互联网科技企业多，所以这样独门独户的酒店式公寓，很受附近的年轻人欢迎。
“囔，这套房子就是阿里的一个女孩子租的，朝南，上个月才租她4000元/月，价格都没还就定了。”中介小哥指了指我们路过的一户房源说道。
而现在，同样的房源，租金至少要加两百块，且房源基本一出来就被秒。
西溪八方城隔壁的西溪金座，近千套的体量，算下来，目前几个平台可以租的房源不过七八套。最后我租的就是这个小区，60㎡，月租4500元。
更靠近五常站地铁口的未尚名府，去年底才交付，能拿出来的出租房源，目前也只剩20套左右。
如此看来，未来科技城的码农们，不仅购房实力强，连租房的能力也是超群的。
03
真的是这些高收入码农，撑起了未来科技城的租赁市场吗？
为此，我又专门调查了 同为互联网产业中心的滨江，结果基本类似。
比如，区政府板块老牌酒店式公寓钱塘之星，中介小吴所在门店，最近两个月租掉了近十套，可租房源只剩最后3套。
租金也比较高，一套43㎡小两室，每月要5200元。中介表示，现在小区平均租金稳定在5300元左右。
租金更高的，是交付不久的星澜之城和海威新界。
小吴告诉我，这两个小区的两室房源，基本都要6000+，一室也要5000元上下。
“主要租客是周围大华、华为、海康威视的年轻员工，喜欢这种拎包入住的酒店式公寓。”小吴说。
这些在大公司工作的年轻人，收入不低，负担五六千的房租，问题不大。
比如陈小姐，在某互联网企业里做运营，每个月到手接近1万5，在住上面花销三分之一，并不心疼，毕竟住得好一点，生活幸福感大多了。
而普通住宅，不是面积太大浪费，就是体验感较差的合租房，自然入不得眼。
04
但好租并不代表租金就会涨！
至少对比去年，平均租金是在往下走的。以钱塘之星为例，去年上半年平均租5800元/月。
再看普通住宅，租金还不如酒店式公寓。
以东方郡为例，80多㎡的两室只能租5000元出头，竟然被周边几个酒店式公寓，按在地上狠狠摩擦。
而且仅在贝壳网上，就挂出了60多套可租房源，选择面相当大。
再把范围扩大到那些没有互联网高科技企业集聚的板块，租金的下滑就越发明显了。
我以前的邻居小邵，在城东普福有一套装修品质相当不错的89㎡次新房，之前两年都租到了5800元/月。
今年原本打算把价格凑个整，上调到6000元/月续租给租客。
可是租客也不傻，一打听同小区内相当户型5000元/月随便租，果断把房东开了。
如今，两个月过去了，小邵这套房子已经调到5500元/月，但还是没人租。“早知道就不涨价了，真是偷鸡不成蚀把米。”
过去三年，小邵所在的小区的确很好租，周围又有一大批拆迁户，手中拿着几百万现金，豪气得很。记得那时候有个拆迁户直接给了三年租金，整整18万。
但今年开始，回迁房或商品房陆续交付，拆迁户们纷纷回归自己的房子，被撑爆的租金一下子就“瘪”了回去。
现在小邵所在小区主流89㎡三房，5000元/月才能勉强租掉，装修差点的4500元/月就能拿下。
城北天鸿香谢里的杨先生，也碰到同样问题。
去年精装89㎡三房能租4500元往上，今年按这个价格，从5月初挂到现在，看的人倒是来了十几波，但就是没人下单。
现在，价格调到了4000出头，真正愿意接受这价的，依旧很少。
据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年4月，全国大中城市租金挂牌均价为43.99元/㎡/月，环比微降0.55%，同比下降0.25%。
杭州4月平均租金挂牌均价57.41元/㎡/月，同比去年下降3.48%，环比3月仅微涨了0.35%。
现在看来，未来科技城租金之所以坚挺，还是托了产业支撑的福啊。
05
但接下来，即便未来科技城这样的板块，租金也很可能要往下走。
由于履新、毕业季临近等因素，每年四五月是传统旺季。过了这段时间，租客需求就会大大下降。
“到了月末，租赁高峰其实已经过去了，后面会好租很多。”未来科技城中介小哥表示。
不过，对下半年的租客来说，这绝对是一个好消息。
不仅有大把的房子可供选择，价格上与房东谈判的底气，也会足很多。
对于长期租金走势，我认为大概率会比较平稳。
首先，作为人口净流入大城，杭州租房需求整体确实向上。2016-2019年，杭州新增人口超134万。尤其去年，杭州一下子新增了55.4万人。
扣除每年新生儿或是投靠子女的老人，打个6折，也有33万的增量。
乍看之下，租赁需求旺盛，但人口不断流入的同时，杭州的房源供应量也在不断上涨。
以2019年为例，当年出让土地，商品住房预计建成面积985万㎡，回迁房预计建成面积1020万㎡，公租房预计建成面积40万㎡。
加在一起，建筑面积大约是2045万㎡。
按照人均居住面积40㎡计算，可满足51万人的居住需求，足以覆盖去年新增人口量。
再者，杭州可供租赁的房源，不只是市场上流通的商品房，还有公租房、廉租房、人才公寓、蓝领公寓等。
不仅房源量大、租金还便宜。根据杭州规划，未来公租房保有量要求不低于8万套，人才租赁房不少于5万套，蓝领公寓目标筹建4万套。
更关键的是，疫情影响下，许多行业的低迷期远未结束，不少人的收入都会受到影响。
种种事实表明，杭州整体租金并不具备上行条件。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 融信大发弘阳·沁澜 | 32900 | 板块：勾庄 房源：126套精装洋房 户型：109-165㎡ 登记方式：验资130-260万 登记日期：5.30-6.1 |
| 绿城·天语山居 | 15500 | 板块：临安锦北 房源：80套毛坯住宅 户型：80-139㎡ 登记方式：冻资30万 登记日期：5.29-5.31 |
| 华元·星万里 | 19800 | 板块：余杭东湖新城 房源：111套精装住宅 户型：70-95㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：5.29-5.31 |
| 中南·春溪集 | 33000 | 板块：九堡 房源：251套精装高层 户型：89-118㎡ 登记方式：验资80万 登记日期：5.29-5.31 |
| 桃李春风·如山 | 24456 | 板块：临安青山湖科技城 房源：173套高层 户型：67-196㎡ 登记方式：验资10万 登记日期：5.29-6.1 |
| 城北万象城·幸福里 | 26788 | 板块：勾庄 房源：524套精装高层 户型：88-148㎡ 登记方式：冻资70-250万 登记日期：5.28-5.30 |
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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