每个楼盘都说板块内供应大，一旦流速下降，就会积压 | 楼先生问答NO.523
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要说杭州市场火，已经不需要再证明什么。经西溪公馆这样一摇号，不仅杭州人知道，浙江人知道，全国人都知道杭州楼市火爆。有句话说：杭州人为了炒房赚钱都疯了。
但真正躺着卖的营销总，却是不多的。一是江浙之外，其它城市相对都比较冷静，这波行情杭州能不能独立下去，还不好说。二是，外部环境也不确定，内部环境与往年也不一样，不管是新房还是二手房，供应量奇大。
截至上周五数据显示，杭州二手房存量117669套，新房存量134984套，加上来超过25万套了。
具体到每个板块，大家都说：要么竞品有点多；要么自身推盘密集推盘量大。举个例子：某板块其实只有两个待售新盘，压力4万不到，在我们看来是毫无压力。但营销总说起来，虽然只有两个楼盘，但都要今年清盘，一通算下来2000多套房子要卖。
现在杭州楼市两个现象，也是造成开发商担忧的两个原因：一个，政府卖地飞速，几乎每个月两三百亿的节奏，后续供应量越来越大。二个，开发商不能不拿杭州的地，从公司战略出发，杭州的土地是用来融资拿钱的，但凡不亏钱，能拿还得拿。
关键是，在测算成本时，要严控各种成本，才能算得过账来，其中「时间成本」是很重要成本之一。滨江房产就是靠「快、快、快」才能在土地市场上难逢敌手。听说越来越多的房子要求半年内清盘。
大家都隐隐在担心：如标题，一旦流速下来，杭州楼市可能会库存压顶。所以怎么样才能让大家一直买买买呢？那是杭州政府的事情了。
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230W、还贷款vs酒店式公寓vs钱塘东方
@笑对人生
老师好，我的孩子在金沙湖旁已有一套89方的房子，房贷160万。现有手上现金230万，我们是台州的，已无房票，想退休后到杭州一起生话。退休大约还要五年。这个现金是还房贷，还是买金沙湖旁的酒店式公寓？还是买海宁的钱塘东方的商品房？
楼先生：在这些选项中，首选还是买海宁的钱塘东方吧，虽然它在行政区域上隶属海宁，但这个楼盘跟下沙大城北的房子也没什么区别。换句话说，它所在的地理位置，决定了下沙这边能享受的城市资源，钱塘东方都可以享受得到。
对你来讲，钱塘东方有两方面的优势：一个不限购，可以再买一套；二个限贷政策也比较宽松，资金利用率更高。但与此同时，又能够满足退休后来杭州和子女居住。
回过头再看你的三个选项，最不划算的就是还房贷，全世界都在加杠杆，而你想去杠杆，逆趋势操作还是不要为好。此外，在金沙湖旁买套酒店式公寓也不是不可以，但相比之下，从资产角度考虑，酒店式公寓还是比不过住宅。
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600W、城东新城/花语天境、文晖/中海望庐
@露露
你好，请问：二套房，总价600万左右，有哪些楼盘推荐？自住兼投资，对学区没有太高要求。
楼先生：只要对学区要求不高，选择就广泛了。600万左右的预算，在城东新城，就可以有很多选择，像悦风华、归锦府、花语天境，可以重点关注。而且相对来讲，目前整个城东买房环境比较宽松，来自市场的推背感不会那么强烈。简单就说，就是房子比较好买到。同样总价段的房子，其它板块就比较难摇了。
很多人会质疑「城东新城的投资性」，主要还是在于短期内市场供应量过大，区域概念比较老旧，但其实从土地手册看，整个城东新城的宅地已经非常少了，好像就剩下一宗涉宅用地。也就说，过了这两年，今后城东新城将会很缺房子。所以我们应该用两年后的眼光看城东新城这个板块。
如果想试试运气，摇那些现在看起来限价红利更多的楼盘，当然也是可以的。600万的预算，性价比和学区都可以兼顾一下，那就大关的杭源里，或者申花的养云静舍、九龙仓天荟。还有一个地方的新盘不错，就是文辉板块的中海望庐，地铁和购物中心都在家门口，学区也在洽谈中。
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南湖明月vs凤玺云著、融创城、临安排屋
@wyy
你好，南湖明月和凤玺云著，哪个更加适合买？另外融创城的叠墅400万左右，投资的话，是不是风险太大？临安也有差不多总价的排屋，对比起来哪个更加安全一些？谢谢。
楼先生：南湖明月跟凤玺云著相比，还是会有落差的。相比之下，南湖明月的位置相对偏一些，另外一点就是地铁也是一个问题。换个角度讲，站在未来科技城2.0的发展来看，这一带会更早享受到发展机会。所以凤玺云著先摇，摇不到再考虑南湖明月也可以，它的体量大，限价也不会动。
融创城的叠墅，虽然总价到400万了，但这个总价还算是可控的，不会有太大问题。退一步讲，它是万人摇的楼盘，市场的影响力还是在的，加上在大江东一带，稳稳占据头部楼盘的位置，还是属于全杭州第一梯队的选择。此外，临安的排屋，投资还望谨慎些。
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总价550W、4房或3+1房，艮北新城/笕桥
@小油菜
预算550W总价，希望能达成4房或3+1房，不会开车希望近地铁，孩子两岁，要考虑上学学区问题，现住东站附近，希望推荐几个楼盘，谢谢。
楼先生：地铁交织最密集的地方就是你住的东站附近，今后会有四条地铁线在东站交汇，从这一点考虑，城东新城是最好的选择，只不过这个预算在归锦府、悦风华，也只能买到一个三房。此外，城东新城的学区，只能说比较普通，如果对学区没有很讲究，也是可以的。
但是想要四房的话，只好选择单价4万的板块。有两个选择方向可以考虑，一个是艮北，地铁近一点的是公园1872和天悦江湾，稍微离得远一点，也可以考虑中南棠玥湾。另一个是笕桥，可以重点留意一个楼盘，就是绿城的春来晓园，这个月就会开盘，限价4万3不到，而且学校是有了，地铁约600米。
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200万/自住、万科大溪谷、绿城南湖明月
@Mr_Dong
您好，预算200万，想在大溪谷和南湖明月，选一个买，房子用来自住，请教一下：哪个楼盘更适合？
楼先生：从自住角度来讲，其实差别不是很大，就看你更喜欢住良渚方向还是闲林方向。靠近良渚，居住环境怡然些，加上高铁西站的发展，对良渚和瓶窑一带都是发展利好；考虑闲林，居住成熟度会更好，大的配套尽管也是缺的，但基本的小型生活配套还是很全面的。
如果把中签率考虑进去，那还是大溪谷厉害一些。所以，对于住良渚还是闲林，没有特别的偏好，想跟着大家一起先去摇一摇大溪谷，也是可以的。但总的建议是，总价200万的预算，选择是比较有限的，而且以后会越来越少，不要过于纠结犹豫。对于刚需来讲，重要的是及时上车。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络