最近很多人问：下半年新房二手房会不会好买些？| 楼先生问答NO.525
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
去年我提过的那位刚需朋友，加上今年上半年的五次摇号，已经58次未中了。最近一次是前天开奖的幸福里，摇到了6000多号。“感觉想摇的盘越来越少了！”
谁都知道，相比去年四季度，今年小阳春会回暖，但万万没想到，会反扑得这么厉害。许多最看不起摇号、以前找关系随便买房的有钱有势者，也忍不住加入了摇号大军。
等上半年结束后，看看新房的去化量、土地的成交额，以及二手房的成交套数，相信数据呈现出来的市场和切身感知到的市场，是完全一致的。
前两天购房群里的一张截图，印证了“西溪公馆事件”对杭州造成了一些压力，加上人才摇号的诸种状况，引发了高度重视。基本上可以肯定，人才摇号会跟进配套政策，大概率应该是限售。
“很多楼盘都已经面谈过了，也接收到了低调卖房的指示。”听说打算6月开盘，有可能让市场很轰动的新盘，预售证都暂时扣住了。总之，接下来，只要限价还在，红盘就不会消失。但红盘卖房会非常谨慎，也会拉高门槛，加强审核力度。
红盘要冻资，冻资要提供真实凭证，像之前随便上传一张PS过的图片恐怕是行不通了，提高资金要求，狙击炒房客到处摇号。至于人才摇号，绝对不准出现弄虚作假。
一方面，根据市场规律，过去两年都是上半年热下半年冷，今年大概率也是这样，无非程度上会不一样；另一方面，政府的态度非常重要。
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西溪诚园135方/880W、御潮府、丹枫四季
@和风物语
西溪诚园有一套135方三房，考虑户型和学区一般，想置换一下，如果880万（不含车位）可以卖掉，是不是价格合理？主要考虑保值增值，兼顾学区，卖掉后想在以下几个楼盘，请排序下：丹枫四季、杭源里、养云静舍、御潮府，或者还有什么楼盘可以优过西溪诚园值得置换的楼盘吗？
楼先生：从产品本身诸多方面来讲，这些楼盘可能还真比不过西溪诚园。哪怕绿城在售的新盘，跟西溪诚园相比，也还是要差一截的。当然了，绿城当年的产品一个比较大的劣势就是户型。相比之下，你列举的这些楼盘，户型设计上会更符合当下居住的需求。
至于880万这个价位怎么评判，要看你具体的房源、楼层以及楼栋，大致上来看，这个价位只能算是中位数。如果房子空着不住，也决心置换仓位，那也不是不可以。只是有一个很现实的问题，这四个楼盘都不好买，中签率都很低。
一定要排序的话，从自住角度，御潮府排第一，望江新城一带今后城市资源非常聚集，而且都是城市能级的。从投资角度，丹枫四季排在做前面，毕竟边上的滨江金茂府二手房价格伫在那无比晃眼。其它的推荐楼盘，这些都摇不到，还可以等新世界、新鸿基以及江河汇后面那块地，有可能是滨江和绿城合作。
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望江新城、御潮府/7.08万、新世界K11
@加菲
我与老公在滨江上班。在上城区近江一园有129方的房子，刚装修过一年，天地实验学区。刚结婚还没生孩子，打算一年内生。现想卖掉置换，改善居住品质。请问现在置换是否合适？还是过几年孩子上小学再置换？如果现在置换，差不多总价置换哪边比较合适，最好大三房或小四房。
楼先生：近江一园还是旧了一点，居住品质一般。从这个角度来讲，还是支持你置换的。此外，按照杭州房价的发展趋势，也是趁早置换比较好。而且，也有很好的置换目标，那就是滨江区的丹枫四季，它的对面就是丹枫小学。当然这个楼盘，很难摇。如果摇不到，滨江区就没其它可选的了。
还有一个选择方向，单价要7万了，就是望江新城一带，这里会有比较好的教育资源，目前在售的御潮府，如果实力允许，可以撑一撑买140方或160方的户型。接下来望江新城新盘也还会有，比如新世界的项目今年不出，明年总会上市。今年可能还会出让一些宅地。
基本上这两个板块和楼盘比较符合你置换的方向。但这些楼盘都很难摇，即便是上千万的总价了，中签率也可能是个位数。给你的建议是，如果比较追求居住品质，那可以去试试，如果在乎学区，又担心摇不到，那要么就别动了。
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400W、工作在蒋村地铁口、和宁文华府
@蒋小亮
在蒋村地铁口上班，400W以内的预算，自住兼顾保值需求，之前摇未来科技城、三墩北和祥符都没中，看着二手房交易量在涨，担心后面价格也会涨，是二手房看起来还是继续把剩下的几个红盘都摇了？另外丁桥的电建泷悦华府怎么样？祥符板块的和宁文华府不用摇号，值得最后入手吗？
楼先生：不管出于什么考虑，摇不到红盘也好，现房也好，丁桥的新盘就算了吧，从自住角度看，还是要考虑通勤成本的。对于在蒋村地铁口上班的人来讲，选择方向上尽量靠城西或城西北。另外，这几个月二手房市场交易是比较活跃，但房价其实也没有很大的变化，总的来说，不用担心二手房价格会涨。
把焦虑的情绪收拾一下，还是安安心心去摇适合自己的新房吧。400W的预算，未来科技城的富力中心、天空之城都可以摇，三墩北的现房和期房也可以等，比如建发紫璋台8月会上市。想要相对好买一点，可以考虑祥符板块，有望林府、祥宸府以及大运桥西府。至于和宁文华府，今年已经呈现出越卖越好的节奏，其实也有性价比可言。
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摇中耦园排屋、市中心大平层、房价天花板
@丹丹
老师你好，去年摇了仁恒滨江园没有摇上，今年三月摇上耦园排屋，想问一下，投资兼自住，钱江新城的房子和藕园，哪个更好些？
楼先生：耦园这个排屋，能摇中的都是万里挑一的幸运者，因为有历史因素在，它的价格上不去，所以性价比很高，加上又是现房，不管是自住还是投资，很多人想要拥有它。如果你的工作生活在城西一带，这个排屋用来自住蛮好的。如果不在城西，就会有一点嫌远，对通勤时间要求要更高。
从资产角度来讲，还是钱江新城的大平层更加灵活一些，尤其这两年，滨江区、南星桥以及接下来的望江新城、江河汇，杭州的有钱人们越来越追捧大平层，一个是价格可以有更好的天花板，另一个在市中心，可以享受更丰富的城市资源。
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刚需、工作钱江世纪城、萧山科技城vs市北
@益杭同学
老师好，本人刚需首套，在钱江世纪城工作，今年打算买房。自住为主，但也希望买在发展潜力更大的板块，在预算够得上情况下，考虑增值潜力，是买市北板块的拥涛府、融信展望，还是买萧山科技城的融信荣望，二选一，哪个？恳请解答。
楼先生：二选一，还是先考虑萧山市北。萧山市北与钱江世纪城之间的关系更紧密，从板块开发和发展的进度来看，也是萧山市北更快些。其实现在就可以看到，再过两年，整个萧山市北核心区，会形成一个很饱满的居住区。所以，自住的话，萧山市北的楼盘一个个摇过来，除了这两个之外，还有保利云上府也可以留意。
至于萧山科技城，单价更便宜，买房环境也更宽松，但只能说，现阶段还是比不过萧山市北。当然，在萧山科技城一带，对于刚需自住来讲，荣望轩应该是最合适的一个楼盘，户型比较小，总价可控，而且离地铁最近。总之，萧山市北先去摇摇看，摇不到的话再来关注荣望轩，从长远看，萧山科技城是非常有想象力的。
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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