限价房“常胜神话”终结，在杭州，有投资客正在微利线上挣扎
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
01
“摇到就是赚到”的共识推动下，这两年，杭州楼市涌入太多“投资型炒家”。
幸运的人，从买入到卖出，短则几个月，净赚几十万、甚至数百万。朋友圈里，他们被奉为“神一般的操作大师”。
通过买房，家庭财富短时间内呈指数级飙升的，不在少数。
但随着楼市红利边际效应渐显，“造富运动”的实际效果，也开始出现了分化。眼下，就不乏投资客们，在微利线上挣扎。
快速出货赚取微利；还是继续持房以待？真是太纠结了。毕竟，谁都没有预知后市的“天眼”。
同一套操作流程，同样的精力付出，换来的却是两种截然不同的结局。
根源或在于，有的红盘，底子其实一般，只是搭上了楼市顺风车，杭儿风一吹，形成“人造红盘”的假象。
市场略有波动，“人造红盘”的抗风险能力，即刻原形毕露。
02
“蚊子腿也是肉，能出早点出了吧。”
“才赚这么点就跑，分到个人头上才多少，册空啊。”
“不然大家投票吧，出货还是继续囤着。”
关于城市之光房子出手的话题，在投票过后，郝强以1：2的票数，惜败。最终3人决定继续持有，若二手房价持续温吞，再考虑出手事宜。
这3人持有的是城市之光一套高层中间套的89㎡，中间楼层，去年11月通过摇号买入，总价不到260万，折合单价不到3万。
郝强心里明白，要想卖到去年年中的好价格，除非行情持续猛涨，不然真容易砸在手里。
“同期在售的房子太多了，光是正式挂牌的，就有73套之多。再加上，周边大环境未有改善，短期内也没特大利好消息释放。”
可他只是小股东，再着急也只能投票决议。不然破坏了“规则”，还伤了兄弟情谊。
只是，有一点郝强没想明白：去年城市之光领出预售证前，该小区高层89㎡，都能卖到3万2-3万3，楼层好的3万8也有成交。
滨江区，3万的现房，还有2-3千一平的价差，怎么看都是笋盘。这也是郝强与他的“摇号盟友”，坚定买城市之光的原因。
但交付后，却是另一番情境。房子产证一办出，郝强挂牌320万出货，折合单价3万6。那时，他们想，赚个5千一平就走人。
3个月前，有买家出价3万3一平，郝强朋友坚持不降价。持续了2个多月，城市之光二手房的成交量是涨了，但房价却“原地踏步”。
高层89㎡，边套还能卖高点，中间套差不多也就3万-3万2之间。相比半年前新房的买入价，账面涨幅差不多1-2千一平。剔除各项支出、资金占用成本，实际获利并不高。
这还是得益于近两个月楼市大行情向好，一二手房成交量飙涨。
就说城市之光，5月一个月网签了25套，过去近一年，整个小区也就成交了52套二手房，一半都是今年5月卖掉的。
“现在出货的房子，房东多是投资的，赚一点就走人。”区域内中介表示，现在他们主推的就是高性价比的这批房子。
03
相比城市之光，前年年中摇中绿都汀澜府的锦鲤们，更是郁闷。
不仅持有周期长，交付至今近4个月，愣是无一套二手房网签。房东们那个急啊，没有一套高价成交的二手房做掩护，其他房子想出货都难。
倒不是因为产证办不出。目前小区正式挂牌在售的二手房，有14套。参照楼市惯例，实际待售的二手房源量，只会更多。
汀澜府二手房之所以出货难，说白了还是价格贵。目前小区挂牌在售的二手房，单价从3万5到4万2不等。
4万2的丁桥，不敢想象；但3万8的丁桥，已有多个样本。此前，天阳晴朗、龙湖名景台均有过相关成交记录。
汀澜府刚交付不久，房源更新，二手市场理应更有竞争力才对，可就是卖不出高价。
除了受凶猛维权的名声拖累外，也跟房源不满两年，需交5.3%的增值税有关。
小区交付后我实地去跑过，抱着看客的心态。许是看房那天阳光大好，汀澜府的园区绿化，呈现的效果比预想更好。
植物葱郁，塑胶跑道、儿童玩乐区等一应俱全。浅色系的真石漆外立面，在板块内颇有辨识度。
闹得沸沸扬扬的装标，明眼人都知道实为破限价之举。我前后看了四套在售的二手房，有些装修细节上略毛躁，但用心之处也有，比如卧室赠送了衣柜，进门处配了玄关柜。这些，大多精装修房都是不配的。
不过，最近中介告诉我，小区刚卖掉一套高层的117㎡四房，裸价400万，折算下来单价3万4。
汀澜府新房在售时，高层精装均价卖3万，如今账面获利4千一平。只是，摊上两年多的时间成本，以及丧失的机会成本，收益率相比网红热盘，还是低了。
但对纯自住的购房者来说，差异不大。现在，新房市场117㎡还能做四房的，几乎绝迹。就户型而言，汀澜府有着绝对性优势。
若是切换到其他网红板块，只怕房东还想捂着。
04
城市之光也好、汀澜府也罢，都有一定程度的相似性：
比如，新房销售时中签率就高。
汀澜府最后一次加推是2018年7月，正好赶上杭州摇号。258套房源，2348户登记，中签率10.9%。
早一个月加推的蔚蓝领秀二期，虽然是余杭区、位置更靠东北，但胜在价格便宜。716套房子，吸引近2.2万户摇号，中签率不到4%。一对比，汀澜府的摇号人数，不过是蔚蓝领秀二期的十分之一。
城市之光新房就更容易买了。619套房源，1886户登记，中签率32.8%。
这张预售证，可是大众千呼万唤始出来的，一把全梭哈。房源量不少，可单价涨了1万3后，热度不复以往。
新房热度不高，已经预示着未来二手房或将出货难。更何况，去年7月杭州实施双限新政后，更不用担心摇不到号房价会上涨。怎么看，摇新房都是最佳选择。
像城市之光，二手房价之所以难涨，板块面貌不佳占主导因素。
楼盘就像是一个孤盘，周边既没有利好刺激，也没有限价新盘傍身，就自家一个楼盘撑着，势单力孤。
同样的总价段，钱塘江南岸的市北、南部新城，甚至萧山科技城，话题性比它强多了。
市北品牌房企云集，南部新城有浙二医院，萧山科技城则是全新打造的新城，话题性十足，一看未来就有“盼头”。不似城市之光，短期内没有太多刺激房价上涨的预期。
汀澜府刚好相反，交付时恰逢现房楼盘集中入市。一条明珠街上，泷悦华府、东寰名邸两大现房红盘，虎视眈眈。
重点是：新房限价，高层毛坯均价才卖2万8，不仅有着明显的价格优势，两大现房盘年底前就能交付。
不论自住还是投资，但凡认准了丁桥，首选自然还是新房。放在任何板块，都是一样。
城市之光、汀澜府不会是杭州楼市的个例。未来，随着一二手倒挂红利的消失，越来越多交付不久的二手房，获利空间变窄。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 前湾·江上湾 | 34715 | 板块：萧山科技城 房源：68套精装多层 户型：115-145㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：6.13-6.15 |
| 滨江君品名邸 | 47000 | 板块：奥体 房源：250套精装高层 户型：103-172㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：6.13-6.15 |
| 中南·春溪集（轩） | 33000 | 板块：丰收湖 房源：255套精装小高层 户型：144㎡以下 登记方式：冻资90-180万 登记日期：6.13-6.15 |
| 天阳融信·东寰名邸 | 28000 | 板块：丁桥 房源：269套毛坯高层 户型：98-130㎡ 登记方式：冻资80-160万 登记日期：6.13-6.15 |
| 荣望轩 | 28500 | 板块：萧山科技城 房源：181套精装高层 户型：98-129㎡ 登记方式：验资70-140万 登记日期：6.14-6.16 |
| 旭辉东原吴越府 | 16758 | 板块：临安区 房源：370套毛坯高层 户型：129-139㎡ 登记方式：验资60-80万 登记日期：6.12-6.14 |
| 华元·星万里 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：224套精装高层 户型：70-95㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：6.11-6.14 |
| 中天·云望 | 34000 | 板块：萧山城区 房源：74套精装高层 户型：100㎡ 登记方式：验资100万元 登记日期：6.12-6.14 |
中交理想· 时代芳华 | 23600 | 板块：临平新城 房源：235套毛坯高层 户型：65-118㎡ 登记方式：冻资50万元 登记日期：6.12-6.15 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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