不用摇号的城东新城，也应该抓紧买 | 楼先生问答NO.524
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猛然回头，当年那个很容易买到的楼盘，现在就也需要拖关系才能买到，就连内部员工，也必须马上下定金，才能适当保留房源。
这个楼盘位于城东新城。算是一个尾盘了，还剩下十来套房源，现在正抢得厉害。据说现在外部人员已经是买不到了。你可能会怀疑：这么多城东新城4.65万的楼盘都不用摇号，它凭什么托关系？
事实就是这样，类似情况在申花某豪宅楼盘也发生，去年还不用摇号随便买，所谓可以一人落位一套或两套，但今年两次开盘，竟都摇号了。听说，去年开盘没摇号剩下的个位数房源，需要托到城市公司领导，才能给你看一眼被销控掉的房源。
我们曾经嘲笑过多少不用摇号的楼盘，凤凰台、璟隽公馆、森林海尚、古翠隐秀，更别说一直挺难的城东新城了，但现在看看，哪一个楼盘还没清盘？
而现在购房者恰恰看中签率闭眼摇，七八百万的房子连样板房都不看一眼，纯投资无可厚非，价格第一位，但自住也这样，这样的楼市真的没让你觉得畸形怪诞吗？
城东新城真的不值得买吗？我看未必。虽然在光环上比不过奥体滨江，在配套上比不过申花桥西，但接下来该有的都会有，比如购物中心：万象汇、港口城；比如医院：江干区人民医院，比如地铁：四条地铁交汇在此；此次还有十字天幕街、白石会展中心......
城东新城有两个吃亏点：一是，没有很好踩准城市发展的兴奋点，其实想想，奥体和未来科技城，也不被冷落了好多年吗？所以，城东新城只是还需要一点时间。二是，推地节奏还有把控好，要么不推，要么一口气全推，导致短时间内供应量过大。据说，核心区域已经没多少宅地了，今年读地手册上只有1宗。
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350W、地铁、萧山市北/丁桥桃源现房
@芝麻西瓜
请问夫妻都在钱江新城上班，想在车程30分钟内的地方买套房子，预算350w，最好近地铁并且具有投资价值的。请问有什么楼盘推荐吗？
楼先生：30分钟车程这个要求比较有弹性，在杭州要是不堵车，这个板块可以拉得比较开，但遇上堵车就不好说了。总价350万级，萧山市北可以说是首选板块，像拥涛府、融信展望以及保利云上，家门口就有地铁，地理位置也相对比较市中心，今后发展也看得见。
在萧山一带，萧山科技城也可以考虑，精装单价3万左右，如果要靠地铁一点，融信操盘的荣望轩可以重点留意。对于萧山科技城的发展，也应该要有信心，至少它是杭州城市发展战略的一个组成部分，城市界面也在积极提升当中。
其它的选择就要往城北看看了，比如丁桥桃源一带的几个现房，比如溪语宸庐、东寰名邸、泷悦华府，它们的房子都已经造好了，品质怎么样可以现场看看。不过这些现房可能更加不好摇，只能说可以去试试运气。大致是这三个板块的选择。
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关注学区、三墩北/紫璋台、桃源/溪语宸庐
@毕震宇
我是首房首贷，关注学区，看好金辉建发紫璋台，目前有两种购房方案：方案A，8月底直接摇紫璋台，有20%优先，但估计又是万人摇；方案B，现在开始摇红盘碰碰手气，三年后卖了再去买紫璋台二手房，明年要孩子，个人目前偏向第二种，避免两头空，望老师指点。
楼先生：如果比较重视学区，三墩北是一个重要方向，毕竟这里有嘉绿苑、星洲二小、大禹路等小学。对于家长来讲，西湖区的教育资源还是很诱人的。此外，紫璋台是又一个「学区+现房+限价」的楼盘，能不能摇到，可真看运气了。不过也不用焦虑，只要有其它准备就可以了，接下来，钱江房产在三墩北的期房也可以考虑，另外，三墩北马上要出让一宗宅地。
第二种方案，当然也没问题，但不是很建议，既然是自住需求，还是应该一步到位。要知道，换房是需要时间和机会成本的，不是我们想象中那么简单。其实除了三墩北，拱墅区也可以考虑，这两年拱墅区在教育资源上很花心思，公民同招对拱墅区是利好。你可以考虑桃源板块，比如联发的溪语宸庐，单价也差不多，这一带的教育资源，不管公办还是民办都很丰富。
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初中学区、公民同招、拱墅区/上城区
@喵丫妈
我在杭州有两套房，一套下城44方，小两房，前几年买的，没有按揭，价值200万左右。一套在拱墅，49方，也是小两房，去年买的，买时花了180万，有按揭。衢州有一幢排屋，价值350万，没有按揭。想9年后小宝去杭州读初中，要自住，想买一套品质好一些的房子，最好四室，最好兼顾初中学区。这几年想筹谋一下，如何操作比较好?
楼先生：杭州比较有口碑的中学，其实也是与对应的小学有关。如果实力比较好，可以考虑南星桥一带的房子，小学和初中都挺好的，而且这里的房子也不错，居住环境也好。对于重视教育的家长来讲，双学区的保障是很诱人的。再配合公民同招的政策，会看到南星桥的次新房越来越贵。
如果希望中学更好，其实可以努力一下去考民办的初中，这也是一个方案。毕竟杭州比较好的初中都是民办，相对来讲，公办体系反而较弱一些。除了上城区，公办初中比较厉害的是拱墅区，尤其公民同招之后，拱墅区教育资源的价值就突显出来了。此外，拱墅区的房价层次比较多，有总价上千万的，比如桥西和申花，也有三四百万，祥符和桃源一带。
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景粼天著、抗击通涨警惕通缩、信用之锚
@jwb
5月份刚刚卖了城北左岸花园，秒入城东新城的龙湖景粼天著139方，这新房子买得是不是有点草率？现在还有一套下城区长庆街道王马社区的90年代70方东边套，您说换一手房合适吗？现在换还是下半年换，还是等以后再说？如果换，换哪里的楼盘好？我想不好自住加投资还是纯投资？我本意是想换大平层或跃层，排屋更是喜欢，但怕以后急用钱不好出手，还请费心指点一二。
楼先生：景粼天著还是很好的楼盘，龙湖在这个产品上还是花了不少心思。在城东新城，景粼天著也是比较靠前的选择。由于市场环境所致，相比现在的悦风华、归锦府，前面的景粼天著、钱塘天誉、东城金茂府这些楼盘都是纯改善的定位，产品能级更高，品质不会低的。对于开发商来讲，卖得有点辛苦，但购房者是受益的。
至于手上的另一套老房子要不要置换，就要看你手上的资金情况了。有一个前提是要认清的，下半年的经济情况只会比上半年更不容乐观，在金融大放水之下，我们既然抗击通涨，更要警惕通缩，不管怎么样，手里最好要留足一笔现金。
如果手里闲钱还有很多，可以继续置换，不到控不住的极端情况，中央和地方都会尽全力保房价，毕竟是信用之锚。相对其他投资渠道，目前看房地产还是最稳的那一个。如果手里也没多少钱了，置换需要加上很大的杠杆，那还是不要了吧。
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未来科技城、二手房4万+、摇到最后一次
@吴道子
本人刚需，不是很急的那种，互联网行业，工作在未来科技城。摇号小几十次没有摇中。最近在看二手房，EFC周边有几套还不错，但均价也都上4万了，觉得有些贵了，也怕买在高点。请问有什么建议吗？
楼先生：既然不是很急，就继续摇新房吧。一方面，未来科技城的限价红利这么耀眼，真的放弃了还是会心有不甘吧。另一方面，长远看未来科技城的房价还是会有潜力，但短期内，那些4万多的二手房，再涨也比较难了。正如上面说的，尤其二手房还是有压力的，一是库存压力摆在这里，二是房地产以外都很差劲。
我觉得你还是再努力去抓一抓新房的机会吧。尽管越到后面越难摇，但天空之城、杭州富力中心，都还有好多次可以摇，天空之城今年还会开小高层。对你来说，至少摇到最后一次，再来考虑4万多的二手房吧，这些二手房都会在原地等你。
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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