土拍里多加了一条“限售”，更利于控房价和保品质？| 楼先生问答NO.526

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

悄悄地，往土拍里塞了一条规则——限制开盘上市的时间——这在杭州还是首次出现。也就是说，在土拍双限之后，又增加了一项限制。

如果说，其它城市是常规的限售，那么杭州对新房上市时间进行了限制。我们称之为“变相限售”，无非针对的主体不一样，前者是购房者，后者是开发商。

这条政策对杭州楼市有什么影响，尚不好下结论。但可以合理解释为两方面：一方面，抑制无节制的高周转，稳住楼盘品质；另一方面，更利于控制房价涨幅。

你大可想象一下：杭州政府打开一张EXCEL表单，记载着楼面价、溢价率、自持比例、核发预售证时间、新房限价、限价涨幅......对市场的把控度越来越精准。

总之，市场的游戏规则又变动了一下——

对购房者是好事，对很多拿不到地的开发商也是好事。一是，加上时间这个条件之后，市场预期会更加稳定，购房者清清楚楚知道：什么时间上市，上市卖什么价格。

二是，而对于开发商来说，在精准限价的规则下，只会掐着规定好的时间上市，毕竟时间就是利润。更关键是在土地市场上，竞争会稍微相对公平一些。在此之前，有的房企开发周期至少需要9个月甚至更长时间，而个别房企「超级速度」之下4个月就能开盘。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

六七百万、奥体/亚运村/滨江、资产升级

@鳗鳗

我和老公在城南上班，孩子一岁多，现在名下两套房：一套89方钱塘府在住；一套124方金色黎明在租，马上到期。考虑卖掉金色黎明腾出房票，预算六七百万，是钱塘府再买一套？还是换个区域去摇新房？有推荐的盘吗？

楼先生：在钱塘府附近暂时没有合适的新房，如果是不够住了，再在钱塘府买一套，也是一个置换方案。这样一来，父母住一套，自己住一套，今后帮着带孩子也比较方便。从资产角度来讲，是拿着金色黎明，还是置换成钱塘府，没什么区别。从区域发展来讲，还是江河汇更加澎湃。毕竟这里是杭州的封面。

当然看着限价红利，也不想错过的话，可以留意新房。目前市场上既能满足资产升级的需求，又可以兼顾改善的楼盘还是很多的。在城南一带上班，可以跨过江去，奥体亚运村滨江一带的新盘，都可以关注，六七百万的预算，买个140方左右也挺合适的。至于推荐的楼盘，就是我们经常提及的嘉品、御滨府、丹枫四季、君品。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

300万级、萧山科技城VS萧山新街、荣望轩

@小路

想入手萧山区的房子，二套，主要投资，后期也有可能自住，看过荣望轩和保利欣品、中铁雅逸府，前两个都挺喜欢的，价格也差不多，但中铁交付早，总价也低，很纠结。请问从区域发展看，萧山科技城和新街哪个更有投资价值？

楼先生：短期看，新街的生活成熟度更好些，毕竟融创、中南的楼盘都已经交付了，现在保利、中铁也来了。总价300万左右，在萧山区的选择中，新街的一个明显优势在于，通过地铁7号线能直达滨江区。差不多总价，其它还不太好选了。所以，自住可以考虑新街。

但若论投资价值，建议考虑萧山科技城多一些。如果还是准备长期持有，只要耐得住寂寞，应该吃得到萧山科技城的板块发展红利。关于这个区域，我们分析过很多次，最为关键的是，起点非常高，规划很国际范，配套也都很厉害，还是拥江发展的一部分。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

400万、刚需自住/学区、之江/珊瑚世纪

@芝麻西瓜

你好老师，工作在钱江新城，预算400万，想买学区还可以的房子，刚需自住，不要老破小，能帮忙推荐下楼盘吗？

楼先生：不知道你对学区要求「还可以」的程度，想要学区好一点，可以去西湖区，这个预算有两个选择，一个是三墩北，一个是之江。三墩北太远了，就算了吧。你可以重点关注之江板块，仁恒和祥生合作开发的珊瑚世纪，还有没开的高层房源，均价3万8，它边上的学校应该不会差。

如果对学区也不是那么讲究，从通勤角度考虑，城东方向也是一个选择。稍微咬咬牙，可以考虑艮北新城的新盘，比如棠玥湾、金科碧蓝湾以及公园1872。其它的选择，也可以是拱墅区，主要是祥符板块，价格和学区都是合适的，但通勤上有一点远了，可以作为备选。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

650W、闭眼摇楼盘、养云静舍、杭源里

@wuli

老师您好，我想买钱江世纪城的房子，正在卖房腾房票，君品可能来不及，后面还有新盘吗？除了钱江世纪城，还有哪些楼盘可以自住兼顾升值，总价650万。

楼先生：自住兼顾升值，那就首选奥体核心区的楼盘吧。最新的限价出来，还是47000元/㎡，这意味着奥体今年涨价是没什么希望了。对于购房者是好事情，留给大家摇号的时间延长了。君品这次来不及也没关系，后续还有房源会推出来，除此之外，像嘉品预计7月上市，刚好可以接力。只不过这么显眼的限价红利，能不能买得到，需要运气。

除了奥体之外，亚运村也可以留意着，价格应该不会超过奥体，大概率4万5左右。如果是这样，对标江对岸的江河汇，也是非常诱惑的价格，4400多套房子，够你摇上一阵子。从性价比来讲，杭源里、养云静舍，以及未来科技城的天空之城、富力中心，都可以闭眼摇摇看。其中前面两个楼盘，价格差不多弄好了，6月要上市了。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

改善置换/城东新城、花语天境、钱塘天誉

@九分小姐

目前夫妻双方均在下沙工作，小孩在市区武林门上学。目前租住于市区。现想将手头九堡89方的房产置换，是置换市区施家桥区域老二手房，还是置换艮北新城？或者有其他建议吗？主要考虑自住和保值。

楼先生：买市区的老房子，能解决眼下的问题，但长远的问题并没有得到改善。换句话说，买一套市区老房子住，跟现在租房子没什么本质区别，还有可能是租一套条件更好的房子，反而更有生活品质些。退一步讲，即便现在换了市区的老房子，以后大概率还是要改善的。

既然这样，市区老房子可以先放一边不考虑了吧。从长远看，还是建议一步到位买一套看得上的改善型的新房。艮北新城是一个比较好的选择，地段相对折中，往东到下沙或往西到市区，都比较合适，而且有地铁可以直达。此外，区域发展的大趋势是向上的。

如果预算可以撑一撑，还可以考虑城东新城，相比艮北，单价要贵6000元/㎡，但区域内可以享受的配套资源会更集中，目前选择比较多，买房环境也宽松，比如改善气质足一些的钱塘天誉，地段更好一些的花语天境，总价更可控些的悦风华、归锦府。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
东原德信·九章赋	55700	板块：南部卧城房源：56套毛坯合院户型：187-256㎡登记方式：验资250-500万登记日期：6.15-6.17
中锐招商·星未来	25700	板块：未来科技城2.0 房源：40套精装洋房户型：116-140㎡登记方式：验资30万登记日期：6.15-6.17
前湾·江上湾	34715	板块：萧山科技城房源：68套精装多层户型：115-145㎡登记方式：验资100万登记日期：6.13-6.15
滨江君品名邸	47000	板块：奥体房源：250套精装高层户型：103-172㎡登记方式：冻资100万登记日期：6.13-6.15
中南·春溪集（轩）	33000	板块：丰收湖房源：255套精装小高层户型：144㎡以下登记方式：冻资90-180万登记日期：6.13-6.15
朗香府	20418	板块：青山湖科技城房源：104套毛坯高层户型：97㎡、134㎡登记方式：验资50万登记日期：6.13-6.15
天阳融信·东寰名邸	28000	板块：丁桥房源：269套毛坯高层户型：98-130㎡登记方式：冻资80-160万登记日期：6.13-6.15
荣望轩	28500	板块：萧山科技城房源：181套精装高层户型：98-129㎡登记方式：验资70-140万登记日期：6.14-6.16
中交理想· 时代芳华	23600	板块：临平新城房源：235套毛坯高层户型：65-118㎡登记方式：冻资50万元登记日期：6.12-6.15