12万套库存了！限价牵着二手房价走，可以往下，也可以往上“看齐”

Original 江公子/麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末

杭州二手房突破12万套了！

从11万套到12万套，用时仅两个月零十天。这对挂牌出售房子的房东来说，可不是什么好消息。

照目前的去化速度，现有存量卖个1年也难清空。

另据消息，截至今年5月，杭州成交活跃的180个热门二手小区中，8成房价已有两年未涨。部分还比最高峰时跌了10%。这总体要归功于新房限价。

那是不是二手房价最终会像我们想像的一样，一路走低，最后与限价看齐？

也不一定。在一些板块如崇贤、申花、南部新城还有临安，二手房价反而是靠限价提携，找到了向上的锚点，让房东有了新的底气。

崇贤，二手房价向2万3看齐

先来看一下，过去几年二手房价一直如“过山车”般波动的崇贤。

因为新房频推，但凡新房空档期，又或是低中签率时，二手房量价便能涨一波。去年7月，上河宸章“万人摇”后，崇贤二手房成交一下井喷。

上河宸章限价才卖17800元/㎡，但运河悦章的二手卖到2万2。哪怕品相差一点的二手房，也能卖个2万出头。

只是上河宸章交付后，一开始却让人失望。

比如摇中上河宸章的老马，一直自认为“天降横财”。去年底，当他把房子（中间套89㎡）挂到中介门店时，才意识到，哪是什么锦鲤附身，握手里的就是个“烫手山芋”。

由于投资客众多，上河宸章自交付后，挂牌出售的房源就不曾断过。即便现在，正式挂牌在售的还有102套。价格甚至要比去年7月再低一点，才能出货。

整个三四月，老马跟他的新邻居们都为此着急上火。

直到上个月，限价2万3的光合映连着两次加推，还得摇号，再次带火了上河宸章。

最近一个月，上河宸章陆续网签了17套二手房，比过去5个月卖得还要多。89㎡成交单价能到22500元/㎡，毛坯价已经与新房限价“无限接近”了。

“现在89㎡中间套没剩几套了，最便宜205万。”连着问了两家中介门店，都是同样的回答。“地铁四期的消息一传出，房东更不着急卖了。”

就连中介都是底气十足。“翡翠半岛刚交付，一套89㎡带车位232万成交。再等，房价只会越来越高。”

乔司，二手房价破3万

再看乔司，若非限价，几乎很难将它与“3万”的房价联系在一块。

不论是早年交付的未来街区、复地又一城，还是之后的金地艺境，二手房价鲜有上3万。即便有，也是零星一两套成交。品相好一点的，二手房价能卖到2万5；贵一点的两万七八也有成交。

但今年4月，乔司限价从璞丽东方的2万3涨到3万，且被外来房企敏捷以封顶+2%自持拿下后，二手市场一下飘了。

最典型的，就是去年底交付的璞丽东方。二手房挂价普遍3万+，不少冲上4万。

但不看好它的声音却更多：“楼盘太荒凉了，住着就像荒野求生。”“乔司这地方吸引不了人。”“买乔司还不如买九堡，教育资源完全不同。”

最新限价出炉前，璞丽东方一直未有二手房成交，连中介也不乐意推。想想两年前，璞丽东方最后两期加推，中签率可是低至6.8%，十几个人抢一套房啊！

但回头看看，论地铁远近，它不如君汇上品（距乔司站500米）；论房价划算，它不如连城国际，大户型2万出头，小户型也就卖个2万4-2万5。

纯粹冲着房子新？可以等边上的1000多套新房啊！总有机会摇中，还不贴高架。

但等3万最新限价一出，最近一个多月来，璞丽东方先后网签了7套二手房，主力全是90㎡小户型，成交单价3万出头。不仅与限价新房持平，不少比买入价还贵了7000多元/㎡。

“看房的人也比原来多，大中午还有客户去看房。”中介说道。

南部新城，二手房与新房持平

两年前，南部新城还扣着“高库存”的帽子，二手房价想涨都难。

以光明尚海湾为例，2018年底，推出最后545套压箱底库存，现房、毛坯均价22799元/㎡，中签率25%，大大低于预期。

最主要原因，板块出现一批抛售房源，部分价格不到2万2，比新房还便宜，让购房者打了退堂鼓。

那时，市场的主流判断是：南部新城新房供应量大、中签率高，二手房价持续下行。

的确，同期开盘的璞阅，精装均价25800元/㎡，中签率64%；佳印府更甚，2018年底首开，中签率80%；次年3月加推，直接流摇。

新房难过，二手房就更不好过了。

尚海湾的二手房，2018年11月至2019年5月期间，普遍只能卖2万5，便宜的还不到2万3。

直到桂语朝阳以29800元/㎡入市，冲破天花板，将新房限价拉高3千一平。但限价涨了，中签率反而更低，首开仅16%。

一下子，整个板块的新房、二手房都活了。

璞阅之后两次高层加推，中签率均不到20%；佳印府的中签率，则在10-16%之间。

去年下半年，尚海湾二手房价涨到2万8；今年3万+更是普遍。就在6月10日，其中一套87㎡，成交单价33269元/㎡，创小区新高。

申花，5万+二手房已是常态

2017年，万家花城一套89㎡二手房，卖出5万4一平的“天价”时，多少人惊呆了？

那可是3年前，很多新房限价4万8，也卖得平平。

但现在，5万+的申花，几乎遍地都是。不论是交付数年的东方福邸、上尚庭、紫金府；还是近几年交付的武林邸、金茂府、悦西台，均不乏5万+成交。

锦绣之城、首开杭州金茂府等，更是频频冲上6万，甚至最贵卖到过7万一平。

这一切的发生，都在申花限价涨到5万4之后。

去年初，当沁园高层从4.95万涨到5万4，而且中签率不到30%，申花二手房价就如脱了缰的野马，开始狂奔。

次月，锦绣之城就被爆出6万9成交；跟着，武林邸又成交一套6万2的二手房。虽仅是个例，但夯实了申花的二手房价体系。

现在除了个别超红盘，申花大部分二手房的成交价，正是贴着限价的5万4走。

除了上述板块外，闲林、临安也有类似现象。

沾上未来科技城2.0的光环，像是青枫墅园、西溪海小海等，近来均有3万+的二手房成交。毕竟，相隔不远，未来科技城新出让的地块，新房限价36100元/㎡。

临安的二手房价，两三个月前还只有1万8上下，但随着一块限价近3万的新地出让，以及在售限价拔到2万出头，二手又活跃了。

2万出头的二手成交，也开始屡见不鲜。

结语

为什么会出现二手房价向限价“反向看齐”的奇怪现象呢？

究其实，我们对“合理房价”的评判，与具体数字关系没那么大，与参照物的关系更大。

单价是2万还是2万2，首付差个几万，对多数“接盘侠”来说，都在预算之内。决定他买或不买的，是与新房相比，合不合算。

整个板块整齐划一的限价，就成为了那个锚点。

当限价低于二手房价过多时，再热门的板块，二手房价也不会无限上涨。比如滨江、奥体一带，新房限价一直停在4万8上下；二手房价探高到7万多后，短期内就很难再飞跃。

因为倒挂过于悬殊时，许多人宁愿去摇号试试手气，也比花双倍价格买更好。

而限价高于二手房价时，多数人又会有“马上买房”的紧迫感。

特别是像崇贤、临安这种，以前没什么成熟二手市场的板块，连投资客也不知道交付了该挂多少钱。那么，最简单的办法，就是参照新房价格卖。

当所有人集体统一行动，接近于一种“控盘”状态时，价格体系有可能还真就站住了。

这就类似我们常说的“四姨太效应”。

在电影《大红灯笼高高挂》里，四姨太颂莲为了争宠，假装怀孕。她的逻辑很简单：只要引起老爷关注，多往自己这里跑，假孕总能变成真孕……

有时楼市也是同样的道理，只要大家相信同一个预期，最后往往就真的修成正果了。

但是，“四姨太效应”是否总是有效，不同板块还应分而论之。

自住需求强、产业人口多、规划好的主流板块，顶托的力量就持续而稳固。远郊无产业支撑、投资客为主的板块，一旦行情波动，也可能把戏演崩了。

毕竟我们不能拔着自己的头发离开地球，最终决定二手房价的，还是自住需求和吸引力有多大。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
美的·西径晓风	17746	板块：青山湖科技城房源：131套毛坯高层户型：89-109㎡登记方式：冻资50-60万登记日期：6.21-6.23
阳光城·翡丽海岸	23600	板块：富春房源：91套毛坯叠排户型：158㎡登记方式：冻资150万登记日期：6.20-6.22
万科·四季都会	20800	板块：临平东湖新城房源：130套精装高层户型：89-126㎡登记方式：验资50万登记日期：6.20-6.22
信达中心·杭州壹号院	48100	板块：奥体房源：236套精装高层户型：222-267㎡登记方式：冻资320-900万登记日期：6.20-6.22
新希望美的·长粼府	32200	板块：丰收湖房源：112套精装小高层户型：95-122㎡登记方式：验资70万登记日期：6.20-6.22
国开东方·锦城学府	19006	板块：临安锦北新城房源：120套毛坯高层户型：89-116㎡登记方式：验资30万登记日期：6.20-6.22
世茂·钱塘天誉	55900-89000	板块：城东新城房源：124套精装房源户型：144-211㎡登记方式：冻资300-600万登记日期：6.19-6.21
华景川·云流名邸	12060	板块：萧山滨南新城房源：40套毛坯小高层户型：98-128㎡登记方式：验资30万登记日期：6.19-6.21
滨江·拥涛府	37500	板块：萧山市北东房源：213套精装高层户型：97-138㎡登记方式：冻资110万登记日期：6.19-6.21
杭州富力中心	34500	板块：未来科技城房源：116套精装高层户型：118-139㎡登记方式：冻资120-400万登记日期：6.19-6.21
宸宇府	45335	板块：萧山南部卧城房源：32套精装排屋户型：183-192㎡登记方式：冻资230-460万登记日期：6.19-6.21