不到一年，“十城门”内老破小跌了15%，杭州市中心也不保值吗？

Original 乐福层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

“你这套房子还没租出去啊！”每当听见有人这么说，中介小陈只能一脸苦笑。

房子位于绝对的市中心，而且出了地铁口就是。去年5月租期满后，原租客搬走了。由于是托管房，小陈和房东商量了一下，花了两个多月时间重新装修。

鸟枪换炮后，租金还往上提了1000。

去年11月，这套房子开始第一次出现在小陈的朋友圈里：“**广场地铁口三房，全新装修，拎包入住”。

没想到挂了两个多月，一直无人问津。之后就碰到了疫情，小陈也只能自认倒霉。

今年3月份，市场慢慢重启后，小陈又将房源挂到了门店和朋友圈里。考虑到行情不好，租金又回到了原先的标准。但这一挂，还是三个多月没有成交。

“前租客看到朋友圈后，还开玩笑说，原来这套房子这么难租啊，早知道这样，当时应该再压压价格。”

在小陈看来，这套房子确实有一定的BUG，比如户型比较大。房东又说明不想群租，所以只能租给类似整家人住的客户。

但接近一年租不出去，还是大大超乎小陈的心理预期。毕竟房子就在地铁口，非常方便，而且之前几年，一直也能找到租客，今年怎么就不行了呢？

同样遇到市中心房子难题的，还有丰哥。

“我一直以为，就凭这两年的行情，市中心老房子的价格，只是涨得稍微慢一点，没想到还会跌啊！”说起这话的时候，丰哥一脸懊恼。

在事业单位打拼了半辈子，丰哥原先也没动过折腾房子的念头。但今年以来，“资产保卫论”充斥朋友圈；食堂里饭桌上永恒的话题变成了“去摇那个盘没有”；再加上身边有人已经成功变成锦鲤，丰哥忍不住了。

为了腾房票，也为了凑首付，丰哥必须卖掉他的一套老破小。

房子地处几条环城路交织而成的“ISO9000认证版市中心”，地段定位约等于杭州的中环。房龄20多年，周边集肆聚集，配套完善。地铁大约也只有200米。

“早在18年的时候，就有人问我买，当时单价5万不到。最近去挂牌，中介居然说，成交连4万都不到了。”

当时丰哥一度怀疑听错了，又或者中介有意骗自己。特地又跑了一家，结果得到的，还是同样的答案。

我特地上我爱我家官网查了一下，该小区2019年中的成交均价，还在45000以上，之后一路走低，最近两个月，基本在3万8左右徘徊。

而且，小区成交相对还算活跃。根据好找房数据，最近一个月就卖出了7套。

这件事几乎颠覆了丰哥的三观。周围肉眼可见的，是楼市持续的火爆，但自家的房子，居然贬值了这么多。

不过，尽管如此，丰哥还是希望能出掉这套房子，加入到轰轰烈烈的摇号大军中。

虽然原因各异，但发生在丰哥和小陈身上的事，细想之下并不难理解。

目前的市场，虽然还是很热，但与盛会过后的17、18年相比，更像是一种高位的盘整。既然是盘整，就意味着不会普涨。

市中心的老房子，前两年跟随大盘上冲，本来就基数偏高，存在调整的需求。

再加上如今很多人会像丰哥一样，卖掉市中心的老破小去摇新房，所以这些房源的价格不再坚挺，率先成为“松动的筹码”，也是理所当然的事了。

至于小陈的租赁房源，随着杭州地铁线路的不断完善，整个租赁市场一直在往外围扩张。甚至可以毫不夸张地说，再过几年，杭州80%以上的房子都是地铁房。

市中心的房子，竞争力当然随之下降了。

不过，更重要的原因还在于，在中国，像杭州、合肥这样的二线城市，所谓的“市中心”，其坚硬程度与北京、上海等一线城市完全不在一个量级上。

比如北京，历史上是数个朝代的国都所在。围绕故宫的前门一带，几乎每一块砖、每一条路，都历经了数百年的皇气加持和资源堆积，从骨子里都渗透着无可比拟的价值。

在这样的“市中心”，只要有不动产，甭管多少年份，什么产品，都不重要。它们脚下的那块地，就永远值那么多钱。

最著名的当然就是各种胡同了，同样是老破小，因为叠加了八九百年的历史（早在12世纪70年代，也就是历史上的元朝时期，胡同就在北京扎根），身家绝非普通人能触及。

最有名气的，靠近后海和恭王府的部分胡同住宅，凭借优越的地理位置，均价已在40万/㎡以上。

上海也是一样，作为中国近代史上的金融中心，其繁华市区长时间以租界的形式存在。最近一两百年，几乎汇聚了整个世界上最好的资源。

在这些资源的长期打磨下，上海市中心还形成了老洋房和弄堂文化。这些房子虽然年份已老，但在二手市场上几乎都是天价，而且还很少有人出手。

换句话说，在帝都魔都，无论蓝图如何描绘，真正的市中心区域，其价值永远无法被取代。

而杭州，除了一线西湖的地段和物业是持久不变的稀缺资源外，你很难再找到一个地方，数百年来一直繁华萦绕。

我们概念里的传统市中心区域，比如武林、黄龙、庆春等，发展时间都不过只有几十年。

缺乏长时间的价值积累，使得这些区域处在一个相对尴尬的境地。一方面，自己已经发展成型，闪躲腾挪的余地很小；

另一方面，这些发展的胚胎多始于上世纪八九十年代，无论审美还是功能，都无法与一些新兴的区域相比。

一个典型的例子是，在一些新兴板块，天花板经常会被重塑。比如拍了一块地、一个大牌开发商的进入，都有可能成为板块房价新的“锚定”。

但在传统市中心，受空间及规划所限，这样的X因素非常少。

既无想象空间，本身又底蕴不够，长此以往，杭州人传统心目中的市中心逐渐式微难以避免。

事实上，正是由于缺乏一个真正意义上的“坚硬市中心”，最近这几十年，杭州不断有新兴板块发出挑战口号。

2000年前后的城西、2010年前后的滨江、钱江新城，还有如今的奥体、江河汇，时代的高地在整个城市里轮转，房价也经历了一轮又一轮的重塑。

但这样的轮转远未结束。

杭州城区面积本就偏小，这两年扩容后才慢慢舒展。可以预见，政府仍有相当动力，不断打造全新的板块，作为城市引擎。

很多年前，曾经的渔村李首富，说过一句关于地段的“三连杀名言”，被很多人奉为买房圣经。

但如果单纯以此为准则，在杭州的传统市中心置业，有时，就会碰到类似小陈丰哥的尴尬。

因为我们生活的这个城市，既没有惟一的市中心，又会不断冒出新的市中心。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江新希望·悦潮府	33500	板块：市北东房源：210套精装高层户型：97-119㎡登记方式：冻资81万登记日期：6.25-6.27
恒大国玺悦龙府	38500	板块：市北东房源：174套精装高层户型：209-273㎡登记方式：零门槛登记日期：6.25-6.27
珊瑚世纪雅园	37846	板块：之江房源：63套精装小高层户型：107-156㎡登记方式：验资150-300万登记日期：6.23-6.25