二手房的几个「坏消息」| 楼先生问答NO.529
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
手上不怎么样的二手房，就应该早点卖掉。
今年我一直持这样的观点：不管是刚需还是投资客，手上必须留足一定的现金，以防止整体经济的黑天鹅。一旦覆巢之下，鲜有完卵，除了极少数人，都会走向滑坡。
这一条警告，可能往后两三年都适用。
这几天，大家又关注二手房了——
一，杭州二手房挂牌量正式突破12万套，再次刷新记录。与当时轰动一时的10万套，相隔1年半时间，也就是说，过去平均每个月增加4000套，每天至少有133套房源上架。
二，根据杭州住保房管对「过去两年杭州180个成交活跃二手小区」进行抽样调查，发现八成小区横盘未涨，甚至比2018年的最高点低10%左右。以5月为例，143个小区成交均价没有回到前期最高点，仅37个小区成交均价创新高。结论是：大部分二手房的价格非常稳定。
三，《层楼》昨天头条推文调查也是差不多的结论：二手房价格还是跟新房限价有关，一旦二手房价格偏离限价太多，就会无人问津。但稍微有些不同的是，我们发现，有些板块的二手房价格反而因为限价有了向上的底气，比如崇贤、申花、临安、乔司和南卧。
四，从身边不少朋友卖房的个人经历看，买家还价力度不小，一旦不肯给予还价空间，就会转向其他房源。一位同事名下两套房，最终达成成交是一套单价被砍1100元/㎡，另一套被砍1300元/㎡。
五，今年小阳春差不多要到头了。从中介公司那边得到的反馈是：二手房价格上不去，那些上半年成交量还不错的次新房，便宜的房源卖完了，买家根本接受不了现在的价格，纷纷转向摇新房。现在中介们手上拿不出「性价比」二手房可卖。
六，七八月份，天气越来越热，看房的人会更少。
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单价4万/90方/学区、之江板块、珊瑚世纪
@点点
首付六成，预算单价4万左右的楼盘，最好是90方左右，有学区需求，在滨江中控科技园工作，请问摇哪些楼盘合适？
楼先生：从地理位置上看，之江板块就是很好的选择，虽然隔着一条江，但其实就是隔江相望了，从之江到滨江会很很方便，通勤方面，地铁有了，开车走之江大江也很顺畅。此外，从学区条件来看，之江板块也比许多板块更胜一筹，珊瑚世纪边上就有一所求是的分校。
珊瑚世纪可以作为首选楼盘，云境也可以买，都有100方左右的房子，稍微撑一撑也还能够得着。仁恒还是值得信任的，珊瑚世纪的房子也不错，单价4万不到能配置会所，已经是限价市场下的稀有物种了。其它方向也没有特别合适的，如果都买不到，建议买之江的二手房。
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三墩北、限价28100、现房/学区/神户型
@李迎
刚需家庭，家里有小孩，预算总价360万，想买小三居的二手房，考虑西湖区的三墩和余杭区的未来科技城，更推荐哪片区域？有具体楼盘推荐吗？
楼先生：从板块能级上，当然还是更推荐未来科技城。富力中心最后一批房源登记了吗？如果赶不及之后还有一个天空之城，预计8月会推出小高层和洋房，面积97到145方。另外，未来科技城还有宅地，比如未来科技城三兄弟边上就会有一个楼盘，金成拍下的，限价36100元/㎡。
三墩北也是一个大热门，一方面是因为限价28100元/㎡，跟周边次新房有非常厉害的价差，另一方面，接下来阿里的一些产业也会搬过去。除此之外，西湖区属性的优势，这一带的教育资源还是比较让人期待的。你可以先摇建发的紫璋台，现房买了就可以住，摇不到的话，马上接着摇钱江房产的三墩北项目，它的114方是神户型。
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奥体、嘉品/精装4500、预计7月首开
@紫宁萌
老师，我想问下：奥体这边离地铁站近，也离杭州壹号院也近的，最好还是4房2卫的大户型，有楼盘可以选择吗？最好装标好一点的。因为父母房子买在杭州壹号院，为了以后方便照顾。
楼先生：如果看中学区，那还是滨江区更合适，目前来看，滨江区的教育资源会比萧山区更丰富，如此一来，可以关注「一不小心」就可能万人摇的丹枫四季，离杭州壹号院也就一步之遥，周围居住环境也很成熟，地铁和商业也符合你的要求。
从距离上来讲，嘉品应该是最好的选择，与杭州壹号院就隔着一条奔竞大道，基本上今后可以步行往来。这个楼盘是滨江独资的项目，精装标准对外4500元/㎡，实际应该也不会差，预计7月开盘。稍微远一点，还有君品和御滨府这些选择，反正选来选去，都是跟滨江有关的房子。
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1000W、御潮府/崇文公办、丹枫四季
@ycj
现住九堡，主要考虑学区问题，孩子2022年上幼儿园，想要置换总价1000万的新房，4房以上，好学区，偏向钱江新城和滨江，有什么建议？
楼先生：钱江新城和滨江的新房，无非就是很难摇。1000万的预算，可以关注望江新城的御潮府，产品不错，板块发展也很有前景，它的单价7万出头，这一带有崇文公办小学。今年御潮府是打算清盘的，所以推盘节奏相对会快一些，可以密切留意。
如果摇不到，也没关系。接下来望江新城还有滨江的新楼盘，这是一宗综合性地块，是未来社区概念的楼盘，产品应该会有点惊喜，此外还有新世界综合体，只不过港企动作比较慢，住宅面市估计要等到明年了。
至于滨江区，丹枫四季是首选楼盘，对面是丹枫小学，虽然与江南实验有一些差距，但与滨江金茂府、寰宇天下是同一批生源，今后也不会差的。大致上就这样，这两个楼盘作为你的第一选择。奥体的学区是短板，可以暂时先放一边。如果视野拓宽一点，1000万的预算，还有大关的杭源里、文教的锦绣公馆。
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未来科技城、申花/限价5.4万、养云静舍
@雅静
已出售唯一小户型住房，我是置换改善，但三个月久摇不中，在城西的未来科技城，预算七八百万，之前看中的二手房已全部出售掉了，目前只剩性价比不高的房子，担心踏空，需不需要马上入手二手房上车，还是继续摇号？望指点。
楼先生：千万别担心踏空而匆忙上车二手房，更别去成为「高价二手房」的接盘侠。从过去两年全年行情看，都是「上半年热、下半年冷」的趋势。今年大概率也不会例外。到二手房市场，上半年的压迫感就比较多，转入下半年，相对会买方市场一些，尤其二手房会有议价空间。
建议二手房继续慢慢挑着，因为不像新房，二手房的个体性太强，每一套二手房都不一样，可以一套套看过来，遇到各方面都满意的，自住也可以买。未来科技城4万出头的次新房，今后还是有前景的。当然新房性价比就更诱人了。
同步的，未来科技城的核心区的新房也可以摇。另外七八百万的预算，你也可以买在申花，像九龙仓天荟、养云静舍，离地铁5号线都很近，学区也能期待。
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◎跟楼市看似无关的小事：1.5万亿 | 楼先生问答NO.528
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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