上半年，杭州卖了约6.5万套新房 | 楼先生问答NO.532
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2020年楼市下半场开始了！
大家的心情是复杂的——上半年：没钱，没得选择；有钱，也没得选择。多少人在摇号的风暴中，将就着买了一套房子。就像业内常说的：只是想试一试摇号，结果却摇到了，那个楼盘食之无味弃之可惜，但却「不敢不买」。
上半年最明显的是，不管是开发商卖地，开发商拿地，还是购房者摇号买房，楼市的参与者「被推着」往前走——赚钱的预期拖着时间越长，楼市的惯性越大！
看看上半年杭州楼市的部分数据：
1、上半年杭州一共卖了169宗土地，卖地金额约1763亿元。其中涉宅用地88宗，卖地金额约1580.8亿元。2、上半年杭州新房成交64123套，成交金额2013.3亿元，其中住宅成交46160套，成交金额1514.8亿（数据截止6月27日）
3、上半年报名人数最多的楼盘是西溪公馆，近6万人摇号。中签率最低的楼盘是融创城，43套房源，8549组报名，中签率0.5%。这两个楼盘均创下了摇号以来的记录。4、上半年杭州二手房成交了41965套，与此同时，官方显示二手房挂牌量122117套（数据截止6月28日）。
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杭海新区、首付52万起、万科都会东方
@秋叶
老师好，没有房票了，请问是应该买杭州的临安区，还是买周边城市，比如柯桥或海宁，具体有什么楼盘值得推荐看看？关注了万科的都会东方，可以介绍一下这个楼盘吗？
楼先生：没有房票的话，临安区和环杭都是可以关注。临安区的选择逻辑其实比较简单，重点留意青山科技城就好了。至于环杭区域，海宁要比柯桥积极得多，从板块命名上也可见一斑，叫作「杭海新区」，余杭出钱，海宁出地，共同开发。去年10月，还被纳入钱塘新区战略规划范围。
如果关注环杭，杭海新区应该值得重点考虑，而都会东方又是板块内的首选目标，与临平无缝接壤。从临平经人民大道进入杭海新区，第一个见到的新盘就是万科开发的都会东方，它距离杭州地界仅约300米，均价21000-22000元/㎡，算下来首付52万起。但会让你没想到的是，都会东方的外立面用上了（部分）石材+玻璃的打造。要知道，在限价政策下，杭州很多四五万的改善楼盘都做不到这样。
当然，这也是万科“都会系”产品首次进入杭海新区，在此之前，万科的都会系一个进入了江河汇板块，现在已经位列杭州第一梯队的豪宅，另外一个进入了杭州传统市中心的文晖板块。所以对于都会东方，在同等价位的选择中，还是比其它楼盘要高看一眼的。
从我们掌握的情况看，像临平、翁梅、乔司以及九堡工作的新杭州人，会倾向选择这里。一方面，这里不摇号，外地人也不用社保证明；另一方面，购房政策上也比较宽松，二套首付只需要4成，贷款还清还可以享受首套房资格。
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人才购房补丁政策、未来科技城限价3.61W
@里安
麻烦问下：目前在未来科技城工作，想买350W以内的新房，现在摇号摇不上，所以想买星未来一楼带地下室和花园的房子，但考虑到我10个月后可以办下来人才认定，老师觉得我现在买好，还是等人才认定下来再摇号？有什么值得推荐的选择吗？我是首套刚需，外地户口。
楼先生：从限价红利来讲，星未来不占什么优势，与未来科技城相比较，地理位置上也会略偏一些。楼盘的质素，肯定比不过未来科技城核心区的楼盘。这就有点麻烦了，如果是普通的刚需，只要自己喜欢，可以忽略性价比，我还是会建议你买。
但想到10个月后可以作为人才优先购房，这个诱惑力确实比较大。一方面，有了购房倾斜政策，应该是很有很大机会可以买到限价红利很多的楼盘；另一方面，总的来说，人才购房政策也会是一项长期坚持下去的政策。
未来科技城核心区的宅地限价36100元/㎡，2.0板块基本上是3万内，这个限价程度暂时不会变化。所以可以等等。从短期看，至少先看看人才政策打上补丁后，自己是否符合条件。如果仍然符合，那就有信心了，如果不符合，就去买不用摇号或中签率高的楼盘。
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首付50W内、新湖金色池塘、额外的一套房子
@白菜
预算首付50W以内，现居住三墩，小孩子一岁半了，买径山的新湖金色池塘合适吗？或者老师你这边还有什么值得推荐吗？
楼先生：对于杭州人来讲，新湖的金色池塘这个楼盘有点陌生，它基本上就挨着安吉，但却属于杭州余杭区，仍被限购着。这个楼盘应该算是杭州最便宜的房子了，基本上跟浦阳的森与海、珺和府同一个档次，只不过一个在最西面，一个在最南面。所以这个地理位置，要首先明确，与杭州的距离摆在那里。
如果是自住，就要考虑实实在在的通勤时间，如果是投资，又要考虑资产灵活度，相对来讲，金色池塘不是一个很适合投资的楼盘。对于这个楼盘的定位，就应该是「额外的一套房子」，买了之后完全不要理什么增不增值，偶尔想去住就去住一下，因为周边自然环境很美，又有温泉可以享受。
其它可以推荐的新盘应该是没有了，从自住来讲，首付50万的预算，建议尽量关注市区范围一点的老破小，或者三墩一带的回迁房、经适房一类。如果是投资需求，建议不要动了，手里留点现金吧。
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富阳银湖VS高桥、万达同心湾、单价2W
@MiniTse
刚落户杭州，预算不高，看中了富阳的云湖城，不用摇号省点麻烦事，因为感觉摇号很难，这个楼盘同心湾相比，哪个更值得考虑？另外祥生这家开发商品质怎么样？目前2W的价格算高吗？希望不要跌太多。
楼先生：富阳的新盘，投资角度来说，不会给你很好的理想回报。一方面，新房一直会有供应量，限价一直都会在，而且限价严厉程度一般；另一方面，既然新房都没有太大的限价诱惑，一二手房就不会有倒挂。总之，富阳投资不行，应该以自住为主的考虑。至于房价会不会跌，相信也不会，至少目前看，整个城市都还在向上。祥生的口碑和品质在杭州属于中等偏上水平。
云湖城这个楼盘在富阳的银湖板块，富阳有地铁，但跟银湖关系不够密切，离得实在有点远。这里今后有没有地铁，要看地铁3号线会不会从小和山延伸过来。相比之下，同心湾所在的高桥板块，与地铁要密切得多了，尤其同心湾这个板块，是高桥的TOD住宅，步行可到地铁，购物中心也在家门口。如果自住是更关注城市配套，那高桥比银湖更好一些。
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勾庄车位21W、交付后降价/变相优惠
@绿光
勾庄板块的楼盘，开发商要卖21万的车位卖，我们很多业主都嫌贵根本不想买，大家都指望开发商以后卖不掉降价卖，这靠谱吗？开发商降价可能性大吗？
楼先生：由于房价被杭州政府限住了，开发商当然想从车位这里找回利润。所以你会看到，除非那些特别难买的楼盘，车位定价会便宜些，基本上摇号的楼盘，车位价格都是顶着最高系数在卖，也就是房价的十倍。按这样看，21万的车位，也还算过得去啊，不算很贵。当然不能跟2015年之前相比，那时车位便宜，甚至买房还送车位。时代不一样了。
一个楼盘车位要不要赶紧买，除价格之外，还要看两个指标：一个是看车位配比，如果配比挺高的，可以不用那么着急；另一个看投资客多不多，如果投资客不少，也可以等等看。现在车位价格真心不便宜，投资客想从车位里赚钱，不大可能，所以一般不会买。
刚需自住很多的楼盘，车位就会比较紧张。如果等到交付后再来考虑，车位可能还是会有的，但位置就会差一些。此外，等到交付后，若是还有很多车位，开发商一定会想办法降价或变相降价处理，钱江新城某豪宅已经从50万降到了38万，还有开发商直接打了6或7折。
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◎不用摇号的城东新城，应该抓紧买 | 楼先生问答NO.524
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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