都卖37500元/㎡，金沙湖和之江，是杭州最特立独行的两个“小宇宙”
杭州楼市有两个板块，都有一点“不可描述”的感觉。
一个是之江，一个是金沙湖，板块高层限价都是37500元/㎡，刚好高于3万5的“照顾无房户刚需线”，既不很贵，也不便宜。
要说一二手倒挂，都有一点，五千到一万之间，说多不多，说少不少。
前两年，每逢年底二手市场就低迷，许多板块甚至跌去15%，但之江和金沙湖永远“稳如磐石”。但小阳春来时，不少板块大涨，之江和金沙湖却也不见波澜。
喜欢之江和金沙湖的人，都有点敝帚自珍，爱它的环境优美，爱它的医院学校地铁购物中心一应俱全。
而更多的人，则对这两个板块“无感”，说不上喜欢，也说不上不喜欢。
这两个板块基本没有黑粉，却从来也成不了杭州楼市的舞台焦点。那么，它们有否机会破茧而出，成为下个一线明星板块呢？
PART 1
从很多方面看，两个板块相似度极高。
比如，与城市中心的距离。金沙湖位于武林广场正东，直线约15公里；之江位于西南方，其核心区（之江文化中心一带）到武林，直线也是15公里左右。
放在十年前，应该属于“郊区”行列了。
但在城市骨架急剧膨胀的现在，当20-40公里外的大江东、富阳银湖、老余杭、青山湖科技城都成为热点板块时，这个距离已在大多数人的接受范围内。
另外，经过多年发展，两个板块的配套确实挺完善。
以金沙湖为例，横贯板块的地铁1号线，是杭州最早开通的地铁线路，11站即达武林广场。
商业类配套更是庞大。下沙银泰城、龙湖金沙天街、金沙印象城，加上希尔顿逸林、嘉悦里五星级酒店等，体量近100万㎡。
板块内还有两大三甲医院——邵逸夫医院和省中医院下沙院区，及丰富的幼儿园、中小学等教育资源。
之江呢，位于西湖景区、钱塘江的交汇处，所拥有的山水环境资源，杭州很少有板块可以比拟。同时，各类生活配套，也日趋完善。
起于双浦站，止于钱江世纪城丰北站的地铁6号线一期，预计今年底通车；向来被人诟病的“缺乏大型商业”，也将彻底改变。预计今年下半年，商业超6万㎡的之江银泰店，将正式开业。
而以学军、求是小学为首，和以浙医一院之江院区为首的教育医疗配套，也好过许多新兴板块。
综合来看，金沙湖现状整体赢过之江，但教育资源不如之江。
PART 2
单从配套层面看，两个板块的宜居指数都很高。
而且，新房价格门槛也差不多，金沙湖精装高层37500元/㎡，之江精装高层37846元/㎡。
但从摇号热度看，两个板块有稍许差距。
刚刚首开的春风金沙，357套房源，最终报名1439组，中签率24.8%。珊瑚世纪63套房源，报名916组，中签率仅6.88%。
当然，春风金沙冻资达110-150万，珊瑚世纪仅需验资，真实热度基本没差距。
可从历史摇号看，金沙湖整体热度的确略逊于之江。
去年10月，捂盘许久的湖景居，推出最后一批房源（无需冻资，但户型一般），毛坯均价32950元/㎡，中签率32.26%。透明售房网显示，至今未售完。
反观之江，珊瑚世纪和祥生云境前几次摇号，无论高层还是叠墅，中签率基本在10%-20%之间，且不乏当天售罄。
为什么两个高相似度板块，市场热度还分出了高下？
最根本的原因，在于客户构成不同。金沙湖主要靠下沙地缘客户撑起，之江不同，有大量来自南星和滨江等板块的外溢客群。
尤其金沙湖，甚至还会往市中心方向的九堡、普福、艮北外溢（距离更近，房价却相差不大）。
我有一个前同事，早年首套房买在中外公寓。交付后一天都没住，转手一卖置换了一套杨柳郡。还有一个朋友，今年3月出手了普福自住房，买家也是金沙湖过来的。
而之江的上游板块，如南星和滨江，均是炙手可热的板块，新房价格高达5-7万，且非常难摇。
房价门槛低、配套完善的之江，自然成了许多人的替代选择。加上产品供应丰富（小高层、叠墅等）和自然资源等因素，选择之江自住的客户，也不在少数。
目前，之江的二手房价暂时高于金沙湖。前者主流可达4万5-5万，后者（非偷面积产品）在4万左右。学区是影响两地价差的最大X因素。
PART 3
两者还有一个共同特点：新房供应都不多。
拿金沙湖来说，长达10年未推地。最近一年，只等来了一个捂盘许久的湖景居，及春风金沙和望金沙；之江呢，近两年入市的纯新盘，也只有九溪云庄、祥生云境和珊瑚世纪寥寥数个。
没有新房摇号的挤压，加上极高的地缘认可度，使得金沙湖和之江的二手房，相对平稳很多。
我以89㎡户型为基准，从每个板块，各挑选了两个楼盘，对比了近两年的二手房成交价（当月最高价），得出一个明显规律：除了年底年初出现短暂调整，很快就能回归原来水平。
比如云荷廷，2018年7-9月，最高成交价超过5万，当年底一度降至4万5以下。次年5-7月，再度回归4万7。
2019年底到现在，几乎是“故技重施”。先是成交价再次不到4万5，接着是疫情后慢慢复苏，刚过去的6月，成交价又超过了5万，与两年前基本持平。
云溪新语的整体走势，也大同小异。
2019年4月，成交价接近5万2。当年底，个别房源下探至4万2。但到了今年，已实现快速反弹，最高成交价接近5万4。
更奇特的是，两个楼盘平均每月成交量只有2-3套，却能维持相对高的二手房价。
再看金沙湖，德信中外公寓和龙湖滟澜山（轩澜），亦是相似轨迹。
2018年6月到2020年6月，中外公寓的二手房价走势是：39964元/㎡—33449元/㎡—39409元/㎡—33490元/㎡—40206元/㎡。
滟澜山的价格，稳定在近4万。而像湖左岸、御观邸等小区，因为是跃层，基本稳定在4万5左右。
总结一下，两个板块保值性都很强，但赚钱效应，之江目前略多于金沙湖。
PART 4
但客观地说，金沙湖和之江，都有不错的未来想象空间。
首先，城市基建利好，仍在持续出现。
西起留下，一路贯穿西溪、黄龙、武林广场、钱江新城二期、九堡、金沙湖和大江东的钱塘快速路，计划亚运会前全线建成。
这是继德胜快速路后，金沙湖又一条连通市区的交通大动脉。
作为之江和杭州市区之间最重要的道路——之江路，其提升改造工程也在有序推进中。按计划，之江路（之浦路到老复兴路）地下双向六车道隧道，也将在亚运前完工。
其次，两个板块都拥有潜在重量级x因素。一旦出现，板块再度腾飞，也是有可能的。
对金沙湖来说，最大的阻滞，在于可利用土地不足。所以，它的关键在于“腾笼换鸟”，大片厂房能否顺利搬迁？
好消息是，城市更新正在不断推进。今年1月曾有官方数据显示，已完成签约搬迁企业9家，收储土地面积825亩；另有15家企业进入实质性谈判，涉及地块面积742亩。
更有坊民传言，金沙湖西侧的特殊用地，未来也有望转为民用。
如若最终实现，与九堡、城东连成一片的金沙湖，必然会被注入更大的活力。
相比金沙湖，之江并不缺地，但起点相对更高。想要更上一层楼，需要一个激动人心的引擎。好在，这个助推器也要来了，它就是三江汇。
横跨滨江、富阳、西湖、萧山四区，定位为拥江发展战略中的“杭州未来城市实践区”，面积高达450平方公里。论规划起点之高，规划范围之大，可比拟扩容后的未来科技城（273平方公里）。
据传，三江汇很快就会启动。而作为核心区域之一的之江双浦（云栖小镇+6号线），有望成为第一批爆发点。
在“盲投”成风的当下，像金沙湖和之江这样的板块，或许更适合多数人。
毕竟，既有很强的自住价值，又有一定想象空间。一定要分个高低的话，我可能会两个都去摇（押宝一下三江汇，可能有惊喜？）。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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