考验「无房家庭+投资客」的时候到了 | 楼先生问答NO.535

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144套，均价25959元/㎡，户型90-133㎡，位于良渚的地铁盘和光尘樾终于拿到了最后一张预售证。于是，和光尘樾一出，很多问题就要来了——

1、毕竟有倾斜50%的房源比例，所以到底会有多少组无房家庭报名摇号？

2、真正自住的无房家庭能有多少，其实我更想知道，其中有多少比例是投资客弄出来参加摇号的无房家庭？

3、高层次人才摇号购房后需要限售五年，他们看不看得上两三百万的房产标的？

4、本来肯定是万人摇，现在还会是万人摇楼盘吗？

摇号新政，到底能不能起到市场降温作用，到底能不能拦得住疯狂的炒房客，尤其在股市预期向好的夹击之下，红盘是唯一检验的标准。

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1.

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萧山科技城、长线投资、荣望轩/最靠地铁

@雅人爸爸

萧山科技城现在只有四个住宅，包括正在摇号的荣望轩，这个楼盘怎么样？另外我想知道接下来还有住宅用地吗？那个板块今后发展如何？

楼先生：从性价比来看，萧山科技城这个价位不是第一梯队的选择，相比三墩北、勾庄和良渚，买萧山科技城更考验耐心和眼光。只能说，萧山科技城起点很高，一出场就是3万左右的单价，会让人有点抗拒，需要一个慢慢接受的过程。

但实际上，能卖这个价格，肯定是有区域发展和配套作为支撑的，比如有惠灵顿学校，有香港置业的商业中心，有英慈国际医院，还有政府和企业布局在这里的产业，包括进入这里的开发商，也都是仁恒、融创、融信以及香港置业这个量级的开发商，放眼杭州，板块能级是比较高的，也是拥江发展的组成部分。

虽然说没什么限价利差，但对萧山科技城的发展前景是可以有信心的，从房价角度来讲，需要一个从认识到接受，再到认知和质变的过程。只要不是短期投资，长线投资可以展望，回报也可以期待。此外，荣轩望应该是萧山科技城离地铁最近的一个楼盘，而且户型小、总价可控。接下来萧山科技城还有一些宅地，在仁恒江上湾边上，相比更靠江边，甚至有一线江景。

2.

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刚需/工作下沙、江山云樾、广宇锦上文澜

@YYP

你好，刚需摇号一年一直未中，目前下沙工作，也一直在看下沙二手房。目前看上沿江保利一套小三房93方总价290万和一套大学城北89方285万，感觉价格有点高，下不了手，麻烦给点意见，我是继续摇号还是再看看？

楼先生：下沙的一二手房倒挂不是厉害，但相比之下，还是新房要便宜一点点。可以的话，还是能关注一下接下来要开的新盘，毕竟房子也有周期性和迭代，下沙大学城北和沿江很多房子都是十几年前的了。但要是急着住，单价3万左右的二手房也可以考虑，挑那些品质和物业服务都过得去的二手楼盘。

至于新房的话，你可以重点关注两个楼盘，一个是大学城北的祥生江山云樾，单价2万6左右，总价大概250万不到就够得着了；另一个楼盘是广宇在下沙沿江的一个楼盘，叫锦上文澜，听说整个楼盘都是89方，700来套房源，可以等等看，地铁也能步行，学区也下沙最好的文海小学。

3.

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河滨之城89方、资产硬通货、富力中心

@Joe

老师好，我是投资为主，暂不居住，目前名下有一套融创河滨之城89方的房子，在出租。请问摇杭州富力中心和滨江嘉品之后，是考虑出售，还是继续持有合适？

楼先生：那就等摇到之后再来考虑吧，杭州富力中心住宅「阶段性」结束了，最新一次的中签率，在严格冻资的情况下，只有3.86%。接下来的住宅部分要等到今年四季度才会上市，肯定还是很难摇。至于嘉品这个楼盘，想要拥有它的人只会更多。

如果经济能力允许，摇到红盘再投资一套，和出售河滨之城之间并不冲突，像河滨之城这样的房子，西湖区属，融创品牌，加上这么大体量的小区，在市场上有相当分量的话语权，是属于比较优质的硬通货。在收益上，比不上中签率个位数的限价红盘，但基本的保值增值，一点问题都没有。

4.

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200W/投资、限价红盘＞灵活理财＞二手房

@胡萝卜星球

杭州户口，定居上海，手上有一些现金，想到杭州投资一套小房子，小朋友2年后小升初，到时可能需要一笔不小的择校费用，如果到时摇中好学校就不用花费。现在考虑买杭州的二手房，是否合理？200万以下总价。

楼先生：还真是不合理，现在跑来杭州投资二手房，不是很建议买，因为价格都挺高的。杭州的新房这么火，是因为新房的价格有很严格的限价，导致有一些新盘与周边二手房有很大的价差。但其实也要知道，这不是全貌，大多数新盘也没有很夸张的赚钱预期。

更何况价格本来就挺高的二手房了。大家买限价的新房，两三年后的房价预期是向现在的二手房看齐，那两三年后的二手房怎么样，还真不好说。像你这样的情况，200万内要么选择市区的老破小，要么选择郊区的次新房，都不是很好的选择。到头来，收益还不如做一些更灵活的理财。

5.

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投资客卖房规律和建议、亚运会=房价峰值

@张宁

请问一下，手上有套一湘湖地铁站的都会艺境89方，目前毛坯空置，不会住了，要不要卖掉？有朋友让我等到亚运会的时候再卖。

楼先生：到亚运会的时候，杭州房价会达到一个峰值，这就是杭州楼市的一个美丽传说。如果所有的投资客都这么想，那这个峰值很有可能提前，当然也可能根本就没有这回事。任何时候和任何人，只能靠运气而不是技术抄在楼市底部和卖在房价最高点。

假设大家都在亚运会前一个月卖房套现，杭州这么多房子被投资客买进的房子，都要一股脑集中抛售，请问去哪来找这么多接盘侠，你也要买，我也要买，最后拼得不还是价格吗？所以我一直认为「亚运会的时候是最佳套现时机」就是一个伪命题。

什么时候卖，卖多少价格，最终要看自己的资金实力和财务状况。此外，你这套都会艺境89方，现在大概值290万左右，再高也不就不好卖了。有一条卖房的规律可以参考：你要快速出货，交付的时候就要马上卖；你要卖好一点的价格，就等那些着急的投资客都出完了，等价格稳住了再卖。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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