新政一周，无房户在多数盘可“横着走”，人才首现28%以下中签率
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
杭州新政后第一个“万人摇”诞生了！
它就是“万人摇专业户”和光尘樾，约17000组的报名，也创下该盘历次最多。正如我之前预测的，楼市新政一出，摇号江湖将加速分化。
上周末至今，杭州多个楼盘公布登记结果。超红盘更红，3万5以下楼盘中签率则多数上升。
摇起来的十个盘里，其中7个不是首次摇号。
4个中签率上升：时光之宸、城南银泰、荣望、九章赋。2个中签率持平：桃李春风·如山、大运桥西府。1个中签率下降：和光尘樾。
3个首开的摇号盘里，嘉品、展望与旁边竞品中签率持平，湖光山社创下临安最低中签率纪录，算是一个奇迹。
02
耐人寻味的是，中签率上升的4个楼盘，均价全部低于3万5。
中签率上升最明显的，是南部新城的九章赋，之前3次高层中签率分别为19%、14%、14%，在单价基本无变化的情况下，这次中签率则是43%。
另一个值得玩味的，是均价低于3万5楼盘中，无房户和有房家庭的中签率之悬殊。
九章赋是92.7%对16.9%，荣望是44.7%对8.8%，城南银泰是15.4%对5.4%，时光之宸是86%对30%，湖光山社是67%对18%，如山是90%对25%。
中签率平均相差至少3倍以上，最大达到5倍。
其实，挺心疼那些又一次陪跑白忙的有房户。3万5以下楼盘本是属于无房户的狂欢，如果有巨额倒挂，还值得去搏一下；如果没倒挂，还去给无房户做个“人肉背景”，贡献一点“罐头笑声”，是因为反正时间很多吗？
买一二手没有倒挂的盘，不就是图个随到随买、方便爽快么？
03
不难看出，杭州楼市新政，颠覆的主要是均价3万5以下住宅的行情走向。
3万5以下住宅如果不是“倒挂红盘”，中签率大概率都会上升。无论人才限售五年，还是无房户房源倾斜50%，都促使他们想“把好钢用在刀刃”上。
从多个楼盘人才登记为零，且无房户报名人数较上一次下降，就可见端倪。
考虑到过去一周，所有楼盘都提高了冻资门槛，即使中签率上升，热度其实还在，杭州人仍然活在牛市的惯性思维里。
而且，就算40%或20%的中签率，在正常行情里也很低了，当天或一周内售罄问题不大。
那几个盘中签率上升，不是热度降了，而是原先投资客的泡沫被撇掉了。这就是新政的作用，让中签率更真实地反映杭州的购买力。
一个地处杭州外围板块、也没明显倒挂的盘，动不动五、六个人抢一套房，才是不正常的。
中签率上升没什么不好，它让真正的自住客更容易挑到好房子。让那些无所事事四处“盲摇”的投资客，有多远走多远。
04
原本投资客和自住者，就像水和油混在一起，现在开始清者上浮、重者下沉。
当然，那些被从3万5以下普通盘“撇掉”的投资客，并没有消失，他们更枪口一致地，对准了杭州仅剩的那几个超级红盘。
最明显的例子，就是推出最后一批房源的和光尘樾。
此次17000组的登记量，不仅大幅超过此前最高1.2万组的纪录，更与已清盘的城北幸福里，成为杭州唯二的“四次万人摇”楼盘。
更牛的是超100人的人才报名量，比上次开盘的22组，整整增加了4倍左右。
也就是说，和光尘樾此次人才中签率，最高也不会超过28%，创下杭州人才摇号以来的新低。此前纪录也由和光尘樾保持，约为36%。
再看一下奥体红盘嘉品，热门程度不输和光尘樾。
首开295套高层，精装均价4万7，最终登记5403组，中签率5.46%。另外，人才报名26组，无房户报名1199组。
相比上月首开的君品，最终登记4887组。其中，人才报名12组，无房户报名1075组。冻资门槛更高，各项登记的绝对数量却要多一些。
不过嘉品的人才报名数，还是比我预期的少了一点，竟然没超过倾斜房源。
既然都限售5年了，不更应该买个标的大的，适合长期自住的市中心豪宅吗？还是新政之后，活跃于摇号江湖的，真的都是没买过房的“刚需型人才”，预算有限？
05
中签率出现的诸多新动向，首因自然是新政。
但在我看来，对摇号水分杀伤力更大的，是不能多盘同摇和大幅上调冻资门槛。
之前，杭州新房中签率掺了太多“水分”。当中，很重要的一个原因，就是登记门槛太低。
打个比方，理论上，每一个登记家庭，代表一张有效房票。但实际情况是，为提高概率，多数客户无所不用其极，想方设法搞到多张房票。
什么老人房票、亲戚房票、合伙房票、代持房票，统统用上。
需要冻资怎么办？信用贷、抵押贷轻松借到，还有各种提供过桥资金的掮客。更何况，以前多数楼盘只需验资，一招P图大法，即可畅通无阻。
但这个组合拳一打出，以往“广撒网捞鱼”的模式，就行不通了。
首先，高额严格冻资进一步提高了准入门槛；其次，不管有钱没钱，摇号期间统统只能N选一。
更严厉的是，现在多数楼盘要求，冻资必须在摇号者本人名下，直系亲属也不行。
老人房票操作麻烦归麻烦，但好歹是自家人。但把钱打到其它代持人的卡上冻结，你会认真签好借款协议吗？没有任何抵押物，你真的放心吗？
有人说事先约定好，不就行了吗？不要用金钱考量人性，面对巨额诱惑，反目倒戈的例子还少吗？
各种因素综合在一起，就像一个大漏斗，逐层过滤掉了充满水分的“购买力”。
另一方面，随着限价大面积上浮和二手房调整，大多数板块的一二手倒挂，变得似有若无。
所以，接下来的杭州楼市状态，很可能是：局部升温，大面积回归理性。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 佳兆业德信·云望璞园 | 19500 | 板块：富阳东洲 房源：68套 户型：95-98㎡㎡ 登记方式：首套验资30万，二套60万 登记日期：7.14-7.16 |
| 招商·闻博花城 | 精装高层 37854 毛坯叠墅 45597 | 板块：萧山市北西 房源：140套 户型：108-167㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：7.16-7.18 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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◎考验无房家庭+投资客的时候到了 | 楼先生问答NO.535
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文∣麦格
编辑∣二叔
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