报不出中考排名，在杭州，你都不好意思说自己“会买房”

Original 乐福/江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

“**分校第一年中考成绩就超过了总部”

“还是**学校牛B，谁家考上了整个小区都知道”

“听说没，某区第一学区房诞生啦！幼儿园、小学、初中全是**教育集团旗下的，豪华三学区啊！”

这两天，杭州不少房产群摇身一变，成了“专业学区讨论群”。恰逢中考放榜，从分数线到录取情况；从师资探讨到生源PK，几乎任何话题，都能引起一番激烈讨论。

去年此时，明明还是一团和气，互道着恭喜。谁料今年画风突变，焦虑情绪之连绵，如同这“超长待机”的梅雨季。

这也难怪，今年是杭州市实行公民同招、民办锁区的第一年。如果说以往，更多家长纠结的是如何在公办和民办中取舍；那么今年，大家都把目光瞄准了公办升学率（主要指重高优高，下同）。

因为民办已成纯拼运气（报名人数超过录取人数就摇号）、看看哪家公办升学率高，早点置办学区房才是家长们的王道。

我把话放这儿，今后在杭州买房，要是不仔细研究初中学区房，不管是自住（关系孩子教育），还是投资（影响房价），都难言合格。

为什么这么说？

首先基于两个大背景：

第一：在家长群中，有一个认知正在渐渐趋同，那就是相较于小学学区房，初中学区房更为重要。

我也持这样的观点。就好比跑马拉松，前面一半路程不能拉下太多，但真正决胜的还是在后半程。

当然，也有很多家长愿意为孩子花更多心思，会考虑小学和初中分别购买更好的配套学区房。这个话题不展开讨论，但初中学区房的追逐程度越来越热，这是事实。

第二，虽然杭州的出生率在全国算低的。但放到城市内部，从人口基数上看，小升初、初升高的竞争，都只会越来越激烈。

杭州发布数据显示，2012年，杭州市（含下属县市）出生人口为77349人，相比上一年增加7000多人，为此前10年新生儿人数巅峰。

这批孩子，大多数将在16年后参加中考，也就是2028年。倒推3年，即2025年，是初中入学年份。

在考虑热门中学需落户3年左右，也就是说，从2022年开始，理论上学区房的竞争会达到顶峰。

这个竞争是持续而难度增加的。2012年以后，杭州新生儿人数持续增加。2014年，杭州市出生人口89743人；2016、2017年，二孩政策放开后，新生人口数量一下直逼94000人。

这批家长若未雨绸缪，早N年就开始考虑，未来几年杭州的学区房市场火拼程度，大家仔细想想。

当然，也许有人会质疑，孩子数量增加了，学校应该也会扩招啊！而且这两年杭州新盖的学校也越来越多。

这话没错，但新盖的学校需要时间来检验录取率，而且随着中考改革的逐步实施，以后的孩子，要想上全日制高中，尤其是重点中学（传统的前8所）的难度，越来越大了。

拿明年来说，在不少家长群里，已经将一年后中考视为洪水猛兽，难度直指五颗星。

首先，中考人数激增。

今年杭州初中毕业生人数超3.2万，相较于2019年新增约4000人。但招生计划中，普通高中的计划招生人数，仅1.72万人（含重高、特色示范普通高中计划人数）。

这意味着，只有55%的应届初中毕业生，有机会就读高中。余下45%，不是去职高、中专就读，就是到各类技工学校。

而明年这个数字可能达到3.4万。除非高中大量扩招，否则竞争程度显而易见。

其次，考试难度变化。

根据教育局的信息，杭州中考考纲将逐步取消。这也就意味着，中考范围可能扩大。

最重要的是，从明年开始，整个重高的录取生源比例做了重大调整。

今年，一个孩子想上重高，主要有三种途径：

一是被保送，整体名额占到全部录取人数的不低于50%。

这个数字是按不同比例分配到各个学校的。比如城北某中学，今年300多位初中应届毕业生，前8所的保送名额是40个。

你家孩子若不是真正的学霸，这个就别想了。

二是特长生，比如体育、艺术、科技等，比例不等。你家孩子若不是刘翔姚明，也别想了；

三是通过中考，按分数高低录取。这个是大多数孩子，拥有的机会。

但从明年开始，虽然取消了保送生而改成分配生，但比例提高到了不低于60%；自主招生（主要是指特长生）不高于20%；真正裸考进入高中的只剩下20%。

打个比方，今年某重高要招1000人，500个保送名额，50个特长生，通过考试录取的有450人；

但到了明年，同样招1000人，600个分配名额，200个特长生（假设满额），通过中考录取的只有200人了。

除非我娃牛B过人，否则家长亚历山大啊！

又有人会说，我买房子不是自住，不给孩子上学，主要是考虑保值增值。

那就更应该研究学区了。

这世上，即便影响房价的因素有100种，比如地铁、综合体、开发商品牌，排在第一位的，永远是学区。

前端时间，有媒体做过统计。杭州17个重点小学周围的学区房房价，一年之内（去年7月至今年7月），平均涨幅为3%，其中最高涨幅19.8%。

另一份数据则显示，杭州有80%的小区，在过去一年内，二手房价是持平或下跌的。

城西的华苑公寓，房龄已有20余年，典型的市中心老房子，可六七十方的小户型，二手房价能卖到5万6-6万；南面的桂花城，绿城经典商品房小区，品质各方面更胜一筹，小户型差不多也就卖这个价。

华苑公寓二手房价比肩桂花城，除了更靠近地铁口外，最主要因素还是学区。华苑公寓是星洲小学+翠苑文华校区的配置，与桂花城相同。

跨过文二西路再往南的另一个小区，同样也是有年代感的老小区，89㎡小户型就只能卖到4万4-4万8，两盘单价差了近一万。

就隔着两条路，可后者对应的学区是西湖小学，显然不如这两年风头正盛的星洲小学。

还有在滨江，隔着江南大道的两个小区，其他配套基本相同，就是因为其中一个属于江南实验学校，一个不是，房价要差5000元/㎡左右。

学区房之争，说到底是学校之争；学校之争，说到底，又是升学率之争。

这两天，朋友圈里被某中学的中考喜报刷屏了。“第一批上线率达到**，这就是**实力”、“第一，又是第一，还是第一，重高、优高上线率远超第二名”。

看到此情景，有家长坐不住了。“说清楚啊，顶多是区内第一吧。”“我孩子的学校第一批上线率要比这个高啊！”

今年民办改成全部摇号且锁区后，不少民办初中的派位比较去年有了明显下降。

有一种观点因此认为，公办初中未来有望获得更好的生源，之间的的竞争也将趋于白热化。学校发的喜报，从某种意义上来说，也像是一份购房邀请书——录取率高，吸引更多家长来辖区内买房。

这里，《层楼》收集了各区头部公办初中过去几年的升学率，供各位参考。（注：这里的升学率，是指第一批上线率）

需要说明的是，因为没有官方口径，数据主要来源于各学校自己发布的信息以及媒体整理，可能有所缺漏。另外，升学率是一个动态的变化数据。

西湖区	十三中	作为杭州公办初中界的扛把子，2018年，其参加中考人数为567名，第一批上线405名，上线率达71.43%
保俶塔学校	2018年，参加中考人数为473名，第一批上线338名，上线率达71.46%
上城区	北师大附中	2018年，参加中考人数为294名，第一批上线193名，上线率为65.65%
下城区	春雷中学	2018年，参加中考人数为248名，第一批上线171名，上线率达68.95%
滨江区	江南实验学校	家长中口碑很好，2018年中考省一级重点高中录取143人，2017年录取171人
杭州高新实验学校	2018年，参加中考人数为140名，第一批上线93名，上线率达66.43%
拱墅区	文晖中学	2018年，参加中考人数为275名，第一批上线147名，上线率为53.45%
江干区	采荷中学	2018年重高上线人数就达到32.5%
钱江新城实验学校	2018年，参加中考人数为205名，第一批上线137名，上线率为66.83%
钱塘新区	文海实验	2018年，参加中考人数为384名，第一批上线269名，上线率为70.05%
余杭区	塘栖二中	2018年参加中考人数270名，省一级重高上线86名
萧山区	高桥初中	2018年参加中考人数580名，540分以上达119名
回澜中学	2018年重高线占比近40%

去年10月，杭州已经出现“初中学区房热”；今年更甚，公认公办初中NO.1的十三中，房价一路猛涨。

原来，房价跳涨主要集中在学军本部学区房，典型如文二新村、求智巷小区等，现在二手房挂牌均价差不多在10万，实际成交价在8万6到9万之间。

今年，行知、文三街、文一街本部的学区房一样量价齐涨。

行知本部的花园南村、花园北村、梧桐公寓等，60多㎡贵的能卖到7万4-7万5；文三街本部的文三新村、上宁新村，三四十方的小户型，低楼层也能卖到7万5左右。

文一街本部范围广、囊括小区众多，历来在“四大本部”的房价对比中，会偏弱些。今年卖得飞起，石灰桥新村最近一个月成交了5套，均价近6万7；白荡海人家成交了7套，均价近5万3。

虽不敌学军本部，但“四大本部”的价差在进一步缩小。不为其他，只是因为学军、行知、文三街及文一街小学本部的对口初中，均为十三中。

采荷本部亦是如此。采一、采二的学区房，像是夕照新村、商教苑、采荷新村等，二手房价左翼突破5万；相对而言，隶属采三的采荷东区、采荷人家，房价相对便宜，虽然初中同为采荷中学。

现在不一样，采三学区房贵的也能卖到5万出头，毕竟区域内的房子更新，加上小班化教育，市场热度在提升。

正因“初中学区房热”，今年楼市的另一大变化是：九年制学区房大受追捧。

“公民同摇”前，有实力的家长几乎是避开九年制学区房，原因很简单：初中不能更换、教育资源相对偏弱，今年不一样。

比如滨江区的江南实验学校，不论行情如何变化，也不论多少限价新盘入市，都不能撼动东方郡逐年上涨的房价。

就最近一个月，东方郡网签了11套二手房，均价近5万5。

今年，江南实验重高、优高的上线率远超第二名，更是让家长们信心倍增。

还有保俶塔申花实验学校（九年一贯制），去年凭借暂住证（租住房源无适龄生源），还能就读，今年生源爆满，需按一二表生源依次轮候。

连带着，区域内学区房价格大涨。去年，丽阳苑89㎡差不多也就卖个4万2-4万3，今年差不多要4万7到4万8才能拿下。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
北大资源·颐和江南	46900	板块：良渚房源：19套户型：138-230㎡登记方式：首套冻资180万，其他360万登记日期：7.13-7.15
众安绿城·南湖明月	25005	板块：南湖板块房源：159套户型：84-174㎡登记方式：首套验资60万，其他120万登记日期：7.13-7.15
万科大溪谷	30000	板块：良渚房源：44套户型：144㎡以上叠排登记方式：首套验资130万，其他260万登记日期：7.13-7.15
中交理想·时代芳华	23600	板块：临平新城房源：144套户型：65-118㎡登记方式：验资50万登记日期：7.13-7.15