天赋半年终现成交，隔壁挂牌6万+的檀悦，第一套卖出还要等多久？

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

上一篇次新房实探，我写了外立面“见仁见智”的融信公馆。

这次要写的阳光城·檀悦，恰恰是另一个极端，外立面之美基本“没有争议”，以至每次路过机场高架，我都忍不住多看它一眼。

很好奇的是，檀悦的园区内能做成什么样？毕竟，这方面它曾经争议很大，话题不断。

真走到大门口，发现外立面比远看还养眼。

几种玻璃和型材的不同蓝色，选得很讲究，与白色铝板搭配高雅，铺陈以跑道式阳台的流畅大弧度，在整个城市界面中辨识度极高。

不过，据说檀悦业主初步意向摸底，90%以上倾向于包阳台。毕竟起步户型只有106㎡，增加使用面积才是当务之急。

所以这个性十足的外立面，且看且珍惜吧！

与隔壁景瑞·天赋的高低配不同，檀悦由8幢纯高层组成，围合了一个近1万㎡的大花园。

照例，南面最靠机场高架的5、6、7幢，都做了106-126㎡的小户型。在二手房价格上，这3幢高层估计也会弱上不少。

除了外立面，檀悦进入园区的仪式感也相当出色。

一重入园大门，一重入园大厅，中间隔着一大片对称的回廊水院。入园大厅挑高6米9，有非常华丽的背景墙和大吊灯，几乎不输五星级酒店的大堂。

整个入园的动线和气场，竟有一点当年蓝色钱江的影子。仪式感比同期交付的桂语江南强不少。

入园大厅再往里走，就是1万㎡的中央花园。

看得出阳光城也投入了很大成本，做成了上下三层的垂直立体园林，还加入了宠物空间、儿童游玩区等功能。

不过整体有一种做得太“满”的感觉，艺术性上还要多向滨江绿城多学学。

花园中的下沉式庭院是最大亮点。介于露天与半露天的无边际泳池，结合大片水景，种上热带的鸡蛋花，仿佛此刻来到曼谷度假。

只是这样的设计多少有点理想化。

鸡蛋花应该很难熬过杭州的冬天，泳池和水景维护成本也不低，特别是如果遇上今年这超级漫长的梅雨季。

等到泳池正式运营起来（今年应该来不及了），或许一切会更井然有序。

但泳池周边一圈的会所，还是挺实用的。包括了书享空间、带厨吧可举行私宴的业主客厅，还有配备了器械的运动空间，室内装修的品位也都在线。

在奥体交付的几个次新房中，檀悦离地铁比较远，南面的机场高架也是一大不利因素。

不过，在我看了檀悦几套房子后，发现这些缺点都没有那么尖锐了。

因为檀悦的户型太好了，至少在奥体是王者般的存在。

中介带我看的楼王8号楼，清一色的是139㎡四开间朝南户型。虽然奥体成交最佳的天璞，也有139㎡四开间朝南户型，但居住舒适度上，一定是檀悦的139㎡更佳。

上图为檀悦139㎡，下图为天璞139㎡

原因有三，首先是尺度上，天璞南向开间是13米5左右，而檀悦则是14.7米，足足多了一米多。主卧尺度上檀悦更有4.1米，十分奢侈，最小的一个房间开间也有近3米。

其二，则是檀悦南向双卧，均为套房设计，整套139㎡有3个卫生间，实属罕见，这至少比天璞多一个卫生间吧。

最后，檀悦餐客横厅的设计，比天璞单开间朝南的客厅，显得整个公区的更佳明朗。

当然，这个139㎡也有一丝小遗憾，次卧是一个暗卫，采光通风弱了点。

檀悦139㎡的次卧暗卫

所以，现在檀悦的139 ㎡挂牌价相当高，我看的一套4楼就要806万，折合单价5万8，好在已经满两年。

另一套12楼的东边套挂牌价更高，总价635万，折合单价6万出头。

檀悦的126㎡有两种不同的户型，分别是四开间朝南和三卧朝南的边厅户型。特别是其中四开间朝南的户型，竟然有一个三开间宽的阳台，进深也有1米8。

126㎡边厅户型客厅

这两个户型都是可变四房，如果房间数量3个足够，那就可以把一个房间匀给公区。

目前，126㎡满两年的房源，最低挂牌价在750-760万之间，折合单价6万上下。

而最小的106-108㎡，是三开间朝南的户型，南面连接了一个三开间大阳台。一般这样的户型单阳台是标配，双阳台是超配，三个阳台毫无疑问是顶配了。

目前这个户型最低挂价600万，7楼满两年，折合单价5万6。

户型尚佳之外，檀悦的装标也还不错。

曾经3万5的房子，地暖新风空调大三件齐活，厨房不仅是西门子三件套，还配备了洗碗机，的确是很良心。

主卧智能马桶是标配，其中126㎡和139㎡两个户型，主卫都还配备了浴缸。更棒的是，139㎡主卫还设有双台盆，妥妥豪宅的配置。

檀悦还有几个我蛮喜欢的细节。比如，主卧的人字拼地板，凸显了主人房的与众不同。再比如，所有的门都是通高门设计，十分大气。

檀悦细节表现图

还有一些窗户的转角，都是工艺复杂的弧形，视觉效果很好。可以看出，开发商对檀悦还是倾注了不少心血的。

难怪刚交付那几天，传说有人出到5万5，一个檀悦的业主还舍不得卖呢。

目前，在中介后台standby的房源，就有50套上下，只等最后产证到位。可以看到，檀悦的挂牌量，显然比隔壁的天赋要高出一截的。

说明当初买这房子的投资客，占比还是相当大。

毕竟新房销售时，檀悦就一直是大热的红盘，一房难求，被投资客盯上也属正常。

相比挂牌量，二手房价究竟是多少，是更多檀悦房东更为关心的话题。檀悦最佳的二手房参照物，当然是隔壁的天赋。

6月终于有成交的天赋

一个多月前，我们写过交付半年的天赋。论颜值，白色石材干挂、外形经典隽永的天赋，与檀悦可并称“南奥体双骄”。

上个月，天赋终于出现了首批3套成交，均是不满两年的房源。

其中一套169㎡已网签，总价1080万，单价约6万3。

之所以价格会这么高，是因为它是一套小高层的顶跃户型，五房三卫还赠送一个大露台。特殊户型，加上实用面积超多，对普通高层参考意义不大。

其余高层成交价格，则在5万1到5万3不等，还是比较接近市场价的。

有了天赋这样一个二手房价参照，檀悦的二手房价也会相对明朗化。

檀悦靠近高架的一排，单价应该也与天赋比较接近；如果满两年，则要再加3000元/㎡。

至于后面5幢，因为户型有优势，高架噪音影响也小，预计单价还会更高。如果是满两年的房源，当然你得更有想像力一点。

目前，檀悦业主普遍挂牌价在6万+，只有个别急售且靠高架的房源，才有5万6左右的单价，还是高于市场预期不少。

这个挂价合不合理，要看你认不认同奥体一带的地段级差。

在不少人看来，天璞、时代奥城是第一档，檀悦、天赋要稍弱一档，桂语江南、翡翠之星又要再弱一档。三者之间，应该拉开一定价格差。

近期天璞、时代奥城成交的单价在5万5—6万2（含税）之间，那么你觉得檀悦的价格天花板是多少？

再考虑到新房市场，还有4万7的君品和嘉品在侧，挂牌6万+的檀悦看起来有点贵。

不过，这两个新盘预计交付时间，都会在2023年左右，等待时间成本在3年左右，租三年房子的成本就要30万上下。

如果还要加上这三年的财务成本，又是一笔不可估算的资金。

加上檀悦的得房率之高，在现在在售的楼盘之中，至少在户型面积上要乘个1.1到1.2倍，这么一算就显得划算多了。

最重要的是不管是君品还是嘉品，只有5%上下的中签率，平均20个人才有一个幸运儿，你确定你会其中之一么？当然，人才除外。

所以，一旦檀悦出现价格合适的房源，还是很值得入手的，具体要参照楼层楼幢分布位置。

当然，不想被檀悦投资客们收割一波的，还是可以继续摇奥体新盘的。

在售的君品、嘉品和杭州壹号院，就有2000套左右的供应量。

在上个月底，滨江还竞得奥体博览城和钱江世纪城的两宗宅地，加起来可建面积也有15万㎡左右。按照套均140㎡计算，也有1000多套房源的供应。

别忘了，奥体板块的北侧，还有一个供应量超4300套房源的亚运村，正待喷薄而出。

算下来，整个奥体还有7000多套的房子可以摇。

是一次又一次地去尝试运气，还是痛快了断，直接买一套檀悦的二手房，一圆“入住奥体”的梦想？这真是一道比高考还难的人生选择题。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江·拥涛府	37500	板块：萧山市北房源：212套户型：97-138㎡登记方式：首套冻资90万，二套180万，其他300万登记日期：7.17-7.19
华侨城·芳菲与城	高层 31396 洋房 35561	板块：丁桥房源：228套户型：97-140㎡登记方式：首套验资75万，其他150万登记日期：7.17-7.19
国开东方·凤凰台	48600	板块：老余杭房源：14套户型：149-180㎡登记方式：首套验资200万，二套350万登记日期：7.17-7.19
融创·悦融湾	13700	板块：萧山党湾房源：68套户型：95-98㎡㎡登记方式：首套验资30万，二套60万登记日期：7.14-7.16
佳兆业德信·云望璞园	19500	板块：富阳东洲房源：68套户型：95-98㎡㎡登记方式：首套验资30万，二套60万登记日期：7.14-7.16
招商·闻博花城	精装高层 37854 毛坯叠墅 45597	板块：萧山市北西房源：140套户型：108-167㎡登记方式：验资100万登记日期：7.16-7.18