深圳被「锤」，呼声最高下一个是杭州？| 楼先生问答NO.538
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
深圳是一线城市的风向标，杭州是二线城市排头兵。这两个城市又都是今年全国房地产市场里的「话题王」。一个三千万的房子都要抢，一个搞出了6万人摇。
听说深圳住建部门去了一趟长沙学习，然后在「传谣-辟谣-实锤」后，祭出「深八条」。据说有投资客在路上突然没有了购房资格。
至于杭州，我想，暂时是不大愿意学长沙的。为什么这么说，尽管深圳火速关上了大门，但从杭州优待高层次人才这一点看，却是「来了，就是杭州人」。
深圳这次重磅调控，对全国各城市一定是「杀鸡儆猴」的意思——杭州也不例外，换句话说，想杭州政府大张旗鼓拉抬市场热度的，就洗洗睡吧。如果摇号新政，能加速市场分化，市场基本面能降温下来，应该不会再调控加码，但若控制不住，该调还得调。
最后：1、拉抬股市，对楼市一定是利空， 不要幻想「股市楼市双红」的奇迹。2、接下来的货币流动性充沛的红利，监管技术手段的提升之下，严控大水漫灌到房地产，现在只要想做到，就能做到。3、政策口径、政策底线都不可能突破，这条底线就是「房住不炒」。
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城东北/改善、香港置地·公元上河、杭源里
@Lucien
老师好，最近准备购置一套改善用房，因为一家人的生活圈子关系，主要考虑城东和城北，目前看上杭源里的洋房。我是首套房，现金只有不到200W，所以家里商量准备卖掉一套房子，家里现有一套桦枫居135方和一套尚农里65方，想问下卖哪套比较好？目前还有其他类似值得推荐的楼盘可以关注吗？
楼先生：这两套房子，不管卖掉哪一套都不用舍不得，但前提是你要买得到「更好」的房子。与杭源里这样「更好」房子相比，桦枫居和尚农里都可以卖。桦枫居这样的小区，区域还是比较冷静的，房价再大幅上涨也比较难。而尚农里的地理位置有优势，但房子本身没什么好留恋的，没有学区加持的老破小，也很难涨。所以就别想了，卖哪套都可以。
手上的二手房抓紧卖，早点腾挪资金。杭源里不管什么时候开，去摇就是了。杭州壹号院开完这次，杭源里是目前融创出品的新盘中最值得买的房子。城北方向其它类似推荐，同预算的情况下，申花是比较理想的选择，像九龙仓天荟天玺、养云静舍。往城北一点，到祥符板块，4万内的新盘有一大堆，也不是很难买。另外运河边上还有一个楼盘，叫公元上河，是香港置地开发的，限价3万8。
至于城东方向，选择就更多了。可以是靠市区一点的文晖、三塘和三里亭板块，有绿城、中海、九龙仓、中冶等选择，单价4万5到4万8之间，比如地铁很近的中海望庐，有现房销售的中冶锦绣华府，也有非常讲究产品的绿城春月锦庐。这些楼盘都可以关注起来。
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1100W、学区兼顾品质、滨江区/望江新城
@ycj
孩子2025年读小学1年级，老公工作在滨江，我工作在四季青附近，总价1100W，区域偏钱江新城、滨江、奥体，我是刚需购房者，兼顾学区和品质，老师推荐哪些新楼盘，如果摇不到，有没有其他建议？今年之前是否需要下手？
楼先生：如果要买新房，有两个目标可以努力把握一下。一个是望江新城，这里有崇文公办小学可以期待，目前在售的新盘大概率可以被划进，毕竟开发商也已经这么对外宣传。新房限价6.98万/㎡，160方内的户型，都在你的预算内。现在有御潮府，之后还有滨江和融创合作的未来社区项目，以及新世界综合体的住宅。
另一个是滨江区，但只有一个楼盘可以等一等，那就是丹枫四季，只不过这个楼盘非常难买，就是那种一不小心就可能万人摇的红盘。它的学区谈不上多少拔尖和著名，但在那一片还是值得期待的，毕竟学区也是会发展和变化的。至于奥体一带，有很多好楼盘可以选择，就是学区不够好，除非你就下定决心读公办，那也是一个方案。
这些楼盘先去摇一下再说，一个限价一定是一点点上涨，涨幅可能还不如通货膨胀，对待房价，可以不用焦虑。另一个是能早点买好，还是建议早点买。如果新房实在摇不到了，真有合适的二手学区房，比如江南实验、胜利、采荷、钱塘外国语等等，也都可以考虑。接下来学区房还是要涨的，但是品质好一点的二手房，价格都挺高的就是了。
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金沙湖/37500、退休养老置换、望金沙
@菜菜
手里有一套城区老房子，估计280万，手里还有200多万，还有5年退休，准备买房退休后夫妻两人自住，当然最好有投资价值，请问金沙湖如何？绿城的春风金沙和融创坤和的望金沙可以分析一下吗？
楼先生：从投资角度看，金沙湖算不上第一梯队的选择。但从宜居性来讲，金沙湖已经非常成熟，有很高的自住价值，地铁1号线是杭州最早开通的地铁线路，11站可以到武林广场，商业配套就更庞大了，下沙银泰城、龙湖金沙天街、金沙印象城，还有不少五星级酒店，几乎都围绕着金沙湖畔。所以，金沙湖的整体现状赢过很多4万出头、5万左右的板块。
包括医院也是，有邵逸夫医院和省中医院下沙院区，都是三甲医院，对于养老来讲，有比较好的医疗资源，也会比较安心。放眼全杭州，居住成熟度达到金沙湖这样的界面，像申花、桥西和滨江，房价要五六万以上了。
至于春风金沙和望金沙，没有本质上的区别。从品牌上，融创和绿城可以掰手腕，从产品定位上，也基本相似。非要对比的话，望金沙的位置略好一点点，离地铁和天街更近，春风金沙的品质略好一点点，而且北面有一线湖景房，望金沙南面第一排是商业。
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西湖区、勾庄/运河云庄、三墩北/紫璋台
@Yvonne
老师好，请问下悦潮府、运河云庄、长粼府，这三个楼盘要怎么选择？工作在西湖区。
楼先生：你的首选是运河云庄，最后一批高层拿证了。如果是自住考虑，其它两个楼盘就可以放一边不用考虑了。不管住到萧山市北东，还是住到城东乔司，通勤上一定是不现实的，所以把机会让出来给别人吧。当然，运河云庄非常不好买，有可能是万人摇级别的楼盘。
运河云庄只能拼一把运气，同时其他楼盘也应该关注起来，比如万科前宸，限价30500元/㎡，三季度末或四季度会开盘，其他的还有一个星创TOD项目，也可以留意着。在西湖区工作，三墩北也是一个方案，限价28100元/㎡，有建发紫璋台，必摇楼盘，此外还有钱江房产的三墩北项目，以及融信刚拿的那块地，限价也是一分不会涨。
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文教板块、中冶锦绣公馆、学区房/硬通货
@Chengsi
我们想买一套准备给孩子读书用的学区房（学区希望好一些）读书期间自住，后期置换掉，希望有投资价值，四房，总价500-800W都可以，区域没有限制。之前有看锦绣公馆，学校是可以，就是觉得那个位置没有更多的想象空间了。你这边有更好的推荐吗？
楼先生：你要看区域发展，肯定比不过钱塘江两岸的那些板块，毕竟城市发展的势能都集中在那一带。但文教板块也自己独特的价值，像锦绣公馆这样的楼盘，有西湖区的教育资源加持，今后其实一点都不用担忧。至于房价是不是一定比钱塘江两岸有更多的想象空间，谁又说得准呢？更何况鱼与熊掌不可兼得，不是很多人因为奥体没有学区也放弃了吗？
总的来讲，学区房还是值钱的，学区房也会一直存在。真要比较起来，学区是所有附加值里最值钱的。今年上半年，二手房里涨价的大多还是学区房。对于你来说，既然是为孩子准备学区房，就不要考虑那么多，学区摆在第一位就好了，不要什么都想要。锦绣公馆大概率是5万8的价格，这样的限价，你还真的不一定摇得到。其它的选择，杭源里也算一个，养云静舍和九龙仓天荟、天玺也算。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络