摇号新政马上起作用了，还追什么股市，抓紧选房 | 楼先生问答NO.536
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
不少人正在操作股市，暂时不准备摇号。
身边就有是投资型的玩家，反正哪里容易赚钱就把钱放进哪里；还有的是无房刚需，还是单身，反正摇号对单身不够友好，不如试试股市，能不能89方变120方......
股市对楼市的这一波分流，我们无法量化影响，但已经实实在在可以感受到了。用我们层楼粉丝的话说：终于买房群变成了炒股群。日常话题不是“你满仓了吗”、“你手持哪几只股票”，就是“我这波踏空了”的苦恼。
这一波股市能赚钱吗？或者是可以的。但我依然坚持那个观点：不要买房炒股，不要轻易追涨跟风，至少对于大多数普通人来讲，股市远比楼市更难掌控。
恰恰相反，股市起风加上摇号新政，真正刚需和刚改，应该决心坚定一些，趁着楼市降火这一会，一次小小的逆向操作，可能就顺利上车了。
通过一周时间的观察，大致可以判断：下半年摇号中签率会上升，流摇的楼盘会更多。
正如昨天推文里统计数据显示：已公布结果的12个楼盘，中签率前后对比全部显著上升，其中某刚需盘从最低中签率13.7%变成了46.36%，很多楼盘一要求冻资，就马上流摇了。而且只有一个楼盘出现人才报名，也才3组人才。
如我们判断：如果不是顶级红盘，基本都要降火了。
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450W、萧山市北、展望/拥涛府/保利云上府
@Richard
年轻人首套房，自住加投资，总价400-450万，上班地点在机场和沈塘桥，要求地铁盘，不着急住，所以想试试看能否摇中红盘，关注了萧山市北、奥体和艮北、金沙湖的新盘，这些板块综合自住和投资，如何排序？老师建议摇未来科技城、三墩北、勾庄这些热门板块吗？离机场有点太远了。
楼先生：在机场和沈塘桥上班，其实可以住在地铁2号线沿线，400-450万的预算住到江对岸的萧山市北、奥体都很合适。这里有地铁2号线也有地铁7号线，2号线能直达沈塘桥，7号线也是直达机场。尤其萧山市北板块，两条地铁交汇，可以作为自住的首选。
萧山市北的限价也很清晰，37500元/㎡的单价，这样的地段这样的价格，对自住还是挺友好的。而且家门口就有地铁，边上有在建的学校，现在关注市北板块可以有拥涛府、融信展望和保利潮起云上府的选择，虽然每个楼盘都要摇号，但好在推盘节奏密集，相对摇到概率会大一些。
从板块上来讲，奥体当然也是可以的，但你的预算有些吃紧了，本来可以买到御虹府这样的红盘，可惜迅速卖完了。如果预算可以往上撑一撑，买在奥体也是一个选择。然后是艮北新城，单价4万出头，价格没问题，就是对于来讲，通勤上不如萧山市北，金沙湖也是一样的情况。一定要排序的话，萧山市北、奥体、艮北，再是金沙湖。其它你提及的板块，投资没问题，自住不适合你。
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800-900W、置换改善、正在审批E类人才
@菠萝蜜
在九堡沿江有一套89方唯一住房，加车位可买350万左右，由于符合E类人才，目前正在审批，如果审批下来，首付可凑到600万，总价800-900万的预算，想摇未来科技城或奥体的红盘。新房要交要两年，小孩2021年下半年读小学，但我想可以读公办或其他途径。请问这样操作是否明智？有什么楼盘值得买？
楼先生：如果小孩读书不成问题，那就努力去试一试呗。现在市面上总价八九百万的新房，比你现在居住的房子会有很大的提升，这个预算可以买到城市资源更集中的区域。现在人才政策已经出来了，只限售5年，非常友好了，而且对于改善的房子，这个限售时长还是影响不大的。如果E类人才申请下来，对摇号买房是一次助攻，如果申请不下来，按普通家庭摇号就行了，不影响换房动力。
所以对于你来讲，若有「人才」加持，可以摇那些更厉害的板块和红盘，比如未来科技城、滨江和奥体核心板块，都可以作为首选，值得摇的红盘就是本栏目经常提到的丹枫四季、君品、嘉品等等。若没有，那些中签率高一些的板块也可以改善，像申花、城东新城，选择目标可以很多。
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预算650W、中冶锦绣华府、绿城春月锦庐
@打豆仔
老师好，今年8月社保终于满两年，因为夫妻双方一方在机场上班，一方在嘉里中心那边上班，工作地点跨度比较大，同时有一个1岁不到的小朋友。想买预算650W以内的新房，不知道有没有推荐的，或者二手房也可以。
楼先生：想要去机场上班方便，可以考虑江对岸，650万的预算，像奥体是一个选择，君品和嘉品都够得着，无非中签率是有点低。另外亚运村也可以考虑，再等一等会上市的，单价大概4万5左右。当然了，从地铁通勤角度，还是萧山市北最好，就你能这样的预算，甘不甘心买在这样的地段了。
如果要方便在嘉里中心上班的那一方，可以看看文晖板块。像中海·望庐，就在地铁5号线杭氧站的出口边上，但住宅的套数不是很多，而且中签率也有点低。如果摇不到它，可以继续等嘉里城的住宅，只不过最早也要明年了吧。另外距离市中心近一些，带点老城区的味道的板块，像三塘、东新和三里亭的新房都可以看，比如新房卖的中冶锦绣华府，绿城的春月锦庐也可以。
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600W、滨江工作/改善四房、云境/珊瑚世纪
@叮噹
夫妻都在滨江工作，现有一套地铁口小户型的江南实验学区房，本来考虑滨江奥体或萧山市北买一套四房改善，看了一圈都要800万以上，我们二套房只能承受总价600万，看了天玺和春江郦城的二手房，性价比也很低，还达不到改善目的，所以想问：是不是先买一套投资，还是继续改善，请问摇哪里的楼盘合适？
楼先生：肯定是改善排在投资前面，对自己和家里人好一点，就是最好的投资。另外，通常来讲，新房也要排在二手房前面，毕竟新房在限价，大部分板块的二手房还是要比新房贵，占不到限价的红利。像萧山市北，37500元/㎡的价格，自住还是很诱人的，对于滨江区外溢的改善，应该是绕不过的一个选择。
所以，展望、保利云上府和拥涛府，都去一个个摇吧，或者也可以是萧山市北西，位置上与滨江更密切，无非这里没有地铁，可以等一等绿城的桂语听澜、滨江的翠语华庭。至于之江，建议你同步考虑起来，例如云镜和珊瑚世纪，地铁可以直达滨江奥体，与市北相比，之江的学区还是比较受认可的。
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市中心改善、文晖/中海望庐、三塘/檀映里
@一饮一啄间
老师好，现在手头有长寿桥学区房小套和流水苑130方老房子，想改善换房。夫妻俩一个庆春路上班(每年大半年时间在未来科技城上班），一个朝晖路上班，对通勤要求高，无学区要求。请老师指教，兼顾路途和保值，置换哪套比较好？哪个区域哪个楼盘比较适合摇？
楼先生：二选一的话，老破大先卖吧。相对来讲，老破小学区房在市场上还是很有实力的硬通货。当然了，只要能够让自己住上更好的房子，其实两套房子都可以买。记住一点，虽然杭州还是一个氛围很重的投资市场，但在「住得更好一点」面前，不用考虑那么多。
如果能够接受单价4万8左右，那可以留在比较市中心的位置。比如文晖单元，望庐可以当做一个首选。这里离朝晖就一站路的距离，建国北路一路往南，到庆春路也非常顺畅。接下来文晖单元会有很积极的变化，要相信嘉里城对于板块的更新和提升作用，最主要的是，这里新房价格两年没涨了。
其它的选择，可以往东面一点点，三里亭这个位置，就是绿城·春月锦庐，绿城在这个楼盘的设计上是很用心的。沿着东新路往北到石祥路，外立面基本上建好了的中冶·锦绣华府，打算今年清盘，供应量挺大的，单价最多也就4万8左右。此外三塘这里还有阳光城的檀映里，以及荣安三塘项目。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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