探访杭州七大房价“下跌”板块之五：丁桥

Original 楼小姐层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

“丁桥的二手房价，真的跌了吗？”

前些天，朋友Sean看到一篇新闻，说杭州八成二手房两年未涨，好奇地来向我求证。

新闻里提到了他之前卖掉的云锦城，并给出一组数据对比：2018年最高月时成交均价29190元/㎡，2020年5月27443元/㎡。

于是我找在丁桥做了6年中介的小甲，打听了一番。“情况基本属实，云锦城7月的成交价刚好出来了，27740元/㎡。”

Sean听完有些庆幸，至少近几年的两个楼市节点，他算是没踏空。

云锦城实景

2016年G20刚过，杭州楼市陡然间仿佛坐上了火箭。Sean在朝晖二区的一套老破小，40多㎡，一下子从乏人问津，变成一天有十几组客户看房。

没两天，这套房子就出手了，单价约3万。

Sean也没耽搁，2016年年底，托关系把这笔钱换成了一套云锦城89㎡，单价1万4。

2018年6月，房子交付，彼时正值上一轮楼市高峰。

等到三个多月后房产证办出，行情却下行不少。Sean无心恋战，过一阵就把房子卖了，单价2万7。两年不到，这套房子翻了近一倍。

尽管没有卖在最高点的近3万，也蛮不错了。毕竟谁能料到放到两年后的现在卖，还是这个价……

云锦城只是一个缩影。

事实上，从2018年年中的巅峰时期到现在，整个丁桥板块都经历了类似的价格下行轨迹。

我们所说的丁桥，东临星桥，西接石桥和半山，南连沪杭高铁和笕桥，北靠皋亭山。以绕城高速为界，分为西南面的丁桥和东北面的长睦。

板块内一应商品房小区中，除了蔚蓝领秀二期属于余杭，其他全都属于主城江干。

具体怎么个跌法？小甲举了两个例子。

比如丁桥核心位置的上东臻品，2018年年中，89㎡带装修户型300万、310万都有卖掉过，装修好点的要320万；现在，同样89㎡带装修，280万才能走掉，折合单价31500元/㎡。

再比如长睦的红郡，两年前，89㎡中间套240万压根买不到；现在，如果不满两年带增值税，最多也就能卖225—230万。

上东臻品实景

2018年最疯狂的那段时间，到什么程度？

“就是没房子卖，好楼层完全挑不到。”小甲记得很清楚，红郡2017年底交付，2018年年中本来正好是上市高峰。

但赶上楼市火爆，房东齐刷刷看涨，恨不得卖上270万；另一边是一堆买家着急上火。“当时我手上有个诚心客户，捧着245万就想买红郡。只要有房，不论楼幢和楼层都要，最后还是没买成。”

最夸张的时候，单价冲高上了4万+。

武林九里一套118㎡的洋房，以500万总价成交，折合单价4万2。

如果从挂牌量来看，也能看出一些端倪。

像最近的丁桥，挂牌约1500套，算是一个比较充足的供应量。回溯到G20后最烈火烹油的时光，那时整个板块找不到100套房子。

2018年年中则约为四、五百套，而且很少有绕城外的高性价比次新房，行情自然水涨船高。

不过，涨跌都是相对的。从去年底的阶段性低谷到如今，丁桥也跟二手房市场整体走势一样，走出了一条稳稳的量价回升曲线。

大家知道，今年疫情得到控制后，二手房行情一直挺好。

尤其是4—7月，杭州市区二手房成交量连续四个月破万套，热度已属相当之高。最厉害的是7月，最终成交量突破了11000套！

7月天气炎热，本就是传统淡季，这一数据已非常惊人。在此之前，7月成交量能够破万的，只在2016年出现过。

再看丁桥的二手成交量，跟大势基本一致。

去年11、12月，板块成交量为116套、142套；再到最近，4—7月的成交量都稳定在约150套，其中5月最高，为176套，7月为157套。

蔚蓝领秀实景

“现在回看去年底，绝对是捡漏的好时候。”小甲列了几个他经手的单子。

比如有一套经济适用房美邻嘉苑，75㎡的毛坯顶楼，去年底165万不到成交的；现在要卖185—190万，还找不到这种房子。

还有一套上东臻品的好楼层西边套，150㎡毛坯，去年底从420万降到408万成交；而一两个月前，同幢楼的同一个户型，带装修，有过470—480万的成交。“那位客户可开心，半年涨了几十万呢。”

也有少量楼盘，整体品质感不错，因此较抗跌。

比如长睦的蔚蓝领秀，两梯两户的高配置在板块内相对少见，得房率在80%以上。

外立面也是区域内的扛把子，石材+铝板+涂料+大阳台的组合好看得蛮明显。唯一遗憾的是，逃不脱包阳台的宿命，颜值打折扣在所难免。

所以蔚蓝领秀的价格没跌过多少，89㎡能卖260万左右，折合单价2万9，附近其他几个盘卖不到这个价。

作为发轫已有十余年的大型居住板块，丁桥最先发展的是靠近绕城的东片区。

早年的板块核心，是两大主要商业配套——丁兰广场和新城广场。

但如今已显老旧，商业亟待更新。单看这两处昏暗粗糙、指示不清的地下车库，就可见一斑。

而前期依靠上东城等众多商品房、经济适用房导入大量刚需人口，并配备了基础生活配套后，丁桥才开始着力发展更靠近市中心的西片区——同协路一带。

等到地铁3号线尘埃落定，2018年初龙湖拿下丁桥天街，丁桥的重心西移趋势越发明显。

新的板块C位，就在笕丁路站和丁桥天街附近。

近期两个现房楼盘的接连热销，也佐证了这一事实。6月，先是泷悦华府推出292套毛坯高层和洋房，高层均价2万8，最终4638组报名，中签率低至6.3%。

丁兰广场一带街景

随后，东寰名邸也推出269套毛坯高层，户型98㎡起，均价2万8，中签率同样仅为8.45%。

丁桥近年来新盘一直甚少，两盘之所以走俏，一来是地铁+天街+现房的组合，二来跟周边二手房也有不小倒挂。比如西面的名景台，89㎡售价可达3万5左右。

不过，两个新盘最小户型98㎡，买一套三房约需275万；名景台以3万5计，总价约310万。实际上的倒挂，并没有看上去那么多。

这一带目前最坚挺的，是笕丁路站北侧的晴朗。

就在6月，一些两新盘摇而不中的客户，又推高了它的二手成交价。

一套89㎡的毛坯顶楼，318万成交，折合单价近3万6；另一套89㎡的6楼带装修房源，更是以360万成交，折合单价40400元/㎡！

7月晴朗的最新数据，也证实了它的江湖地位：一共成交5套，成交均价37990元/㎡。

平心而论，丁桥对于刚需来说，还是挺友好的。

板块内除了大量商品房，还有一批经济适用房小区打底。这类经济适用房通常面积小总价低，60多㎡的小两房比比皆是，150万左右就能搞定。

按首套三成来计算，首付四、五十万能买下。这对一个距武林广场直线约9公里的板块来说，蛮不容易了。

如果想买90㎡，绕城外长睦的大片次新房，也是高性价比的选项。

单价2万5—2万8能买到，跟绕城内的丁桥比，一套90㎡能省下一个车位的钱，大约20万。也因此，板块的每月二手成交量里，长睦往往会比丁桥多。

由于板块启动早，居住人口密集，丁桥该有的配套全都有，住住还是舒服的。

商业有丁兰广场和物美超市，KFC、星巴克、必胜客、汉堡王等一应齐全，虽已有待更新。我在开车去丁兰广场的一小段路上，就遇到两家一点点，不输市区繁华地段。

采荷中学丁荷校区

学校也有不少，采荷一小丁信小学、采荷二小丁荷小学、采荷中学丁荷校区等环伺；医院有市中医院丁桥院区，三甲配置，头疼脑热不愁。

比比许多新兴区域，早已一派万事俱备的景象。

接下去，丁桥还将乘着诸多利好的东风，破浪前行。地铁3号线一路由星桥经过丁桥，再到武林广场，最后止于未来科技城和小和山，预计2022年6月开通。

笕丁路站西北侧不远处，是在建的约20万㎡桃花湖公园，最快明年开园。

还有今后的人气引擎——约21万㎡丁桥天街，已签约博纳影院、永辉超市。“天街系”在杭州口碑挺好，丁桥人民还是蛮幸福的。

有些可惜的是，近几年来，丁桥可售的新盘数量较少。查看今年杭州发布的首期住宅用地《读地手册》，可以发现主城区列出了38宗涉宅用地，丁桥占到两宗。

有地铁+天街加持，丁桥是否将迎来向上突破的变局？

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
越秀星悦城	22788	板块：临安房源：毛坯高层132套户型：95㎡登记方式：验资50万登记日期：8.4-8.6
世茂国风大境	35701	板块：青山湖房源：毛坯合院49套户型：117-211㎡登记方式：验资200万登记日期：8.3-8.5
众安西溪未来里	22800	板块：闲林房源：毛坯40套户型：89-113㎡登记方式：首套冻资60万，其他100万登记日期：8.3-8.5
天都城上塘源著	21000	板块：余杭区星桥房源：毛坯高层216套户型：89-147㎡登记方式：首套验资50万，二套及全款100万登记日期：8.3-8.5
宋都弘阳·济宸府	16300	板块：富阳房源：毛坯高层81套户型：98-105㎡登记方式：验资50万登记日期：8.3-8.5