老城区终于启动更新，这4个板块9个新盘可以多关心 | 楼先生问答NO.544
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
今天“三芒星”综合体出让，起拍价88亿，最高限价近115亿，参与者有20家房企，几乎囊括头部房企。
这样的巨无霸地块我们见过：一次是当年华家池地块，可惜被一分为三；一次是新鸿基江河汇地块（132.6亿）；还有一次是信达奥体地块，就是杭州壹号院（123.18亿）。
这样巨幅地块出让，对于城市支点或板块发展而言，意义不言而喻。“三芒星”位于文晖板块，而这个板块过去沉寂4年，现在终于开始启动更新程序了——前有嘉里城，后有“三芒星”。
我们把太多目光放在了限价红利大、政策规划倾斜多、政府推地节奏快的板块。接下来可以适当把热度往老城区范围拉一拉——以文晖板块为起点，武林往北延伸，同时可以关注三塘、三里亭和东新。
目前在售楼盘是香栖天第，均价4万5；中海望庐高层4.82万，小高层5.48万。此外，大家苦等的绿城春月锦庐预计8月上市，户型110-140方，共207套。
▲制图 | 忆莲
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400-600万、工作钱江新城、揽月臻翠府
@吕
刚今年毕业来杭州工作，上班地点在钱江新城，现有首付款300万，想上班距离近一点，又想以后学区好一点，请问有哪些楼盘可以考虑？
楼先生：那还得看你的总价承受能力，如果把杠杆用足，那总价预算就有一千万，可选择余地非常大。但是对于刚毕业的人来说，除非家庭给到充分的支持，不然每个月三四万的按揭真不现实。另外考虑学区也比较无奈，很多期房都没有学区方面的承诺，况且尤其很多区域内学校都是新建的，哪怕是引入不错的教育集团，今后好不好也需要时间检验。对于学区，建议放宽一点要求，只要过得去就可以了。
现在再来看看可以买到什么样的楼盘。如果五六百万的预算，可关注城东新城，买房环境比较宽松，选择余地比较多。像悦风华、归锦府、花语天境以及德信在彭埠还有一个纯新盘，都可以留意。或者关注更便宜的艮北新城，棠玥湾就是一个不错的选择，还有笕桥板块，限价40800元/㎡，有绿城的春来晓园，有合景的揽月臻翠府，是笕桥唯一的地铁盘，还有金隅的森临澜府等等。
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400W、之江/珊瑚世纪、市北/翠语华庭
@就算我是DJ
我和女朋友都在滨江区工作，目前打算领证后买房，预算总价400来万，想要新一点的楼盘最好是新房，又想兼顾学区，目前看好了之江仁恒的楼盘觉得比较满足我的条件，这个值得买吗？老师还有没有其他盘可以推荐的？
楼先生：值得是值得的，但很难买。仁恒珊瑚世纪这个楼盘，房子造得不错，小区配套也好，学校也不错，加上附近就有地铁和公交站，整体看下来，各方面条件都比较平衡。400来万，要图一个比较安稳的学区，可以去把握一下机会，其它类似的选择不太有了。
除非对学区放低要求，平常心对待。这样一来，可以马上打开选择的局面。与之江相比，与滨江的紧密程度来看，完全可以关注萧山市北板块，限价37500元/㎡，城市发展的契机还是在这里比较多一些。比如与滨江隔着一条风情大道的市北西，有桂语听澜、翠语华庭，分别是绿城和滨江出品。还有市北东，这里有地铁，目前就有三个楼盘可以摇：展望、云上府、悦潮府。
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时代滨江悦、滨康综合体/天街、限价51500
@高鵬
时代滨江悦怎么样？价格是不是偏高？而且还是毛坯交付。另外中介说这个盘属于滨江区，但这个位置就是萧山区呀？
楼先生：时代滨江悦的诱惑力确实小了一点，原因有多方面：一个地段比较偏居一隅，跟萧山就一路之隔，很多人都不知道它是属于滨江区属的楼盘；另一个价格比较尴尬，毕竟萧山市北精装限价才37500元/㎡，不可能不作对比，而一对比，就先选市北那些新盘了。
还有一个就是，对于杭州市场而言，温州时代的品牌号召力有点弱势，杭州人没看过它的交付和实际的产品力。以上三个方面加在一起，导致卖得慢，卖得不算好。总之，怎么看滨江悦这个楼盘，看你是否在乎「滨江区」，它是滨江区门槛最低的新盘。
另外看怎么比，跟萧山市北比，没价格优势，跟滨江区比，这个价格以后也不会有了，而且对面的滨康综合体被龙湖拿下，会造一座天街，住宅部分限价51500元/㎡，今后龙湖肯定要卖这个价。
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桥西2.0、金地大运桥西府、勾庄/万科前宸
@志刚
请问滨江春语蓝庭、荣安祥宸府，哪个更适合去摇一下？还有其他推荐吗？现在在桥西有一个80方的房子，有学区，现在想再买一套改善。
楼先生：从与桥西的衔接程度，祥符板块更适合你。不管怎么样，相比桃源，祥符还是会比较熟悉一些吧。事实上也是这样，祥符板块一部分改善就是来自申花、桥西，那些预算有限，小房子又不够住，想买一套大房子的改善家庭。从这一点上看，二选一的话，建议你考虑祥宸府。
其他的推荐，还有一个楼盘可以重点留意，那就是金地大运桥西府，是金地大运河府的姊妹盘，两者就相隔一条石祥路。如果预算可以够得上，这个楼盘可以是首选，跟桥西的二手房比，有一定价差，但完全可以让你留在桥西范围。此外，要么往勾庄去，单价要实惠很多，比如30500元/㎡的万科前宸，挺值得关注的。
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二套投资、天都城上塘源著、刚需底线
@Chen Javey
二套投资，天都城上塘源著怎么样？有没有上涨空间，后期抛售会不会因为天都城体量大而难出手？
楼先生：从居住角度看，天都城基于自身大盘的优势还是很明显的，有比较成熟的小配套，也有地铁，那一带也有属于自己的居住环境。对于刚需自住而言，最关键是毛坯2万1的价格，已经是杭州刚需留在杭州的一条底线了。所以，自住是值得买的，天都城在板块内也有绝对的话语权。
至于二套纯投资，短期内恐怕比较难言上涨空间，但退一步讲，只要够便宜，基本还是安全的。总的来讲，上塘源著不是那种投资型必选的楼盘，一是要看一二手房的真实倒挂情况，这是眼下投资买房一个很重要的参考数值。另一个是看是不是市场关注度很高的板块，换句话说，尽量选择政府规划多、推地多、供货大的板块。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络