小苏老师，手上大概700万的总价预算，我打算用来自住的房子，你看给我推荐一些市区范围的板块和楼盘吧？这位长辈什么也没多说，自己回去做了几天的功课，然后又来询问我：为什么看好申花啊？“规划高度比不上江河汇流区、望江新城，产业拼不过未来科技城，未来几年城建的可期程度不如奥体。申花看起来平平无奇啊！”今天再谈申花，不管是早期的东方福邸，还是这两年交付的武林邸、锦绣之城，还是刚刚交付的首开杭州金茂府、融信公馆·ARC，还是接下来的融信万科·古翠隐秀、融创·宜和园，随便拎一个出来，都让人眼前一亮。申花已经站住「杭州楼市新晋豪宅区」的市场设定。从产品上看，申花也有「小南星桥」的气质，但还差点什么呢？有一次我在某申花豪宅业主群里说：与南星桥相比，申花就差一点点学区了。杭州楼市概念里的申花板块，是由申花单元、庆隆单元组成。当年大家把它抬升为「杭州的徐家汇」。
我翻看了一下历史记录，当年杭州网写了一篇文章叫作：《三大商业中心先后进驻 申花路板块要做杭州的徐家汇》。文章里还有这么一句话：等益乐路通车后，这个区块将与主城区实现无缝接轨，成为城西区块中规模最大、最集中的高档住宅新区......2010年之后，申花算是进入了开发的第二个阶段，在售的楼盘中有：东方福邸、绅华府、慧园、香槟国际.......那时申花房价还在1万8到2万5之间。当年低迷的行情之下，申花很多楼盘也没抗住，纷纷选择降价。我很清楚记得，当时东方福邸声称自己必须坚守品质，不肯降价。不过卖到最后小户型和超大户型的时候，其实也悄悄打折了。直到申花进入第三个阶段：地价和房价开始一飞冲天.....2016年左右，杭州房价迎来风口，猪都能飞上天的那种风口来了，房价一天天往上涨，不是翻倍就是涨了三倍。随后我们看到锦绣之城（被滨江房产接盘）、宜和园、武林邸陆续上市，申花房价又上了一个台阶。再往后，就是申花正式开启5万4限价时代：绿城建发·沁园、融信万科·古翠隐秀、华发九龙仓·天荟、九龙仓·天玺，还有一个至今不肯开盘的杭房建发·养云静舍。从房价上来看，申花已经仅次于武林板块、钱江新城、望江新城。从地价上看，申花板块出过3宗4万+地块，和江河汇流区并列，是杭州高价地最多的板块之一。| 杭州一共9宗4万+涉宅地 |
| 案名 | 板块 | 拿地时间 | 楼面价 |
| 绿城·凤起潮鸣 | 市中心 | 2016.3.23 | 45367.86 |
| 金隅中铁诺德·都会森林 | 江河汇 | 2016.12.26 | 43287.86 |
| 绿城建发·沁园 | 申花 | 2017.1.19 | 40765.87 |
| 融信万科·古翠隐秀 | 申花 | 2017.8.14 | 40541 |
| 保利滨江·上品 | 钱江新城 | 2017.9.13 | 44460.12 |
| 九龙仓·天玺 | 申花 | 2018.1.12 | 40535.82 |
| 安徽置地·凤起钱潮 | 江河汇 | 2018.4.12 | 43929 |
| 融创滨江·御潮府 | 望江新城 | 2019.4.16 | 45325.4 |
| 滨江·江河汇地块 | 江河汇 | 2020.4.28 | 42607.17 |
两者都是城市发展的延伸区域，靠的是传统市中心武林的辐射力。当然申花还承接一大部分城西改善的群体。想想看，不是市中心就是城西，这些可都是有钱人啊。所以，武林外溢，先发展了桥西；桥西饱和后，申花就顺其自然地成为了一个重要的发展板块。当年武林门一带的改善，最多顶级有钱人往南星桥过去，其它的改善关滨江什么事儿，更关奥体什么事。城东新城还很远的感觉，七堡还是杨柳郡的young时代。
板块内有3条地铁线路，包括已运营的地铁2号线、5号线，还有一条穿行整个申花板块、直达西湖的10号线。
申花地铁和商业分布 | 制图 烤肉君
2013年8月，城西银泰城的开业，成为申花板块商业配套上的定海神针。随后，印象城、五洲国际广场、蓝钻天成、中粮大悦城相继开业。作为一个成熟的板块，这里无论是教育（稍弱）、医疗还是商业配套，都已经非常齐全。不过，虽然申花看起来什么都有了，但细究下来，确实如我的这位长辈所说：表面上缺乏预期的空间。看规划，申花前景远不如滨江、奥体、未来科技城这些后起之秀「高大上」。空有「杭州徐家汇」的名头，却没有特别拿得出手的产业支撑，只能靠傍隔壁浙大紫金港的大腿。要说政府投资，这两年全被奥体、亚运村霸占了，与申花没半毛钱关系，当然以前也没有半毛线。在申花，绿城、融创、天阳、万科、融信、滨江.....开发商只能靠打磨好产品立足杭州高端改善市场，凭着一个接着一个的好楼盘，铺排出这样一个非常纯粹的豪宅居住区。我们能看到曾仕乾笔下的古翠隐秀，花钱花心思邀请SCDA。也是继罗伯斯斯特恩的大都会79号之后，杭州万科又一次邀请国际大师。建筑俊朗挺拔，园林茂盛葱茏，美得不可方物。我们能看到在限价下的沁园，Super flat的建筑风格，原色玻璃和深空灰的铝板，做出了创新的深灰色系住宅立面。也是凤起潮鸣以后，绿城又一个配备了恒温泳池的高层产品。我们能看到“立面大师”的融信公馆ARC，橙色搭配白色的游艇风外立面，致敬扎哈的大作。最近它交付了，口碑很不错。
我们能看到融创创新尝试的宜和园，高层和中式合院，中西合璧。在沉闷的杭州豪宅市场，刮起一场“高级灰”的审美风暴。我们能看到首开杭州金茂府的科技系统，让申花的居民也有了体验“四季如春”的机会。▷楼幢体量：总建筑面积约15万㎡，规划11幢12-24层住宅、1幢自持公寓▷外立面：花岗岩+铝板+玻璃，打破了强对称的轴线结构▷精装亮点：德国诺托系统门窗、大金中央空调、博世地暖锅炉、兰舍新风系统、博世冰箱、TOTO智能马桶、德系BLANCO台盆和龙头、汉斯格雅花洒、主卧大衣柜、唯宝浴缸、玄关柜、德国柏丽橱柜▷内部配套：约4.8万方的公共空间、超2000㎡会所、下沉式的庭院、恒温泳池、健身房、儿童活动区、跑道、运动器械区、大草坪、人造瀑布等。▷其它亮点：全高层规划、世界建筑大师scda建筑事务所曾仕乾亲自操刀设计▷楼幢体量：总建筑面积11.8万㎡，规划5幢高层、6栋洋房▷主力户型：高层121-223㎡，洋房116-262㎡；特点在于面宽大▷梯户比：两梯两户（过道中间做了门，相当于一梯一户）▷精装亮点：菲斯曼壁挂炉、东芝中央空调、博世油烟机、博世灶具、博世消毒柜、德国旭格门窗、玄关柜（做了金属条装饰）、石材/硬包背景墙、主卧衣柜、高仪台盆与水龙头、科勒智能马桶、博世油烟机、博世消毒柜等▷内部配套：架空层空间做泛会所、200㎡的下沉式景观庭院、会所、恒温泳池、瑜伽馆、健身房等
▷楼幢体量：总建筑面积约14.7万㎡，规划6幢21-24层高层、59套中式合院▷外立面：高层立面采用灰色干挂石材+灰色铝板+玻璃门窗栏杆+局部涂料；合院立面采用白色涂料+咖色铝型材+灰色石材与米黄色石材+铝木复合门窗+玻璃栏杆，体现新中式风格。▷主力户型：高层建筑面积约139-192㎡，合院建筑面积约210-270㎡；高层建筑面积约139㎡、建筑面积约152㎡三房和建筑面积约192㎡四房▷精装亮点：进口的新古堡灰大理石。墙纸（局部木饰面）、西门子厨房电器、柏丽橱柜、弗兰卡水槽和龙头、日立空调、菲斯曼锅炉系统等（以上涉及品牌，交付时或用同等品牌）▷内部配套：主轴镜面水景、几何式地形草坪、星光跑道青中年、归心空间首开杭州金茂府
▷楼幢体量：总建筑面积30万㎡，地上面积19.36万㎡，规划14幢高层、7幢叠墅▷主力户型：高层125-168㎡，叠墅195-230㎡▷精装亮点：斯麦格油烟机、斯麦格燃气灶、斯麦格消毒柜、斯麦格微烤一体机、卡萨帝冰箱、柏丽橱柜（厨房电器非所有户型标配），厨房垃圾处理器、厨房净水器、高仪龙头、劳芬台盆和马桶、定制大衣柜、墙纸、背景墙、角角落落金属镶边等（不同户型不同配置），叠墅还有私家精装电梯▷内部配套：约200m的迎宾树阵大道、中心水景区、大面积草坪、会所等▷其它亮点：12大科技系统、室内恒湿恒氧恒温、小区采用成品绿植在申花有一条很明显的产品路径：大家拿了申花的高价地，都是在双限之前，在产品规划定位的时候，大家兴奋得不得了，铆足劲做加法——几乎都拿出了自家最好的产品系。那时，一方面对限价严重性认知不足，认为政府不至一棍子全部打死，像沁园和古翠隐秀4万+的地块，总以为会「网开一面」。另一方面，地价摆在那，真要做一个伪豪宅，上对集团无法交代，下对市场敷衍了事。我们常说，看一个楼盘好不好，要看出身。这个「出身」指的就是最初的规划定位。过去3年里，申花几乎是杭州最具产品力的板块。几乎很少有复制品，开发商注重创新，也愿意花钱邀请大师来做设计。高端精装品牌、泳池、会所、3米以上层高、优质物业等，在申花的楼盘中也都是基本配置。反观土拍双限之后，开发商在举牌拿到地的那一刻，就大致知道开发商会花多少成本，会多少用心，最后会做成什么产品——基本上不要太期待就好了。我之前说过，最近几年，我对杭州楼市不少豪宅楼盘感觉失望。因为，不少开发商同时期不同项目的户型、精装细节、样板间风格都差不多，复制粘贴。有些是直接拷贝别家楼盘，全盘照抄。原来有一些我非常期待的开发商，也在复制自家前几年的房子。唯独只有申花，有这么多让我眼前一亮的豪宅，出现频率如此之高。这样百花齐放的盛景，或许以后都很难有了。所以，感谢这些在申花认真耕耘过开发商吧，是他们用一个个好产品成就了申花。希望申花房价越来越高。
当年的庆隆 | 锦绣之城和大悦城地基状态
申花·航拍图 | 魔眼瞰杭 | 微信：moyan622570
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C E N G L O U · C H I N A
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