50194元/㎡！桂语江南首套二手高层成交，奥体房价体系就此成型？

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共14盘正在登记，明细见文末

至少从目前成交价看，奥体二手房价体系，已经初步成型了。

第一梯队：以时代奥城和天璞为代表，前者主流成交价，可达5万8-6万，后者5万5左右。

第二梯队：以天赋和檀悦为代表，前者高层目前成交价是5万1到5万3（不含税不满两年）。

至于第三梯队的奥体南市北西，最具代表的桂语江南二手房价格，也开始明朗化。

就在近日，桂语江南出现了首套高层二手成交，是一套15楼的139㎡，总价700万不满两年，折合单价高达50194元/㎡。

（这个价格体系，只代表现在，不代表未来。二手房成交不确定因素极多，需要更多样本）

说起桂语江南，就不由得想起它的首次摇号，中签率低至1.6%，哪怕是后面加推的高总价叠墅，中签率也只有个位数。

6月底，这个曾经难买到爆的红盘，终于迎来了交付。近期，我也实探了这个市北网红icon。

“您确定要看桂语江南么？现在挂得都很高，要不看看其他楼盘，江南之星性价比也很高。”

哪怕已经有了第一套高层的成交，中介还是觉得5万的价格有点不可思议。在他们的意识里，市北西二手房价还停留在4万+，5-6万挂价的桂语江南在他们潜意识里，觉得谁接盘谁就是颗大韭菜。

驱车在博奥路上，远远地就能看到桂语江南分外冷峻的深灰色外立面，与周边暖色调的其他楼盘，很容易区分开来。

目前靠近博奥路的出口尚未开放，需要绕道小区西门才能进入。

从博奥路转到桂语江南西侧，完全是两个截然不同的界面。博奥路的一侧，高楼林立磅礴大气，而西门这一侧，就能窥见市北西的真实面貌。

市北西的界面并不是特别好

大半个都是工地的状态，道路也没有彻底贯通，更是有不少厂房。要为这样的环境埋单5万+，你觉得值么？

所以，桂语江南的楼幢排布上，也充分考虑了因地制宜。

桂语江南由7幢高层和4幢叠墅组成，但这其中，又重新排列组合为两个区域。靠近博奥路的是3幢139㎡的高层和4幢叠墅；另一侧则是4幢95-126㎡的偏刚改楼幢。

这一点设计的小心思，从外立面上也能窥得一二。

叠墅外立面是干挂石材+大玻璃，大户型的3幢高层是基底石材，建筑主体则是铝板，另外4幢小户型高层，建筑主体则是真石漆。

虽然是高低配，但在4幢高层中间还是规划了一个中央园林，除了色彩艳丽的童玩空间，还有一个露天泳池。

桂语江南架空层泛会所

虽然没有独立的会所，但每幢楼下都设有架空层，也充分利用起来了。

比如8幢底下是悦动空间，放了数量不少的跑步机和各类器械；10幢底下则是有一方室内儿童空间，最适合像这几天的梅雨季，孩子也能下楼遛遛。

此外，园区里还有环形跑道，和楼幢的深灰色遥相呼应，绿化也很有层次感。整个园区逛下来，虽然不大，但还是相当有料的。

大致逛完园区后，我分别看了3套95㎡、126㎡、139㎡的房源。

95-126㎡的4幢楼均为两梯四户，139㎡的3幢则为两梯两户。对了，每个电梯还都有梯控。

第一套是6楼的95㎡，配合满两年，绑定一个车位房东挂价515万，去掉35万的车位，折合单价刚好5万。据中介说，这也是目前桂语江南挂牌房源中，性价比最好的一套了。

不太规则的淋浴间

“这套房子看的人很多，昨天下午我好几个同事都带看了，有意向的买家还是有不少的，你喜欢你要抓紧了。”

户型上，三房朝南的格局，还是比较常见的，比较奇怪的是95㎡的两个淋浴房有点“异形”，既不是常见的长方形，也不是钻石形，这样的状况在其他几个户型上都是没有的。

精装上，第一眼给我的感觉风格偏成熟，但总体配置还是不错的。空调地暖新风三大件都是有的，全屋墙纸和客厅背景墙也都是有的，厨卫的品牌也都还过得去。

更多内容还是来自细节，比如开发商帮你装好的纱窗，以及白色基本款的窗纱，后期只要加个遮光窗帘就可以了。

还有窗户上的安全扣，家里有小孩的，也不怕孩子扑到窗外去了。

第二套是高楼层的126㎡可变四房，满两年总价700万，单价要5万5出头。

客厅和开放式书房的边厅，通透度十分的好，但对于有四房需求的家庭来说，还是要再自行隔一个房间的。

126㎡的边厅私密性欠佳

还有一个尴尬的点，因为没有特别的错层排布，126㎡的边厅几乎没有私密可言，和邻居家可以隔窗相视，对方家里长短可以猜个大概。

所以，这两个户型说白了还是一个三房的概念，要想真正的四房，还得看桂语江南的139㎡。

139㎡的两种户型

要注意的是，139㎡有两种不同的户型，都是四开间朝南，排布却有不一样，分别是“2卧+客餐横厅”朝南模式，以及“3卧+客厅”朝南模式。

我看了同为二楼的这两个户型，在视觉和采光上，“2卧+客餐横厅”朝南模式会更好，一进门就大气通透。

139㎡餐客横厅开阔明亮

139㎡三卧朝南的客厅

目前，桂语江南挂牌的139㎡，最便宜的一套二楼要740万，折合单价5万3，还有套性价比更好的21楼，则要再贵上10万。

而这样的价格，其实奥体核心的天璞139㎡踮踮脚能买得到了。

虽然，现在各个中介平台上挂出来的房源只有十几套，但一个我爱我家的经纪人告诉我，他们后台已经有50套左右的房源量了，只待产证到位。

按照桂语江南576户的体量来算，交付不到一个月换手率高达10%，不愧是当年的超级投资红盘。

桂语江南的第一套成交，早在月初就已经。这是一套位于4幢的上叠户型，已经满两年，174㎡总价1200万，折合单价高达6万8。购入时的总价则为760万，一来一去房东血赚440万。

紧接着，又成交了一套上叠中间套，带两个车位的总价是1350万，单价又再一次刷新。

现在挂牌的，还有一套214㎡的边套上叠，报价1600万，中叠总价要低上一点，但也要1050万。

当然，壕横的叠墅毕竟只是少部分有钱人能拥有的。大部分人更关注的是桂语江南高层二手房价，能到一个怎样的水平。

这不，这两天首套高层成交就已出炉，是一套“3卧+客厅”朝南的139㎡，折合单价5万，因为不满两年，买家入手的实际成本要在5万3上下。

桂语江南原本挂价就不低，单价基本都在5万+，甚至不少挂价都突破了6万。而正是有了这一套高层的成交，房东的心态又炸裂了几分。

前文提到的那套515万含车位的95㎡，一周前挂牌价是510万，看着接连的高价成交，房东转眼就加了5万。

毫无疑问，桂语江南目前的二手房价格，是市北西的第一序列。

桂语江南南侧毛坯的香悦奥府，近期成交基本在3万8到4万之间。但产品力上显然是桂语江南稳赢的。

北侧800米处，更靠近奥体板块的春江天玺，好找房平台上最近成交的一套89㎡，单价是4万4。

其实，接下来整个市北西的供应量还是不小的。

在拥翠府清盘之后，目前在售的只有一个闻博花城，之后主要加推的是叠墅产品，一共也只有100多套。

纯新盘倒是有三个，一个是桂语江南的姊妹桂语听澜轩，同样是高层+叠墅的组合，一共有428套。

另外两个则是今年4月滨江和兴耀刚拿的地，兴耀星曼里是纯高层项目，可售336套；滨江在拥翠府之后无缝对接的翠语华庭，就在桂语江南的西北侧，预计可售在600套上下。

除了新房，市北西更多的是源源不断的次新房。江南之星、江南国际城、香悦奥府、春江天玺……光这些挂牌的次新房就有近千套。而在年底，更有要交付的翡翠之星，也有589套。

估算一下，整个市北西能买的次新房和新房，怎么说也有大几千套。

后期供应量如此之大，市北西的供需自然不会紧张，加上新房被严格的限制在37500元/㎡，桂语江南5万的二手房成交价，其实基本已经是现在市北的天花板了。

更何况，究其市北西大热的根本原因，还是与滨江奥体地理位置近。

隔着条风情大道就是滨江西兴，房价便宜好几千。当时，很多买不起滨江区房子的码农，于是跑到这边买房。G20峰会后，奥体概念横空出世。傍着奥体，市北西跟着大火。

但现在，奥体新房限价也只要4万7，满地皆是的二手房，5万出头也能买到。桂语江南的二手房价想要继续突破，除非奥体一二手房价，能有一个大台阶的提升。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
九龙仓·雍景山	13200	板块：富阳银湖房源：154套户型：95-127㎡登记方式：首套冻资40万，其他80万登记日期：7.21-7.23
阳光城·翡丽海岸	19500	板块：富阳富春房源：98套户型：97㎡登记方式：冻资50万登记日期：7.21-7.23
新界2020	20800	板块：富阳高桥房源：104套户型：95㎡登记方式：验资60万登记日期：7.21-7.23
未来旭辉城	22919	板块：青山湖科技城房源：316套户型：89-97㎡登记方式：验资50万登记日期：7.21-7.23
坤和融创开元· 望金沙	37500	板块：金沙湖房源：680套户型：101-139㎡登记方式：首套验资80万，其他120万登记日期：7.20-7.22
融望之城	25600	板块：南部新城房源：440套户型：98-125㎡登记方式：首套冻资65万，二套130万，一次性210万登记日期：7.20-7.22
香栖天第	45000	板块：东新房源：92套户型：100-105㎡登记方式：验资100万登记日期：7.20-7.22
联发·北秀观云	34000	板块：桃源房源：162套户型：96-118㎡登记方式：冻资90万登记日期：7.20-7.22
越秀·缦云府	叠排 23600 联排 28400	板块：临安青山湖房源：88套户型：140-155㎡登记方式：验资100万登记日期：7.20-7.22
德信大家· 运河云庄	29000	板块：勾庄房源：152套户型：99-143㎡登记方式：首套冻资80万，其他160万登记日期：7.19-7.21
中南·棠玥湾	高层 40400 洋房 47700-48700	板块：艮北新城房源：121套户型：129-164㎡登记方式：高层验资80万，洋房150万登记日期：7.19-7.21
中铁建交投· 花语天境	46746	板块：城东新城房源：50套户型：129-148㎡登记方式：验资100万登记日期：7.19-7.21
中南·春溪集	33000	板块：九堡房源：126套户型：87-118㎡登记方式：验资80万登记日期：7.19-7.21
祥生湛景· 光合映	23000	板块：崇贤房源：144套户型：98㎡登记方式：首套验资50万，其他100万登记日期：7.19-7.21