经济由负转正：下半年打压楼市？| 楼先生问答NO.540

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官方数据最新发布：上半年全省生产总值同比增长0.5%。浙江省统计局表示，从3月份以来主要经济指标都逐步回升向好，经济增长由负转正。

从宁波、深圳开始，似乎新一轮房地产调控已经开始了——宁波是扩大限购范围，深圳祭出“深八条”，市场冷却下来是不可避免。杭州出了一个摇号新政，不算是调控加码，只能算是在现有政策的基础上，修补一下。

有一种声音：不过瘾。所以当深圳加码调控后，杭州一下子就成为全国关注的焦点。作为杭州责任部门，希望市场能够马上降温，但和光尘樾这样的红盘，依然挡不住投资客们的热情，17344组报名，中签率0.82%。

我之前就说过：如果现有调控政策，无法达到满意的市场降温效果，还是有可能再出调控政策。有人后台问：会不会出限售政策？不要慌，现在是一点正经的风声都没有。

不过让市场降温下来，应该是下半年的主基调。

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1.

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总价700W、学区+改善、工作未来科技城

@贺老博导

手上有450万首付，小孩2023年上小学，在未来科技城上班，想摇700万左右兼顾顾学区和居住品质的四房。目前初步确定养云静舍、杭源里、国樾和锦绣华府，新房虽然不承诺学区，但大概率是育才登云、卖小霞湾、文澜小学和安吉路新天地，您能从学区和居住两方面帮忙分析，重点锁定在哪两个？

楼先生：如果一定要重点锁定其中两个楼盘，建议是养云静舍和杭源里。从买房的难易程度来说，也要比国樾和锦绣华府更难买一些。至少目前综合看，养云静舍和杭源里是关注度很高的两个新盘，有学区可以期待，也有地铁在家门口，周边有购物中心可以步行到达。尤其养云静舍，还有一个现房的优势在。

当然，国樾也是越卖越好的那一种，尤其今年整个势头也上来了，一方面是行情缘故，那一带暂时没有其它选择，另一方面学区加持之后，打动了很多考虑教育的家长们，从今年二手房价格看，学区房的价格还是往上涨的趋势。至于锦绣华府，整个楼盘颜值也挺高，现房已经呈现出来了，质感非常好。只能说，四个楼盘相比较，杭源里和养云静舍排在前面一点，如果买不到，国樾和锦绣华府也值得及时把握一下。

2.

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400W内、首套房/投资为主、长线投资/出租

@朱诺 

老师好，想在余杭买一套400W以内的房子，首套房，投资为主，不自住，想买下来租出去，有没有推荐？

楼先生：虽然是首套房，但既然以投资为主，二手房就先不建议了，可以先放一边。400W的预算，在余杭区可以选择的区域很多，比如单价2万左右，可以买在很实惠的东湖板块，单价贵一点的话，比如最新限价36100元/㎡的未来科技城，也还有很多机会，其它还有良渚、勾庄以及星桥长睦都有得挑，限价3万内的比比皆是。

在上述这些板块中，首选还是未来科技城核心区的新盘，但相对买房难度很大，比如天空之城、富力中心，以及接下来的金成未来科技城项目。第二名可以关注勾庄，万科前宸和星创tod项目，都是纯新盘项目，限价30500元/㎡。其它长睦、星桥板块，也有好楼盘，比如融耀之城和明熙府。

除此之外，想要马上可以收租的话，其实不一定非得二手房，市面上有一批现房销售楼盘可以关注，分别是三墩北的紫璋台、桃源的溪语宸庐、丁桥的丁泷府、以及上面那个位于长睦的明熙府。

3.

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丁桥二手房/3万5内、杭房御东方/138方

@小宝

你好，我有一套丁桥的中旅城仕公馆边套89方，大约能卖315万，现在置换一套长睦杭房御东方138方，大约365万，这样操作划算吗？谢谢。

楼先生：还是划算的。从投资角度来讲，一方面丁桥二手房继续往上涨的概率比较小，如果能卖到3万5左右，已经非常理想了。说实话，如果城仕公馆本来就是用来投资，能以这样的价位顺利出掉，肯定不吃亏。另一方面，御东方属于很高配置的楼盘，今后会是那一带的标杆二手房，目前限价2万6，与城仕公馆直接距离3公里不到，今后二者的价差不应该这么多。

如果是自住，只要对地段不是非常讲究，用一套89方置换一套138方，价差达到近一万，多出50万就能让自己住得更高，更是一点问题都不会有。跟城仕公馆相比，从居住体验、物业服务以及生活的品质感，御东方会是完全不一样的房子。

4.

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绿城兰园165方、武林板块/涨幅小、财富转移

@Cocodeer

你好，在市中心绿城兰园有一套165方的住宅，这么多年了涨幅都很小，现在7-8W也感觉卖不动，因为不常住，您帮忙参考下现在脱手合适吗？未来是否有涨幅空间了。

楼先生：这两年武林板块的魅力值在下降，当年被我们认为是绝对豪宅的房子，在二手房市场上的表现都很一般，哪怕是武林壹号这样的顶级豪宅，也没有给我们带来惊喜。主要有两个方面的原因：一是，富人们的财富在向其它地方转移，比如南星桥一带，接下来还有望江新城、江河汇。二是，政府的发展重点变了，现在城市的势能就是钱塘江两岸，绝对的有钱人不至于马上过江去，所以钱江新城的财富就堆积起来了。

绿城兰园是不错的房子，当年宋卫平先生是花了很多心思的，但现实就是这样残酷，不是个人意志可以转移的。所以，你可以珍藏兰园，当作一件收藏品，在楼市双限之下，像以前那样去打造豪宅也不大可能了。但如果从资产升值角度，兰园不属于跑得最快的资产，建议你腾挪置换。

5.

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500W/四房自住、城北CBD、万科前宸

@深浅

手上一套东方悦府投资，满2年，想卖了，总价500万在拱墅万达板块买一套四房自住，无学区要求，但对楼盘品质和地铁有要求，看了下周围的情况，感觉只有万家名城合适，是否可入手？是高位吗？有无其他推荐？

楼先生：觉得合适，价格能承受，还是可以买。万家名城、瑷颐湾、杭宸，以及海德公园，都是勾庄比较好的二手房，跟周边二手房相比，品质、物业等方面都高出一个档次，当然价格相对也贵得多。当下买二手房要关心价格，万家名城和杭宸动不动就是三万五六或三万八，这样的单价，肯定是阶段性高位了，要是去跟限价新房比，就更觉得不够实惠。

但从整个城北CBD发展来讲，勾庄核心区的品质二手房还是可以买，横向对比觉得贵，可能纵向对比，4万都会觉得便宜了。等到五年后再来看勾庄的房价，可能也不是我们能够想象的。记住一点，城北CBD是接下来非常重点发展的区域，不仅有超高层、城北万象城，还有中央公园、两条交汇的地铁线，城市资源正在聚拢，只不过兑现还需要时间而已。

其它的推荐，除了二手房之外，现在勾庄的限价新房还有得选，比如万科前宸应该会在杭宸的基础上进行提升，可以重点留意一下。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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