三墩北三个字令人兴奋，三个新盘到底什么时候上市？| 楼先生问答NO.539

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

最近后台问到「三墩北」特别多——

一是这个万人摇板块已经断档一段时间，而新房陆续交付后，从西湖国际城到西雅图，频频爆出高价成交。听说西雅图一套95方最高卖到4万2。当然，三墩北的次新房普遍价格在3万7到4万之间。

另一个是这个万人摇板块的限价，仍被死死摁住28100元/㎡。只要有投资能力的人，都在死守苦等这个板块上新，毕竟至少1万的倒挂摆在那里。估计差不多一个多月，杭州摇号就会进入「三墩北时间」。

今年三墩北有三个楼盘是「必摇选项」，如果愿意的话，也可以称他们为「三墩北三兄弟」，分别是：建发和金辉合作的紫璋台，钱江房产开发的古墩彩虹轩，以及融信刚刚公示规划方案的项目。

第一值得摇，也是会最早上市：紫璋台。起步户型仅95㎡，有95㎡、105㎡、125㎡、139㎡四种户型。其中，小户房源套数占比50%左右。这是一个精装修的现房销售项目，最快年底就可交房入住。原本说8月就会开盘，但最新消息：我们不知道什么时候开，今年可能都不开了。

然后是古墩彩虹轩。主要户型分别是89方三房和114四房。钱江房产这一次继续发挥户型优势，在严控偷面积的情况下，仍然努力做出了神户型。比如114方四房两卫，边套有飘窗，两个卧室朝南带双阳台，我看了下尺度都还不错。

至于融信三墩北项目，拿地23天就公示方案：7幢高层住宅，南侧有一所12班幼儿园。这又是一个被限价逼着「能提前一天卖就绝对不拖一天」的开发节奏。据说争取在年底前完成首开。

对于三墩北，限价是不可能突破的。古墩彩虹轩和融信三墩北项目，没悬念，能早开就早开，唯一悬念就是紫璋台，当年没「双限」，所以开发商仍抱着一丝希望。早点开吧，让杭州人再嗨一次，报名人数完全有可能超过西溪公馆。

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1.

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城北CBD高能发展、勾庄vs崇贤、翡翠半岛

@余建芬

余杭区二手房，荣安翡翠半岛和融创瑷颐湾哪个更好？更有潜力？

楼先生：二选一的话，还是瑷颐湾吧。它基本上处于城北CBD的核心地段，这一带的发展和规划，是有目共睹的，今后会有很丰富和高能的城市资源，是崇贤新城不能相提并论的。当然二手房市场上，瑷颐湾的价格也要高不少，二手房普遍三万五六，甚至有一些要靠近4万。如果预算不受限制，建议考虑勾庄的次新房。

至于翡翠半岛，至少从交付实景也可以看得出，荣安在这个刚需楼盘花了不少心思，在那一带也是交付水准比较高的楼盘了，尤其洋房的精装标准，可以跟市面上单价四五万的楼盘比拼较量。但在板块的能量上，崇贤会低一两个等级，城市配套也要相差很多。反正就是，不差钱买瑷颐湾；预算有限，买崇贤也可以，翡翠半岛是那一片比较值得的二手房。

2.

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文教区/四房改善、900万内、建发翠苑项目

@Wei

预算700-900万，打算入手西湖文教区的改善型楼盘，最好是4房。请问是否有好的建议？我们去看过黄龙云起可惜已经售罄，而古翠蓝庭总觉得周边配套几乎没有。

楼先生：古翠蓝庭比较大的优势是户型小，总价门槛低。对于有文教情怀的人来说，这是一个比较友好的选择。加上这个楼盘又属于滨江出品系列，所以诱惑力还是挺大的。但相比周边竞品来讲，缺点也有一些，比如整体居住舒适度，离地铁不够近，以及没占到西湖区教育资源的优势。至于「周边配套几乎没有」倒不存在，往北一点点，城西银泰城、大悦城都可以共享，没地段上的本质差别。

其它的好建议当然也有，比如同属西湖区的中冶锦绣公馆，会有比较强的市场竞争力，一方面是现房销售，马上可以交付拿到房子；另一方面学区更值得期待，根据就近原则，划到翠苑小学的可能性不大，其它的都挺好的。从呈现出来的状态来看，锦绣公馆这个房子还是挺有豪宅气质的。说是8月开盘，只不过这个房子会比古翠蓝庭难买得多。

文教区一带这两年出让的宅地非常有限，除了这两个楼盘之外，今年年底左右建发文教项目应该也会上市，听说户型也比较可控，最大也就是140来方。如果锦绣公馆买不到，也可以等等看。

3.

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1000万/自住+学区、天玺&天荟、养云静舍

@Ykcyt

工作地点在黄龙，考虑自住及学区，总价1000万以内，有什么楼盘推荐？请问养云静舍这个楼盘怎么样？

楼先生：工作在黄龙，买在文教区和申花，以及桥西一带，通勤上都是比较顺畅的。一千万左右的预算，首选还是应该文教和申花板块，这几年尤其文教申花一带，好房子比较多，首开金茂府、古翠隐秀、宜和园都相当不错，而且整体区域的居住气质也提升很快，有点「小南星桥」的感觉。

第一个推荐的楼盘还是上面说过的中冶锦绣公馆，自住和学区都可以兼顾到了。它的限价大概率就是58000元/㎡，加上是精装现房销售，性价比真的很高了。可以先去试试运气，能摇到，当然是首选了。

第二个选择是养云静舍，同样是精装现房，产品不用担心，无非就是楼盘迷小，跟隔壁的九龙仓天玺、天荟相比，很多小区配套功能会弱些。九龙仓天玺天荟可以作为第三个选择。至于学区的话，只能说非常有可能是育才小学。

4.

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300W/学区、联发北秀观云、三墩北/紫璋台

@娜娜

老师好，请问总价在300万左右，有哪些好的新盘推荐？最好有学区。

楼先生：三墩北一带可以多留意，有星洲二小、嘉绿苑小学，还有大禹路小学。从它们本校来判断，星洲二小接受度最高。三墩北就有非常好的楼盘：紫璋台、古墩彩虹轩、融信三墩北项目，都可以留意起来，但也非常难买。

所以，如果紫璋台今年还有机会开盘，先准备准备摇一下这个现房，如果你是无房家庭就更有优势了，因为摇号新政规定单价35000元/㎡以下的楼盘，要向无房家庭倾向50%。紫璋台这样的楼盘，不管自住还是投资，都是第一梯队的选择。

其他的区域，300万左右的预算，可以关注桃源板块，本来最值得买的是联发溪语宸庐，这一带教育资源也是比较丰富，拱墅区这两年教育上很OK。但这个楼盘暂时还不会开盘，可以先留意联发的另一个项目，叫北秀观云，第一张预售证已经拿出来了，今天第一天登记，户型96方和118方，均价3万4精装，刚好符合你的要求。

5.

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350万内、春和云镜、春语蓝庭、芳菲与城

@Y婷婷

丁桥和华丰板块，春和云镜、春语蓝庭、华侨城三个楼盘怎么选，总价350以内。

楼先生：从楼盘基本面看，春和云镜可以排第一位，这个楼盘质素不错，家门口就有地铁，马路对面就有综合体，听说已经有几家不错的开发商在谈，加上精装限价33000元/㎡，还挺诱人的。当然蓝绿双城的品牌认识度，还需市场检验。不过好在有宋卫平先生的强力背书吧。

不过卖得最快的可能还是春语蓝庭，滨江和龙湖再度合作的项目。当下的杭州市场，「滨江」两个字就代表着速度+品质，只要是滨江的房子，不管是刚需盘，还是上千万的豪宅，就是很红很难买。目测这个总价段的滨江出品，也会非常难摇。滨江品牌有很大的加分，可以排到第二。

至于芳菲与城，不在丁桥的核心区，隔了一条主干道，但产品还是很打动人的，也是主城区少有的大盘体量。所以从房子本身看，也不乏竞争力。但站在品牌角度，没办法，就是不如滨江、绿城。只能说，这三个楼盘都不会错，但一定要先后排序，大概就是这样的一个选择。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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