全都想要？NO！下半年摇红盘不能任性了 | 楼先生问答NO.541

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

宁波扩大限购范围之后，又出新政：无房家庭优先认购，但限售5年。然后连南京也紧急加码调控新政：离婚2年内购房按离异前计算。

一定是发生了什么，不然不至于又开始围剿楼市。

所以这样一来，杭州压力更大了。当然不得不说，杭州调控已经是史上最严，但也不否认，城市发展预期太高，还有一些漏洞还未打上补丁。

在摇号新政之后，和光尘樾万人摇，确实有点尴尬：一个是万人摇本身，好像这些补丁没什么用处；另一个是50%房源倾斜，无房家庭的中签率只有1.68%，好像这些补丁也没什么好处。

但实际上并不是这样：普通的楼盘无房家庭中签率已经大幅提升，比如九章赋和荣望轩，甚至更普通一些的楼盘，几乎要逼近流摇，或者说基本上开盘卖不完的节奏。

还应该关注到一个现象：和光尘樾迟迟不公示「中奖名单」，导致无数人错过了运河云庄。在摇号新政之下，你可能摇不中A楼盘，同时还错过了B楼盘，再也不是上半年那样：全部都要了。

和光尘樾迟迟不公示，我看一定不是开发商故意要拖延，我听其它开发商说：为了公平和严谨，摇号名单要报备相关部门审核，流程变长了。城北某刚需盘就表示：因为和光尘樾，至少少了200多组客户。

接下来AB二选一的情况还将上演，只要政府有心想控制摇号热度，一定是两个红盘或多个红盘一起甩出来。《层楼》很早前就写过一篇推文，列举了红盘同时对撼，将如何选择：西溪公馆pk紫璋台、杭源里pk丹枫四季、养云静舍pk锦绣公馆、富力中心pk天空之城......

---

1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

自住+投资、申花/养云静舍VS奥体/嘉品

@Hdouble

老师你好，问一下：从自住和投资的角度上来说，滨江嘉品和养云静舍，分别在奥体核心和申花核心，应该怎么选？

楼先生：实际上，两个楼盘都会很难摇，建议两个楼盘都努力把握一下。但非要对比的话，一两年时间看，生活氛围还是申花一带更成熟丰富，周边的购物中心就有三四个，基本都是开车一脚油门的距离。我一直把申花称之为「小南星桥」，杭州第二个很纯粹的豪宅区。当然今后奥体也会有购物中心，会有印象城，据说SKP也会来。此外，与嘉品相比，养云静舍还有现房优势，是自住改善一个很好的选择。

从资产升值角度而言，还是奥体更有想象空间。现在申花二手房天花板站上7万，奥体差不多6万左右。至于未来两三年，奥体房价是否一定会超越申花，确实说不好，但从城市发展格局来说，奥体要比申花更澎湃汹涌一些，毕竟江南沿岸一带，像钱江世纪城、亚运村板块，都是政府重点投资的地方。所以，考虑投资多一些的话，还是嘉品更理想。

2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

400W资金/纯投资、未来科技城、城北CBD

@丹

老师好，现住城东普福板块，手上有资金400万和一张房票，纯投资，除了摇未来科技城，还有什么板块合适？

楼先生：未来科技城是一个很好的选择，短期看，限价红利很多，长期看，房价有很充分的上涨动力。其实只要早晚高峰，开车从蒋村经过文一西路到EFC附近，就会感受到未来科技城的人气和活力。如果不是非常希望马上投资套现，未来科技城是值得长期布局一部分资产的，应该是可以带来很丰厚的回报。

如果是全款，400来万的预算，城北CBD也是一个选择，这里的规划很宏伟，有超高层建筑，有万象城和两条地铁交汇，往东面一点还有运河资源。从房价上看，3万左右的价格应该还是洼地。不过城北CBD价值爆发还需要时间，你想当年1万左右开始卖的未来科技城，也是这么多年后才爆发出力量。其它还有萧山市北和艮北新城，也可以留意。总价预算往上到五六百万，奥体或亚运村的小户型都能够考虑。

3.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

银湖/桂语映月、杭州地铁4期规划大方案

@111

现在自住五常板块，佳兆业西溪璞园一套89方，看到绿城桂语映月下半年要推盘了，想置换到绿城的新房，一直都喜欢绿城的品质，想置换，但又不确定银湖板块跟五常比，哪个更有潜力。本人工作也在海创园一带。请楼先生帮忙分析一下给点建议。

楼先生：在未来科技城工作，买银湖板块最大的难点是通勤负担太重。目前看，银湖板块不太能成为你的置换首选。而且跟五常相比，发展潜力上，银湖也不占什么优势，反而五常靠着未来科技城的辐射，居住需求更旺。如果预算足够的话，还是建议在五常一带置换，或者往未来科技城更核心区的地方去。

当然，看杭州地铁4期规划大方案，银湖板块和未来科技城可能会有地铁连接。如果真有这一天，在未来科技城工作，住在银湖板块，也是可以考虑的，通勤上的负担就小了。但方案总归是方案，真正落实就不知道什么时候了。

4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

1500W、钱塘云庄、运河云庄、湘湖和院

@方才可以

请问老师，预算1500W以内，板块没要求，投资自住都适合的排屋有推荐吗？不想住进深山老林。另外，湘湖和院这个合院投资适合吗？

楼先生：那要看湘湖和院最终批出多少限价，如果单价到了七八万甚至更高，投资意义不大了。但湘湖边的低密产品，环境占了很大优势，稀缺性还是摆在那儿的。而且随着江南岸往南发展，湘湖这个距离已经没有抗性了，一定要说是「城市排屋」，也算得上。所以还是从自住带增值保值角度，湘湖和院可以买。

还有一个楼盘非常值得关注，那就是位于九堡沿江的德信钱塘云庄，也是中式合院，目前限价还没确定，跟你的预算估计也不会相差太多，先留意着吧。这个楼盘虽然没有划进钱江新城二期，但就一路之隔的距离，是完全可以享受到拥江发展的红利的。

此外非常值得关注的合院，也可以等一等运河云庄，沿着运河有一些合院。这个房子有两个优势，一个是，沿着运河的合院，让人想到江南里；另一个是，处于城北CBD的核心区域，会有很澎湃的发展。

其它的选择，地理位置的优势没有那么突出，比如往未来科技城2.0一带，有凤凰台、南湖明月这样的选择，往良渚方向还有颐和江南、藏珑大境，也有排屋在你的预算内。

5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

无房家庭/倾斜50%、临平新城、滨耀城

@yy

老师好，我和老公是无房家庭，两个小孩一个7岁一个2岁，考虑在临平新城买一套3房小户型，请问艺尚里二手次新房和首创禧瑞江南等那边三个新盘哪个更合适？或者有更好的建议吗？

楼先生：在临平新城比较值得关注的楼盘是滨耀城，它是一个地标项目，而且是滨江主导开发的楼盘，预计7月底或8月拿证开盘，摇号新政规定单价3万5内的楼盘，必须向无房家庭倾向50%的房源比例，对你们而言，摇中的机会就大大增加了。这个楼盘摇号的人估计会很多，你们也可以努力试试。

与临平新城其它三个楼盘——悦美庐、时代芳华、禧瑞江南的89方三房相比，滨耀城96方户型确实不占优势，总价门槛要高一些，总的来说，如果预算够得上，再把滨江品牌、兴耀商业运营实力以及地铁更便利这三点加在一起，还是尽量选择滨耀城。至于其它三个楼盘挨在一起，又都是高低配，差不了太多，怎么选就看你们的偏好吧。

如果滨耀城摇不到，再来对比一下二手房艺尚里。也可以考虑，从价格看，艺尚里跟新房也差不了多少，应该还有一些议价空间，但二手房可以马上装修住进去。无非跟新房相比，前些年的房子更偏刚需一些，那时定位的物业水平和小区环境，跟现在新房没法比，会有些差距。所以着急入住，对居住品质不敏感的话，那就二手房吧。

▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A

---

- End -

---

▼

文∣楼先生

编辑∣二叔

©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络

这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息

微信ID：ultraplus_cross

长按二维码关注层楼