这一轮调控跟「内循环」有没有关系？| 楼先生问答NO.542
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
南京紧急加码调控，原来是为了参加由韩副总理主持的房地产专题会。现在想想，上层的信号是提前送到了，所以杭州、宁波、深圳和东莞，都纷纷做出了姿态。
这次参加有10个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。应该说，继深圳去长沙取经之后，这次有一种让长沙集中传授经验的意思。
这次罕见的高规格会议，而且还是专门针对房地产的专题会议，不管讨论什么，会议本身就传递了明确信号：房住不炒是底线，亦是最高层的共识。
记住，房地产从来就不只是房地产。
它是一种调节国内宏观经济的最重要的工具之一。如果接下来我们还只是停留于房价涨、房价跌的认知里，那对房地产认识是不够的。在中美的关系之下，最近最流行的一个词就是「内循环」，所谓内循环是什么意思，大家可以自己想，但可以明确，不能让房地产影响内循环。
这次专题会议不仅提出原则，还提出具体措施。所以今年下半年，大致就是按照这样的指导进行——
原则是：房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段、稳地价稳房价稳预期.....
具体措施是：1、房地产资金违规流入房地产市场；2、对市场异动提出及时提示、指导和预警；3、定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督；4、要发挥财税政策作用，有效调节住房需求；5、要持续政治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。
最后再说一件事：杭州多张预售证拿不出来，本来差不多说好上涨一些的价格，现在又被摁回最早的那个价格了，而且没得商量。
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望林府170方顶跃带露台、杭源里138方
@Bao
目前自住城北万达附近，想买一套改善房。正在考虑望林府170方的顶跃户型带露台，杭源里138方高层，这两个选择的总价都在接受范围。望林府户型好，杭源里地段好，很纠结该怎么选？
楼先生：这取决于你更看重什么。如果更看重地段和配套，选择杭源里一定没有错，你看它周边有地铁、学校和步行可达的购物中心，还有运河，那一带有传统市中心的气质，比较有烟火气。此外，杭源里是融创出品的房子，在品质和品牌上也占优势一些。
选择望林府的话，只能是注重房子里面的风景了，同样的预算，你选择了完全不一样的生活场景和体验。从产品上来讲，顶跃带露台的房子，放在市场上还是稀缺的，像首开金茂府一套顶跃成交7万3带车位，说明大家还是很认可的。至于祥符这个板块，也有规划也会有发展，但需要时间。
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1000W、南卧/融望之城、艮北/博翠碧蓝湾
@好心情
目前在滨江有一套学区房，想投资兼自住买一套预算在1000万左右的院墅类产品，请问老师有什么值得推荐的新盘吗？或者杭州水博物园边上的科尔世纪外滩，您了解吗？值得入手吗？
楼先生：科尔世纪外滩是水博园边上的一个楼盘，原先位置是很尴尬的，但现在慢慢变得主流起来了，西边过去有亚运村，东边过去有萧山科技城，但要把1000万放在这个地方，以及相当早期的房子里，需要打一个问号。退一步讲，一千万的预算，可以买之江、萧山南部一带的二手排屋，也能够选择很流行的叠墅产品。
你可以重点关注一下融创在南部卧城的一个在售项目，叫融望之城，自带银泰商业，它有部分中式合院。融创在杭州开发过不少很厉害、很漂亮的中式合院，比如宜和园、网诗园以及宜和江南。在萧山南部类似的低密还是挺多的，比如九章赋、金宸玖和等等。
或者就跨江到北岸，可以选择叠墅产品，仁恒珊瑚世纪的精装叠墅可以重点留意，它相对比较难买。另外就是往城东方面，一个是钱塘天誉，同样是精装。如果想要控制总价，可以选择艮北新城，金科博翠碧蓝湾是一个选择，整个艮北借势江河汇，今后发展会挺不错的。
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城西改善/500万、和宁文华府、天空之城
@江南胡杨
目前自住城西一套老破大，手里有一张房票，现金300多万，改善的话有哪些选择？目前和宁文华府有几套不用摇号的洋房，就是周围城市界面比较差，要不要买，纠结中。
楼先生：从改善角度看，和宁文华府这样的房子可以买，反正不会差。这是一个买房难度不大的板块，但和宁文华府还是凭借产品力赢得市场认可，8个月卖了近千套房子。像和宁文华府这样的楼盘，纯投资意义不是很大，但改善自住还是很值得买的，不管是外立面还是装标，都还是挺高的。
至于城市界面，确实有待提升，但规划已经有了，会建建一个「祥符里」，是由goa大象设计做的，是一个类似太古里形制的历史街区，整体是江南水乡古街道的气质，会很漂亮。等到房子交付的时候，板块面貌也会不一样了。
其它的推荐，当然也有。城西的改善家庭，一个是往申花，像上面提到的荣安申花项目，也是一个选择，还有金地大运桥西府、祥宸府、望林府等一系列楼盘，另外一个是往未来科技城方向，第一站还是天空之城，据说8月和年底都还有房源加推，可以密切关注。
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投资+养老、低密洋房/桃李春风、春山椿树
@雪
儿子在未来科技城上班，已买了一套房子。本人户口作为老人投靠要明年才能迁。想布局一套投资及以后来杭州可住的房子，目前只能在临安买，想请教一下临安目前有什么可推荐的楼盘，或者有啥好的建议？印象笤溪这样的楼盘是否可以?请帮忙分析指导。
楼先生：从投资和养老角度，还是建议关注青山湖科技城一带的新盘多一点。一个是与未来科技城更近些，有沿着科技大道发展的快速路，今后往来之间开车很方便，还有地铁可以衔接。另一个是青山湖科技城是临安区融杭的桥头堡，产业都集中在这里，而且青山湖一直是很多人养老的梦想之地。所以，像印象笤溪这样的楼盘可以先放一边。
建议你关注一下未来旭辉城，位于青山科技城的核心位置，地铁和购物中心都在家门口，生活会很便利。就投资而言，这应该是青山科技城值得首选之一。如果想要居住环境好一些，可以重点留意大华春山明月的一个新组团，叫春山椿树，5层的洋房产品，此外还有青山湖科技城的大IP——桃李春风，还有一批洋房，叫如山，都挺适合养老居住的。
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800W左右、学区+自住、国樾/文澜小学
@静小姐
目前工作在义乌，娃2024年读小学，想年底前买杭州，过两年搬过去住。方案一：买超低总价的房子挂户口孩子上学，然后接着摇号，没对摇号不是很有信心，入住起码要等三四年，时间太久租房住很不方便。方案二：直接市中心范围买一套800万左右学区+自住的房子，但房龄基本上是2007年左右。这两个方案好纠结，请给点建议。
楼先生：建议直接第二种方案，与其分两步走，还不如一步到位。2024年上学，不一定非得二手房了，其实很多期房也都来得及。所以二手学区房可以排在第二位。可以先看看有「学区期待值」的新房，能兼顾学区、品质和限价红利，那不是更好吗？
800来万的预算，至少有四五个新盘可以参与摇号，养云静舍、杭源里、锦绣华府、锦绣公馆、国樾，从学区来看，这五个楼盘都挺好的。比如养云静舍边上就有育才登云小学，杭源里边上有卖鱼桥小学，国樾的学区会跟文澜小学对接上，锦绣华府边上是安吉路小学，锦绣公馆在文教区，按距离划分，会是一所很不错的学校。
养云静舍和锦绣公馆、锦绣华府，除了学区之外，最大的优势是现房，差不多年底最晚明年就能够交付。此外国樾也很不错，今年抛出文澜小学之后，很多家长都冲着学区果断下单。对你来说，新盘大致是这些选择，学区都来得及。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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