探访杭州七大房价“下跌”板块之四：九堡沿江
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
“12年我买白房子时就要2万多了，现在竟然只能卖3万多！”
就在几天前，May散步时路过中介门店，平时毫不关心房价的她，竟第一次好奇起自己的这套房子，究竟能值多少钱。
“中介告诉我竟然只有3万5到3万8左右的单价，是不是他在骗我呀？”May一脸不可思议地问我。
May的这套房子，是九堡沿江相江公寓中的白色洋房，被称做“白房子”。虽然看不到江，却隐匿在高楼大厦间，绿化十分不错，物业也是相对靠谱的绿城物业。
我查了一下相关的挂牌和成交，相江公寓大户型洋房挂牌价只有3万5，4月份一套豪装的138㎡洋房，单价也只卖到了3万8。
相江公寓白房子
“我看我朋友金沙湖的房子，1万多买的现在都4万了，我的更靠市区竟然还没她的贵，真是不可思议。”May颇有不解，但之后转念一想反正自住也不卖，也就慢慢释然了。
其实，May的房子在九堡沿江中并不是涨幅最惨，要知道2010年卖到3万2的丽江公寓，现在也就卖个3万5左右的单价。
中间的3千差价，都无法覆盖这10年的资金成本，阴亏之下买家怕是要哭晕在厕所了吧。
至于阳光国际，近期主流二手房成交价也在3万2-3万3之间，悦麒美寓则能卖到接近3万5的单价。
02
九堡沿江，是东湖高架以西、钱塘快速路以南的区域，主要有丽江公寓、相江公寓、悦麒美寓、阳光国际、铂金海岸等商品房小区。
其实，对于之前一直住城东的我来说，还是很喜欢九堡沿江这一带的，甚至在17年还一度考虑过这一带的二手房。
还记得17年3月，我看过几套阳光国际的二手房，当时基本在89㎡基本在185万到200万之间。
印象很深刻的是，当我从一套房子出来时，一个隔壁的大爷伸出头来说：现在什么价格呀，去年底我120万买的。
果然，大爷还是你大爷，早买三四个月就省了大几十万的成本。
而这之后，虽然再也没有跑过九堡沿江的二手房，但也去跑过两个准现房项目，一个是2018年8月的万象上东，另一个则是2018年11月的铂金海岸。
那一年的万象上东，还叫阳光景台，当时通过中介分销，整体均价约3.2-3.3万。而隔壁的阳光国际，也二手房则卖到了3万5左右。
但阳光国际才不是九堡沿江二手房的扛把子，隔壁的丽江公寓大部分楼层不错的小户型，都能卖到4万出头，迎来了它的高光时刻。
悦麒美寓主流也有3万6到3万8的成交价，楼层好装修佳的还一度到达了4万。
只是，这样的好时候并没有持续很长时间，当年11月铂金海岸最后一幢领证开售时，九堡沿江的房价已经开始出现大幅回落。
“现在阳光国际挂牌在售的89㎡，毛坯250-260万就能拿下，单价差不多2万8。精装修贵一些，3万到3万2左右能拿下。早几个月，150多㎡的大户型都能卖到3万7。
悦麒美寓跟丽江公寓会贵一些。上个月底卖了一套180㎡，成交价接近3万3；89㎡，成交价接近3万7。
丽江公寓原本就是精装房，上个月成交的两套大户型，单价都超3万8；现在便宜点的89㎡，270-300万能拿下，单价差不多在3万到3万4之间。”
这是当时记录的二手房价，可以看到短短几个月九堡沿江就降价不少，无一小区能“幸免于难”。
03
“18年年中是房价最高的时候，10月份开始降价，降到19年1月份稳定下来。”九堡沿江一位资深中介小梁告诉我说。
当然，这种稳定也是相对的。今年3-4月份九堡沿江的房子就微涨了一些，但到6-7月份又相对有所回落。
以相江公寓2号楼中高楼层的两套房源为例，3月份成交均价是3万7，6月则回落至3万5。
当然，受到沿江的江景因素，一线江景和不能看江的小区，还是有很大价格差异的。
比如，不沿江的丽江公寓一期成交均价3万5，而沿江的这期丽江公寓，单价则要高出不少。
可以看江的丽江公寓
以今年6月网签的一套3号楼中楼层房源为例，面积209㎡总价850万，单价突破了4万，比一期均价高出了整整5千。
不过，无论如何现在整个九堡沿江的二手房价，还是要比2018年颠覆时期低了10%左右。
二手房价走低之外，九堡沿江的成交量也一直上不去。
小梁给我一组丽江公寓、相江公寓、悦麒美寓、阳光国际的成交数据，整一个6月仅成交了28套。这是一个什么概念，要知道下沙沿江保利东湾一个小区，6月都成交了36套。
“有两位数还算不错了，也不知道接下去这么热的8月，会不会挂单。”小梁担忧道。
在九堡沿江，半年不开单是常有发生的，这样的中介小哥我也遇上过好几个。
甚至，一位在其他板块每月能稳定拿到10万佣金的销售大神，在九堡沿江也惨遭“滑铁卢”，平均每月只有一单左右。最后，收入大减的他，去年底就离开了九堡沿江，去往另一个网红板块淘金。
而与我相熟的一个九堡沿江中介，现在也转做起了新房分销，不愿意干耗着了。
04
当年与滨江、申花同时起步，为何曾经定位豪宅区的九堡沿江，价格和成交量双双萎靡，为什么会“沦落”至此呢？
中介小梁觉得最主要的原因，还是在于配套。“没有大型商业，公共交通也不方便，选择沿江的客户大部分要自己有车才行。”
的确，配套一直是九堡沿江的一块心病。最近的商业综合体是1公里外的金海城，档次真的很低，基本只能满足你逛超市和喝杯星巴克的需求，再无其他。
地铁呢，也远远从九堡腹地穿过，1公里的步行距离着实很不方便。
至于城东教育质量相对不错的东城实验学校，九堡沿江也不在其学区范围内。
除了一线江景和主城区的位置，九堡沿江似乎再无其他优势。
其次，九堡沿江虽然小区数量少，但体量都比较大，仅上面提到的4个小区，就有近8000户，二手房供应量本身就比较大，远远大于其需求，自然价格也就很难上来了。
另外，因为基本是2010年前后的小区，户型设计比较老旧，大量的89㎡只能做到二房一卫。
而市面上前几年的89㎡次新房，大多能做到三房两卫，前者直接少了一个房间、一个卫生间。
还有很重要的一点，是九堡沿江一带太久没有新房供应，二手房涨价没有后推力。
最近的一次的新房加推是18年底的铂金海岸，精装均价33900元/㎡，卖的还不如当时周边毛坯二手房高。
在2018年土拍市场火热的情况下，九堡沿江难得的一次土拍，更是惨遭“一轮游”。
这块宅地最后由德信操盘，也就是今天的钱塘云庄。可惜的是拿地近两年，也迟迟没有开盘。
还有一点，就是九堡沿江多以地缘性客户为主，早两年拆迁高峰期时，自然是量价齐涨，过了那一阵，也就逐渐回落了。
05
缺陷和不足虽然不少，但九堡沿江的未来并不是完全黑暗的。
东扩的杭州，沿江一带原本到了江河汇，就好像戛然而止了，后面的五六七堡空洞无神，连带着九堡沿江也被割裂了。
不过，西兴大桥到九堡大桥之间，江干区政府要打造“湾区之芯”，这一片将会彻底联通起来，而九堡沿江再也不会“孤立无援”了。
继续细分，九堡沿江还是大热的钱江新城2.0。总投资超过1200亿元的钱江新城2.0，沿途建设4大TOD发展中心。
在这片热土之中，江河汇是头，而九堡沿江则是尾。
另外，一条地铁9号线，也将结束九堡沿江没有地铁交通障碍。
而根据今年钱投集团的计划，钱江新城2.0内有8宗土地规划在内。一旦有新的限价体系出现，对九堡沿江的二手房也是一个很好的承托。
从规划和配套，以及以后二手房的价格上来说，九堡沿江未来可期。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 前湾江上湾 | 高层28809 多层35842 | 板块：萧山科技城 房源：高层217套、多层42套 户型：高层105-121㎡、多层154-169㎡ 登记方式：验资80万 登记日期：7.31-8.2 |
| 中铁诺德雅逸府 | 24000 -28000 | 板块：萧山 房源：923套 户型：87-138㎡ 登记方式：冻资首套60万，二套120万，全款180万 登记日期：7.31-8.2 |
| 融信旭辉·湖悦章府 | 25200 | 板块：萧山 房源：208套 户型：96-126㎡ 登记方式：冻资无房无贷70万，二套140万，一次性210万 登记日期：7.31-8.2 |
| 中天云望 | 34000 | 板块：萧山 房源：76套 户型：100㎡ 登记方式：无房无贷冻资100万，其他客户冻资200万 登记日期：8.1-8.3 |
| 竹韵小筑 | 15100 | 板块：临安 房源：60套 户型：89㎡ 登记方式：验资40万 登记日期：7.31-8.2 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍房价「下跌」&地铁4期猜想系列
C E N G L O U · C H I N A
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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部分图片来自网络