天赋6万3，新都会4万2……？杭州二手房网签价背后的“潜规则”

Original 咸鱼/麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

最近，我们实探了好几个交付红盘。

可一写到小区二手房价（或预估），总会引发比较大的争议。

比如，出现一套低价成交，立马就有大拨业主现身抗议：说房子多么多么好，肯定是做低避税了，并表示已有高价线下草签……

出现高价成交呢，又会有吃瓜群众质疑：怎么可能这么贵，估计含车位或者房源位置特别好吧……

用某一套二手房成交价，来代表一个小区，的确有失偏颇。

因为决定二手房价的因素太多了，除了行情走势，还有户型、楼幢、楼层、装修、赠送面积、车位，及是否满两年等等。

就像没有两片完全相同的叶子，世上也没有两套完全相同的二手房。

去年底交付的景瑞天赋，是典型案例。

《层楼》前不久在文章中提到，持续挂牌半年后，天赋终于在6月出现成交，并给出了一个价格口径：未满两年高层，签约价5万1-5万3。

结果，有一位业主粉丝在后台激动留言：天赋最近一套网签价是5万8，并强烈要求我们修改价格。

好找房平台显示，确实有一套单价58352元/㎡的房源成交，面积137.1㎡，总价800万。但还有一个关键信息，这是一套6楼房源，总楼层仅9层。

大家没有猜错，经证实，它并不是高层，而是一套洋房。

而且还位于天赋5号楼（8跃9洋房，南向第二排，未直面机场高速），实际成交也不是800万，而是820万。

“带一个车位且满两年，才卖到了这个价格。”中介小伙说。

天赋网签价格

谜题就此剥开，去掉36万的车位，实际单价约5万7，加上满两年+洋房，自然要比未满两年的高层贵得多。

事实上，天赋还有更高的成交价。6月底网签的一套顶跃（11跃12），面积169㎡总价1080万，折合单价高达63593元/㎡。

但，这也不是顶跃的真实价格。

这套顶跃的成交经纪人告诉我，房子已满两年，实际总价其实是1180万。

含一个48万的子母车位，和装修成本，总计折算100万，没有进入网签价格，也省下了这部分的个税和契税成本。

也就是说，不计车位，这套顶跃的真实成交价接近6万7。

那你说天赋的二手房价，是5万1、还是5万7，抑或6万7呢？显然，无视物业类型等因素谈价格，是极不客观的。

即便同小区、同物业类型，网签价也会天差地别。

比如，2018年底启动交付的文晖豪宅——万科新都会1958，纯高层住区，主打125-166㎡改善户型。

交付一年半年来，成交样本不多，价格走势却十分诡异：

2019年6月网签价44364元/㎡、2020年1月网签价43885元/㎡、2020年5月网签价60599元/㎡、2020年6月网签价42131元/㎡、2020年7月网签价45156元/㎡……

要知道，目前新都会1958挂牌的12套房源，最低5万2，最高7万；同板块在售的中海望庐，精装高层也要48200元/㎡。

当然，最神奇的是，成交价画出了一条反差极大的“倒V”曲线。

但你若想以不到5万的价格，入手一套新都会1958，又是绝无可能的。“原因很简单，这批房子基本没满两年，又是大户型，通常会选择做低总价来避税。”附近中介门店表示。

新都会1958实景图

比如，今年1月网签的139㎡，表面成交总价610万，实际成交总价725万（前后可省下各种税费10万左右），而且不含税。

也就是说，若算上实际需缴纳的增值税（30多万），实际成交单价接近5万5。

还有今年6月成交的那套单价仅4万2的166㎡，实际成交总价其实高达930万，折合单价5万6。算上增值税，实际单价5万8。

总的来说，新都会1958的真实成交价，在5万5-6万之间。

但有一说一，新都会1958的成交量真得少。杭州某主流中介门店后台，至今才成交了3套。

不难看出，左右二手房价的因素，既有来自客观的，也有来自主观的。

客观因素主要指二手房本身的基本属性，比如物业类型、装修好坏、户型优劣、是否满两年，是否带车位，品牌等。

但即便上述条件无限相似，不同楼层、不同楼幢，成交也会有一定出入。

以时代奥城为例，7月刚成交的两套139㎡，均位于13幢，都是不满两年带车位房源，成交总价却分别是810万和800万。

因为它们楼层不一样，前者20楼中高楼层，后者26楼属于高楼层。

同样是时代奥城，位于小区中心位置的9幢，最近成交的一套5楼144㎡，带车位不满两年，总价870万，去掉车位后单价5万7。

小区最北侧的13幢楼，一套同等面积的26楼房源，去车位后单价仅5万4。

时代奥城实景图

而主观影响二手房价的，则主要是人为做低或做高房价。

做低总价，最大的好处是降低交易成本。5.3%的增值税及附加，可不是小数目，每100万就相差5万3。

再算上相应减少的个税、契税和中介费，绝对可观。但这只适用于不差钱的买家，毕竟差额部分要以现金方式补齐。

所以，对于那些短期支付能力有限的购房者来说，更喜欢“做高”房价。

比如，把车位、软装等无法贷款的成本，一起做进总价。虽然首付款、利息有所增加，但一次性要拿出的现金就少了。

当然，主观上还有很重要的一个影响因素，就是买卖双方个人的性格和财富状况。

如果是一个很有钱的买家，信息不对称之下对价格又不敏感，说不定就会出现一个比较高的成交价。

反之，要是遇上一个预算有限的买家，精明又擅长砍价，那最终的成交价也极有可能被磨到很低。

当然，若是卖家急售，那价格上也会出现一定让步，最终一定程度上低于市场成交价。

如果大家仔细观察一些新交付的网签价，还可以发现一个有趣现象：

起初网签价普遍较低（甚至特别低），2—3个月内一路升温，直至出现超高单价成交，此后逐渐趋于平稳，最后随行情而调整。

比如天璞，去年底首套网签价只有3万6，之后一路上升到5万、5万5，甚至6万多。期间虽仍有少量低价成交（7月一套108㎡网签价4万1，总价做低），但主流成交价在5.5-6万之间。

之前的滨江金茂府、留香园、锦绣之城、江南之星、海德公园等热门交付盘，大致都是这个走势。

为什么会这样？主要是因为交付初期，未满两年房源居多，部分投资客又急于出货，价格本来就会相对低一些。

加上小区二手价格体系未形成，更容易做低总价，所以经常会出现一些网签价超低的房源。

超低价房源不真实，超高价房源又充满“水分”，而倒挂作为新房摇号的核心指标，至关重要！所以，我们应该如何准确判断一个小区的二手房价？

首先，要尽量选取一个交付时间较长的小区，如网签至少要有3个月数据。且成交样本要足够大，才有参考价值，不然只能作为一个有限参照物。

然后，可以学评委打分一样，去掉最低最高分，取平均值或中间值。这样的数据，相对更加真实。

其次，我建议实地走访一些中介门店。这个方式是最靠谱的，因为你可以真实了解到房子的所有相关因素。

因为每一套二手房，都是独一无二的！

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
保利欣品华庭	高层27000 洋房31800-32800	板块：萧山新街房源：高层257套、洋房41套户型：高层96-106㎡、洋房89-160㎡以上登记方式：冻资首套60万，二套120万，一次性200万登记日期：7.28-7.30
中天雅境公寓	20166	板块：临安房源：68套户型：约89㎡登记方式：验资30万登记日期：7.28-7.30
绿地·亚洲公园	22449	板块：青山湖房源：48套户型：116-128㎡登记方式：验资30万登记日期：7.28-7.30
滨江·春语蓝庭	33000	板块：华丰房源：246套户型：98-119㎡登记方式：冻资90万登记日期：7.30-8.1